Ferienwohnung kaufen 2026: Worauf es bei Auswahl, Rendite und Vermietung ankommt
Eine Ferienwohnung kaufen – für viele verbindet sich damit der Wunsch nach einem eigenen Rückzugsort und einer rentablen Kapitalanlage zugleich. Tatsächlich kann eine Ferienwohnung beides leisten, wenn Standort, Betreibermodell und Kalkulation stimmen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, worauf Sie beim Kauf achten müssen, welche Rendite realistisch ist und wie sich eine Ferienwohnung von einer klassischen Anlageimmobilie unterscheidet.
Ferienwohnung kaufen: Eigennutzung, Kapitalanlage oder beides?
Bevor Sie eine Ferienwohnung kaufen, sollten Sie Ihr Ziel klären. Drei Motive sind üblich: die reine Eigennutzung, die reine Kapitalanlage oder eine Kombination aus beidem. Die meisten Käufer im Premium-Segment wählen das Mischmodell – sie vermieten die Wohnung über einen Betreiber und nutzen sie selbst für einige Wochen im Jahr.
Dieses Modell wird als Buy-to-Let bezeichnet: Sie kaufen die Immobilie primär zur Vermietung, behalten aber ein begrenztes Eigennutzungsrecht. Der entscheidende Vorteil gegenüber einer privat vermieteten Ferienwohnung ist der Wegfall des Verwaltungsaufwands – ein professioneller Betreiber übernimmt Vermietung, Reinigung und Instandhaltung.
Wie viel Rendite bringt eine Ferienwohnung?
Die Rendite einer Ferienwohnung hängt von vier Faktoren ab: Kaufpreis, Nächtigungspreis, Auslastung und Betreibergebühr. In gut gewählten Lagen mit Ganzjahrestourismus liegt die Nettomietrendite typischerweise zwischen 3 und 6 Prozent – deutlich über den 2 bis 3 Prozent einer klassischen vermieteten Eigentumswohnung.
Ein Rechenbeispiel: Eine Ferienwohnung in einer alpinen Lage kostet 350.000 €. Bei einem Nächtigungspreis von 180 € und einer Auslastung von 65 Prozent über 270 Vermietungstage ergibt sich ein Bruttoertrag von rund 31.500 € pro Jahr. Nach Abzug der Betreibergebühr (üblicherweise 20–35 Prozent) und der laufenden Kosten verbleibt eine Nettorendite von etwa 5 Prozent.
Um die Rendite für eine konkrete Ferienwohnung mit Ihren eigenen Zahlen zu berechnen, steht der Renditerechner von INVESTMENT & living kostenlos zur Verfügung. Er projiziert Cashflow und Eigenkapitalrendite über 30 Jahre.
Vergleich: Ferienwohnung vs. klassische Eigentumswohnung
Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, stellt sich oft die Frage, ob nicht eine klassische Mietwohnung die sicherere Wahl wäre. Die folgende Tabelle stellt beide Optionen gegenüber:
Kriterium | Ferienwohnung (Buy-to-Let) | Klassische Eigentumswohnung |
|---|---|---|
Ø Nettomietrendite | 3–6 % | 2–3 % |
Verwaltungsaufwand | Sehr gering (Betreiber) | Hoch (Eigenverwaltung) |
Eigennutzung | Ja (begrenzt) | Nein |
Mietausfallrisiko | Gering (Vermietungspool) | Vorhanden |
Inflationsschutz | Hoch | Hoch |
Einstiegskapital | ab ca. 200.000 € | ab ca. 150.000 € |
Liquidität beim Wiederverkauf | Gering | Mittel |
Die Tabelle zeigt den entscheidenden Unterschied: Die Ferienwohnung bietet höhere Rendite, geringeren Aufwand und ein Eigennutzungsrecht – bei vergleichbarem Inflationsschutz. Der Preis dafür ist ein etwas höheres Einstiegskapital und geringere Liquidität beim Wiederverkauf.
