Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Der ehrliche Blick auf das, was oben draufkommt

Kaufnebenkosten sind der Teil des Immobilienkaufs, den viele Kaeuferinnen und Kaeufer erst spuerbar wahrnehmen, wenn der Notartermin naeher rueckt. Waehrend der Kaufpreis prominent im Expose steht, verstecken sich Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten in Formularen und Gebuehrenordnungen. In diesem Beitrag ordnen wir die Kaufnebenkosten fuer Deutschland ein, zeigen die Saetze je Bundesland in einer Vergleichstabelle und rechnen ein Beispiel durch. Am Ende werfen wir einen Blick auf Ferienimmobilien in Oesterreich und Spanien, wo die Struktur teils spuerbar anders ist.

Rechtsstand: Januar 2025. Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Was gehoert eigentlich zu den Kaufnebenkosten?

Unter Kaufnebenkosten versteht man alle Ausgaben, die zusaetzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie faellig werden, damit der Eigentumsuebergang rechtswirksam vollzogen wird. In Deutschland setzen sich die Kaufnebenkosten aus vier Hauptbausteinen zusammen:

• Grunderwerbsteuer - eine Landessteuer, deren Satz zwischen 3,5 % und 6,5 % vom Kaufpreis liegt.

• Notarkosten - rund 1,0 % bis 1,5 % vom Kaufpreis, gesetzlich geregelt in der GNotKG-Tabelle.

• Grundbuchkosten - etwa 0,4 % bis 0,5 % fuer Eintragung des Eigentums und ggf. der Grundschuld.

• Maklerprovision - seit Dezember 2020 in der Regel geteilt zwischen Kaeufer und Verkaeufer, ueblich sind 3,57 % inkl. USt fuer den Kaeuferanteil.

In Summe kommen so je nach Bundesland und Konstellation zwischen rund 9 % und 12 % des Kaufpreises zusammen. Wer sich fragt, was das konkret bedeutet, wenn im Inserat kein Makler auftaucht, findet einen kompakten Ueberblick unter was bedeutet provisionsfrei.

Kaufnebenkosten im Detail - die vier Bausteine

1. Grunderwerbsteuer - die groesste Position

Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der groesste Posten. Sie faellt einmalig an, wird nach Beurkundung des Kaufvertrags durch das Finanzamt festgesetzt und muss bezahlt sein, bevor die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wird - ohne diese gibt es keine Eintragung im Grundbuch. Die Hoehe legt jedes Bundesland selbst fest. Seit der Foederalismusreform 2006 sind daraus deutliche Unterschiede entstanden: Bayern und Sachsen liegen am unteren Rand, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg, Hessen, Berlin und Thueringen am oberen.

2. Notarkosten

In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar ist neutrale Amtsperson und rechnet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab - er darf weder Rabatte geben noch Aufschlaege verlangen. Neben der Beurkundung des Kaufvertrags kommen Gebuehren fuer die Betreuung der Kaufabwicklung, ggf. eine Grundschuldbestellung und die Vollzugsmeldungen ans Grundbuchamt hinzu. Als Faustregel gelten rund 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises.

3. Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt erhebt eigene Gebuehren fuer die Eintragung des neuen Eigentuemers und - falls die Immobilie finanziert wird - fuer die Eintragung der Grundschuld. Zusammen liegen die Grundbuchkosten meist bei rund 0,4 % bis 0,5 % des Kaufpreises. Auch hier bestimmt das GNotKG die Hoehe, es gibt keinen Verhandlungsspielraum.

4. Maklercourtage

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten. Bei privatem Kauf von Einfamilienhaeusern und Eigentumswohnungen darf der Kaeufer nur noch maximal den Betrag zahlen, den auch der Verkaeufer traegt. Ueblich sind bundesweit 7,14 % Gesamtprovision inklusive Mehrwertsteuer, also je 3,57 % fuer Kaeufer und Verkaeufer. Provisionsfreie Angebote gibt es vor allem bei Neubau-Projekten direkt vom Bautraeger.