Welche Standorte eignen sich, um eine Ferienwohnung zu kaufen?
Nicht jede Ferienlage funktioniert als Investment. Entscheidend sind Ganzjahresnachfrage, professionelles Betreibermanagement und eine stabile touristische Infrastruktur.
Österreichische Alpen
Tirol, Steiermark und Salzburger Land bieten mit Sommer- und Wintersaison eine ganzjährige Auslastung. Die Nettorendite liegt typischerweise bei 4–5,5 Prozent, die Nachfrage ist über das Jahr beständig.
Bayerische Alpen und Tegernsee
Regionen wie der Tegernsee zeichnen sich durch hohe Kaufkraft und ein limitiertes Angebot aus. Die Renditen liegen bei 3,5–5 Prozent, die Wertstabilität ist überdurchschnittlich.
Mediterrane Destinationen
An der Costa del Sol und in Marbella sorgen Branded Residences und internationale Nachfrage für Renditen von 4–6 Prozent – allerdings mit stärkerer Saisonalität als die Alpen.
Was Käufer beim Ferienwohnung kaufen häufig übersehen
Kaufnebenkosten
In Österreich betragen sie rund 10–12 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland 9–14 Prozent. Diese Kosten müssen vollständig in die Renditeberechnung einfließen.
Gewerbliche oder private Vermietung
Die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung gilt steuerlich oft als gewerbliche Tätigkeit. Das hat Auswirkungen auf Umsatzsteuer und mögliche Vorsteuerrückerstattung. Eine professionelle Beratung vor dem Kauf ist sinnvoll.
Betreibervertrag prüfen
Die Konditionen des Betreibervertrags – Poolmodell, garantierte Mindestauslastung, Eigennutzungsregelung – entscheiden maßgeblich über die tatsächliche Rendite. Lesen Sie diese Klauseln vor dem Kauf genau.
Exit-Strategie
Ferienwohnungen sind illiquide. Ein Wiederverkauf dauert typischerweise 6–18 Monate. Planen Sie das Kapital langfristig – ein Horizont von mindestens zehn Jahren ist empfehlenswert.
Provisionsfrei eine Ferienwohnung kaufen
Beim Kauf über klassische Makler fällt meist eine Provision von 3–6 Prozent an. Plattformen, die direkt mit Bauträgern zusammenarbeiten, ermöglichen den provisionsfreien Kauf – das spart bei einem Objekt von 350.000 € schnell 10.000 bis 20.000 €. Dieser Vorsprung verbessert die Anfangsrendite spürbar.
Wenn Sie tiefer in das Thema Kapitalanlage einsteigen möchten, lesen Sie unseren Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage 2026.
Häufige Fragen zum Ferienwohnung kaufen
Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Ja, wenn Standort, Betreibermodell und Kalkulation stimmen. Eine Buy-to-Let Ferienwohnung in einer Ganzjahreslage erzielt mit 3–6 Prozent eine höhere Nettorendite als die meisten klassischen Mietwohnungen – bei deutlich geringerem Verwaltungsaufwand.
Wie viel kostet eine Ferienwohnung?
Im Premium-Segment des DACH-Raums beginnen Ferienwohnungen als Investment bei etwa 200.000 € und reichen je nach Lage und Ausstattung bis weit über 1 Million €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von rund 10–14 Prozent.
Kann ich die Ferienwohnung selbst nutzen?
Bei den meisten Buy-to-Let Modellen ja – allerdings begrenzt auf einige Wochen im Jahr. Die genaue Regelung steht im Betreibervertrag. Je mehr Eigennutzung, desto geringer fällt die Vermietungsrendite aus.
Was muss ich beim Ferienwohnung kaufen steuerlich beachten?
Die kurzfristige Vermietung gilt oft als gewerbliche Tätigkeit mit entsprechenden umsatzsteuerlichen Folgen. In bestimmten Konstellationen ist eine Vorsteuerrückerstattung möglich. Eine steuerliche Beratung vor dem Kauf ist empfehlenswert.
Fazit
Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte Standort, Betreibermodell und Kalkulation sorgfältig prüfen. Die Buy-to-Let Ferienwohnung verbindet überdurchschnittliche Rendite, geringen Verwaltungsaufwand und ein Eigennutzungsrecht – eine Kombination, die klassische Anlageimmobilien nicht bieten. Entscheidend sind eine Ganzjahreslage, ein professioneller Betreiber und ein realistischer, langfristiger Anlagehorizont.
INVESTMENT & living kuratiert geprüfte, provisionsfreie Ferienimmobilien im DACH-Raum und begleitet Sie von der Renditeberechnung bis zum Kauf. Entdecken Sie aktuelle Ferienimmobilien bei INVESTMENT & living.
Ferienwohnung kaufen 2026: Worauf es bei Auswahl, Rendite und Vermietung ankommt
Eine Ferienwohnung kaufen – für viele verbindet sich damit der Wunsch nach einem eigenen Rückzugsort und einer rentablen Kapitalanlage zugleich. Tatsächlich kann eine Ferienwohnung beides leisten, wenn Standort, Betreibermodell und Kalkulation stimmen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, worauf Sie beim Kauf achten müssen, welche Rendite realistisch ist und wie sich eine Ferienwohnung von einer klassischen Anlageimmobilie unterscheidet.
Ferienwohnung kaufen: Eigennutzung, Kapitalanlage oder beides?
Bevor Sie eine Ferienwohnung kaufen, sollten Sie Ihr Ziel klären. Drei Motive sind üblich: die reine Eigennutzung, die reine Kapitalanlage oder eine Kombination aus beidem. Die meisten Käufer im Premium-Segment wählen das Mischmodell – sie vermieten die Wohnung über einen Betreiber und nutzen sie selbst für einige Wochen im Jahr.
Dieses Modell wird als Buy-to-Let bezeichnet: Sie kaufen die Immobilie primär zur Vermietung, behalten aber ein begrenztes Eigennutzungsrecht. Der entscheidende Vorteil gegenüber einer privat vermieteten Ferienwohnung ist der Wegfall des Verwaltungsaufwands – ein professioneller Betreiber übernimmt Vermietung, Reinigung und Instandhaltung.
Wie viel Rendite bringt eine Ferienwohnung?
Die Rendite einer Ferienwohnung hängt von vier Faktoren ab: Kaufpreis, Nächtigungspreis, Auslastung und Betreibergebühr. In gut gewählten Lagen mit Ganzjahrestourismus liegt die Nettomietrendite typischerweise zwischen 3 und 6 Prozent – deutlich über den 2 bis 3 Prozent einer klassischen vermieteten Eigentumswohnung.
Ein Rechenbeispiel: Eine Ferienwohnung in einer alpinen Lage kostet 350.000 €. Bei einem Nächtigungspreis von 180 € und einer Auslastung von 65 Prozent über 270 Vermietungstage ergibt sich ein Bruttoertrag von rund 31.500 € pro Jahr. Nach Abzug der Betreibergebühr (üblicherweise 20–35 Prozent) und der laufenden Kosten verbleibt eine Nettorendite von etwa 5 Prozent.
Um die Rendite für eine konkrete Ferienwohnung mit Ihren eigenen Zahlen zu berechnen, steht der Renditerechner von INVESTMENT & living kostenlos zur Verfügung. Er projiziert Cashflow und Eigenkapitalrendite über 30 Jahre.