Kaufnebenkosten nach Bundesland - die Vergleichstabelle

Hier der Aha-Moment: Die folgende Tabelle zeigt, wie stark die Kaufnebenkosten zwischen den Bundeslaendern schwanken. Die Grunderwerbsteuer ist der Hebel, der den Unterschied ausmacht. Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sind bundesweit vergleichbar angesetzt.

Der Effekt in Euro: Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro rund 15.000 Euro allein an unterschiedlicher Grunderwerbsteuer. Das entspricht bei einer normalen Finanzierung ungefaehr einer kompletten Jahresrate.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung fuer 400.000 Euro in NRW

Damit die Prozentwerte greifbar werden, hier eine konkrete Rechnung fuer eine Eigentumswohnung in Duesseldorf mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro:

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 Euro

• Notarkosten (ca. 1,0 %): 4.000 Euro

• Grundbuchkosten (ca. 0,5 %): 2.000 Euro

• Maklerprovision Kaeuferanteil (3,57 %): 14.280 Euro

• Kaufnebenkosten gesamt: 46.280 Euro (~ 11,6 % vom Kaufpreis)

Der finanzielle Gesamtaufwand betraegt also nicht 400.000, sondern rund 446.280 Euro. Diese Nebenkosten werden von deutschen Banken in der Regel nicht mitfinanziert - sie muessen aus Eigenkapital kommen. Wer eine 100-%-Finanzierung anstrebt, benoetigt trotzdem die Kaufnebenkosten in bar auf dem Konto.

Kaufnebenkosten in der Renditerechnung nicht vergessen

Fuer Kapitalanleger ist der Punkt entscheidend: Die Kaufnebenkosten gehen in die tatsaechliche Investitionssumme ein und druecken damit die Rendite. Wer 400.000 Euro Kaufpreis rechnet, aber 46.000 Euro Nebenkosten ignoriert, ueberschaetzt seine Nettomietrendite um rund einen Prozentpunkt. Wie sich das konkret auswirkt, koennen Sie unter immobilien rendite berechnen vertiefen. Fuer eine schnelle, realistische Einordnung nutzen Sie den Renditerechner von INVESTMENT & living - er beruecksichtigt die Kaufnebenkosten als Teil der Gesamtinvestition.

Kann man Kaufnebenkosten senken?

Ganz umgehen laesst sich keiner der vier Bausteine, aber es gibt Stellschrauben:

• Bewegliches Zubehoer separat ausweisen: Einbaukueche, Sauna, Moebel oder Markisen koennen im Kaufvertrag getrennt vom Grundstueck aufgefuehrt werden. Auf diesen Anteil faellt keine Grunderwerbsteuer an. Ueblich sind Werte bis maximal 15 % des Kaufpreises, sonst wird das Finanzamt aufmerksam.

• Neubau vom Bautraeger: Wird ein unbebautes Grundstueck vor Baubeginn separat gekauft, faellt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstueckswert an - das ist allerdings streng an Voraussetzungen geknuepft (kein einheitliches Vertragswerk).

• Provisionsfreie Angebote: Beim Direktkauf vom Bautraeger entfaellt die Maklercourtage regelmaessig.

• Familienkauf: Uebertragungen zwischen Ehepartnern und Verwandten in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei.

Kaufnebenkosten bei Ferienimmobilien in Oesterreich

Wer eine Ferienwohnung in den Alpen erwerben moechte, findet in Oesterreich eine andere Struktur vor. Die wichtigsten Positionen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis (bundesweit einheitlich).

• Grundbucheintragung: 1,1 % vom Kaufpreis.

• Notar bzw. Vertragserrichter: ca. 1,5 % bis 3,0 % je nach Aufwand.

• Maklerprovision: bis zu 3,0 % plus USt (seit Juli 2023 gilt auch in Oesterreich das Bestellerprinzip anteilig).

• Grunderwerbsgenehmigung: in Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Kaernten in Fremdenverkehrsgebieten Pflicht, teils mit Gebuehren verbunden.