Vergleich: Ferienwohnung vs. klassische Eigentumswohnung
Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, stellt sich oft die Frage, ob nicht eine klassische Mietwohnung die sicherere Wahl wäre. Die folgende Tabelle stellt beide Optionen gegenüber:
Kriterium | Ferienwohnung (Buy-to-Let) | Klassische Eigentumswohnung |
|---|---|---|
Ø Nettomietrendite | 3–6 % | 2–3 % |
Verwaltungsaufwand | Sehr gering (Betreiber) | Hoch (Eigenverwaltung) |
Eigennutzung | Ja (begrenzt) | Nein |
Mietausfallrisiko | Gering (Vermietungspool) | Vorhanden |
Inflationsschutz | Hoch | Hoch |
Einstiegskapital | ab ca. 200.000 € | ab ca. 150.000 € |
Liquidität beim Wiederverkauf | Gering | Mittel |
Die Tabelle zeigt den entscheidenden Unterschied: Die Ferienwohnung bietet höhere Rendite, geringeren Aufwand und ein Eigennutzungsrecht – bei vergleichbarem Inflationsschutz. Der Preis dafür ist ein etwas höheres Einstiegskapital und geringere Liquidität beim Wiederverkauf.
Welche Standorte eignen sich, um eine Ferienwohnung zu kaufen?
Nicht jede Ferienlage funktioniert als Investment. Entscheidend sind Ganzjahresnachfrage, professionelles Betreibermanagement und eine stabile touristische Infrastruktur.
Österreichische Alpen
Tirol, Steiermark und Salzburger Land bieten mit Sommer- und Wintersaison eine ganzjährige Auslastung. Die Nettorendite liegt typischerweise bei 4–5,5 Prozent, die Nachfrage ist über das Jahr beständig.
Bayerische Alpen und Tegernsee
Regionen wie der Tegernsee zeichnen sich durch hohe Kaufkraft und ein limitiertes Angebot aus. Die Renditen liegen bei 3,5–5 Prozent, die Wertstabilität ist überdurchschnittlich.
Mediterrane Destinationen
An der Costa del Sol und in Marbella sorgen Branded Residences und internationale Nachfrage für Renditen von 4–6 Prozent – allerdings mit stärkerer Saisonalität als die Alpen.
Was Käufer beim Ferienwohnung kaufen häufig übersehen
Kaufnebenkosten
In Österreich betragen sie rund 10–12 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland 9–14 Prozent. Diese Kosten müssen vollständig in die Renditeberechnung einfließen.
Gewerbliche oder private Vermietung
Die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung gilt steuerlich oft als gewerbliche Tätigkeit. Das hat Auswirkungen auf Umsatzsteuer und mögliche Vorsteuerrückerstattung. Eine professionelle Beratung vor dem Kauf ist sinnvoll.
Betreibervertrag prüfen
Die Konditionen des Betreibervertrags – Poolmodell, garantierte Mindestauslastung, Eigennutzungsregelung – entscheiden maßgeblich über die tatsächliche Rendite. Lesen Sie diese Klauseln vor dem Kauf genau.
Exit-Strategie
Ferienwohnungen sind illiquide. Ein Wiederverkauf dauert typischerweise 6–18 Monate. Planen Sie das Kapital langfristig – ein Horizont von mindestens zehn Jahren ist empfehlenswert.
Provisionsfrei eine Ferienwohnung kaufen
Beim Kauf über klassische Makler fällt meist eine Provision von 3–6 Prozent an. Plattformen, die direkt mit Bauträgern zusammenarbeiten, ermöglichen den provisionsfreien Kauf – das spart bei einem Objekt von 350.000 € schnell 10.000 bis 20.000 €. Dieser Vorsprung verbessert die Anfangsrendite spürbar.
Wenn Sie tiefer in das Thema Kapitalanlage einsteigen möchten, lesen Sie unseren Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage 2026.
Häufige Fragen zum Ferienwohnung kaufen
Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Ja, wenn Standort, Betreibermodell und Kalkulation stimmen. Eine Buy-to-Let Ferienwohnung in einer Ganzjahreslage erzielt mit 3–6 Prozent eine höhere Nettorendite als die meisten klassischen Mietwohnungen – bei deutlich geringerem Verwaltungsaufwand.