In Summe landen die Kaufnebenkosten in Oesterreich bei etwa 8 % bis 10 % - vergleichbar mit einem guenstigen deutschen Bundesland. Der grosse Unterschied liegt bei Ferienimmobilien im rechtlichen Rahmen (Widmung fuer touristische Vermietung, Zweitwohnsitzbeschraenkungen). Ein konkretes Beispielprojekt mit klar geregelter touristischer Nutzung ist The Secret Soelden in Tirol. Wer sich generell fuer den Kauf im Alpenraum interessiert, findet unter ferienwohnung kaufen die vertiefende Uebersicht.

Kaufnebenkosten bei Ferienimmobilien in Spanien

Deutlich anders sieht es beim Immobilienkauf in Spanien aus. Hier trennen sich Bestand und Neubau steuerlich:

• Bestandsimmobilie: Uebertragungssteuer (ITP) je nach Region 6 % bis 10 % vom Kaufpreis. In Andalusien liegt der Satz aktuell bei 7 %.

• Neubau vom Bautraeger: 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus 1,2 % Beurkundungssteuer (AJD) - regional variierend.

• Notar & Grundbuch: zusammen ca. 1,0 % bis 1,5 %.

• Rechtsanwalt (dringend empfohlen): 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises.

• Maklerprovision: traegt in der Regel der Verkaeufer.

Realistisch sollten Kaeufer in Spanien mit 10 % bis 13 % Kaufnebenkosten rechnen - je nach Neubau oder Bestand und Region. Ein Beispiel fuer den Neubau-Fall an der Costa del Sol ist Azurean Marbella. Wer den Kauf grundsaetzlich als Investment betrachtet, findet unter ferienimmobilie als kapitalanlage die passende Einordnung.

Fazit: Kaufnebenkosten realistisch einplanen

Kaufnebenkosten sind kein Kleingedrucktes, sondern ein spuerbarer Teil der Gesamtinvestition. In Deutschland reichen sie von rund 8,6 % in Bayern und Sachsen bis knapp 12 % in NRW, Schleswig-Holstein und Brandenburg. Wer den Kauf serioes plant, kalkuliert sie von Anfang an in die Eigenkapitalquote ein und beruecksichtigt sie in der Renditerechnung. Bei Ferienimmobilien in Oesterreich und Spanien gelten eigene Regeln - fuer den Vermoegensaufbau sind beide Maerkte trotzdem oder gerade deswegen einen genauen Blick wert.

Haeufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland ueblicherweise?

Je nach Bundesland liegen die Kaufnebenkosten zwischen rund 8,6 % (Bayern, Sachsen) und rund 11,6 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thueringen) des Kaufpreises. Enthalten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision (Kaeuferanteil). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das je nach Standort zwischen rund 34.000 und 46.000 Euro.

Was zaehlt alles zu den Kaufnebenkosten?

In Deutschland zaehlen dazu vier Positionen: Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %), Notarkosten (rund 1,0 % bis 1,5 %), Grundbuchgebuehren (rund 0,4 % bis 0,5 %) und Maklerprovision (in der Regel 3,57 % Kaeuferanteil). Nicht dazu zaehlen laufende Kosten wie Hausgeld, Grundsteuer oder Renovierung - diese kommen nach dem Erwerb dazu.

Werden Kaufnebenkosten mitfinanziert?

Deutsche Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie muessen aus Eigenkapital erbracht werden. Ein Grund: Die Nebenkosten erhoehen zwar die Investitionssumme, aber nicht den Beleihungswert der Immobilie. Nur wenige Institute bieten Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten an, und dann meist mit deutlichem Zinsaufschlag und sehr guten Bonitaetsanforderungen.

Kann man Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie fliessen sie in die Anschaffungskosten ein und werden ueber die Abschreibung (AfA, meist 50 Jahre bei Wohngebaeuden) verteilt. Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen oder Grundschuldbestellung koennen bei Vermietung sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Details klaeren Sie bitte immer mit Ihrem Steuerberater.

Sie planen den naechsten Schritt?

Ob Bestandsimmobilie in Deutschland, Ferienwohnung in den Alpen oder Neubau in Spanien - eine realistische Kalkulation inklusive aller Kaufnebenkosten ist der erste Schritt. Auf INVESTMENT & living finden Sie gepruefte Projekte, transparente Rechenbeispiele und eine Auswahl an Immobilien, bei denen sich der zweite Blick lohnt.