Wie viel kostet eine Ferienwohnung?
Im Premium-Segment des DACH-Raums beginnen Ferienwohnungen als Investment bei etwa 200.000 € und reichen je nach Lage und Ausstattung bis weit über 1 Million €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von rund 10–14 Prozent.
Kann ich die Ferienwohnung selbst nutzen?
Bei den meisten Buy-to-Let Modellen ja – allerdings begrenzt auf einige Wochen im Jahr. Die genaue Regelung steht im Betreibervertrag. Je mehr Eigennutzung, desto geringer fällt die Vermietungsrendite aus.
Was muss ich beim Ferienwohnung kaufen steuerlich beachten?
Die kurzfristige Vermietung gilt oft als gewerbliche Tätigkeit mit entsprechenden umsatzsteuerlichen Folgen. In bestimmten Konstellationen ist eine Vorsteuerrückerstattung möglich. Eine steuerliche Beratung vor dem Kauf ist empfehlenswert.
Fazit
Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte Standort, Betreibermodell und Kalkulation sorgfältig prüfen. Die Buy-to-Let Ferienwohnung verbindet überdurchschnittliche Rendite, geringen Verwaltungsaufwand und ein Eigennutzungsrecht – eine Kombination, die klassische Anlageimmobilien nicht bieten. Entscheidend sind eine Ganzjahreslage, ein professioneller Betreiber und ein realistischer, langfristiger Anlagehorizont.
INVESTMENT & living kuratiert geprüfte, provisionsfreie Ferienimmobilien im DACH-Raum und begleitet Sie von der Renditeberechnung bis zum Kauf. Entdecken Sie aktuelle Ferienimmobilien bei INVESTMENT & living.
Ferienwohnung kaufen 2026: Worauf es bei Auswahl, Rendite und Vermietung ankommt
Eine Ferienwohnung kaufen – für viele verbindet sich damit der Wunsch nach einem eigenen Rückzugsort und einer rentablen Kapitalanlage zugleich. Tatsächlich kann eine Ferienwohnung beides leisten, wenn Standort, Betreibermodell und Kalkulation stimmen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, worauf Sie beim Kauf achten müssen, welche Rendite realistisch ist und wie sich eine Ferienwohnung von einer klassischen Anlageimmobilie unterscheidet.
Ferienwohnung kaufen: Eigennutzung, Kapitalanlage oder beides?
Bevor Sie eine Ferienwohnung kaufen, sollten Sie Ihr Ziel klären. Drei Motive sind üblich: die reine Eigennutzung, die reine Kapitalanlage oder eine Kombination aus beidem. Die meisten Käufer im Premium-Segment wählen das Mischmodell – sie vermieten die Wohnung über einen Betreiber und nutzen sie selbst für einige Wochen im Jahr.
Dieses Modell wird als Buy-to-Let bezeichnet: Sie kaufen die Immobilie primär zur Vermietung, behalten aber ein begrenztes Eigennutzungsrecht. Der entscheidende Vorteil gegenüber einer privat vermieteten Ferienwohnung ist der Wegfall des Verwaltungsaufwands – ein professioneller Betreiber übernimmt Vermietung, Reinigung und Instandhaltung.
Wie viel Rendite bringt eine Ferienwohnung?
Die Rendite einer Ferienwohnung hängt von vier Faktoren ab: Kaufpreis, Nächtigungspreis, Auslastung und Betreibergebühr. In gut gewählten Lagen mit Ganzjahrestourismus liegt die Nettomietrendite typischerweise zwischen 3 und 6 Prozent – deutlich über den 2 bis 3 Prozent einer klassischen vermieteten Eigentumswohnung.
Ein Rechenbeispiel: Eine Ferienwohnung in einer alpinen Lage kostet 350.000 €. Bei einem Nächtigungspreis von 180 € und einer Auslastung von 65 Prozent über 270 Vermietungstage ergibt sich ein Bruttoertrag von rund 31.500 € pro Jahr. Nach Abzug der Betreibergebühr (üblicherweise 20–35 Prozent) und der laufenden Kosten verbleibt eine Nettorendite von etwa 5 Prozent.
Um die Rendite für eine konkrete Ferienwohnung mit Ihren eigenen Zahlen zu berechnen, steht der Renditerechner von INVESTMENT & living kostenlos zur Verfügung. Er projiziert Cashflow und Eigenkapitalrendite über 30 Jahre.
Vergleich: Ferienwohnung vs. klassische Eigentumswohnung
Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, stellt sich oft die Frage, ob nicht eine klassische Mietwohnung die sicherere Wahl wäre. Die folgende Tabelle stellt beide Optionen gegenüber:
Kriterium | Ferienwohnung (Buy-to-Let) | Klassische Eigentumswohnung |
|---|---|---|
Ø Nettomietrendite | 3–6 % | 2–3 % |
Verwaltungsaufwand | Sehr gering (Betreiber) | Hoch (Eigenverwaltung) |
Eigennutzung | Ja (begrenzt) | Nein |
Mietausfallrisiko | Gering (Vermietungspool) | Vorhanden |
Inflationsschutz | Hoch | Hoch |
Einstiegskapital | ab ca. 200.000 € | ab ca. 150.000 € |
Liquidität beim Wiederverkauf | Gering | Mittel |
Die Tabelle zeigt den entscheidenden Unterschied: Die Ferienwohnung bietet höhere Rendite, geringeren Aufwand und ein Eigennutzungsrecht – bei vergleichbarem Inflationsschutz. Der Preis dafür ist ein etwas höheres Einstiegskapital und geringere Liquidität beim Wiederverkauf.
Welche Standorte eignen sich, um eine Ferienwohnung zu kaufen?
Nicht jede Ferienlage funktioniert als Investment. Entscheidend sind Ganzjahresnachfrage, professionelles Betreibermanagement und eine stabile touristische Infrastruktur.
Österreichische Alpen
Tirol, Steiermark und Salzburger Land bieten mit Sommer- und Wintersaison eine ganzjährige Auslastung. Die Nettorendite liegt typischerweise bei 4–5,5 Prozent, die Nachfrage ist über das Jahr beständig.
Bayerische Alpen und Tegernsee
Regionen wie der Tegernsee zeichnen sich durch hohe Kaufkraft und ein limitiertes Angebot aus. Die Renditen liegen bei 3,5–5 Prozent, die Wertstabilität ist überdurchschnittlich.
Mediterrane Destinationen
An der Costa del Sol und in Marbella sorgen Branded Residences und internationale Nachfrage für Renditen von 4–6 Prozent – allerdings mit stärkerer Saisonalität als die Alpen.
Was Käufer beim Ferienwohnung kaufen häufig übersehen
Kaufnebenkosten
In Österreich betragen sie rund 10–12 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland 9–14 Prozent. Diese Kosten müssen vollständig in die Renditeberechnung einfließen.
Gewerbliche oder private Vermietung
Die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung gilt steuerlich oft als gewerbliche Tätigkeit. Das hat Auswirkungen auf Umsatzsteuer und mögliche Vorsteuerrückerstattung. Eine professionelle Beratung vor dem Kauf ist sinnvoll.
Betreibervertrag prüfen
Die Konditionen des Betreibervertrags – Poolmodell, garantierte Mindestauslastung, Eigennutzungsregelung – entscheiden maßgeblich über die tatsächliche Rendite. Lesen Sie diese Klauseln vor dem Kauf genau.
Exit-Strategie
Ferienwohnungen sind illiquide. Ein Wiederverkauf dauert typischerweise 6–18 Monate. Planen Sie das Kapital langfristig – ein Horizont von mindestens zehn Jahren ist empfehlenswert.
Provisionsfrei eine Ferienwohnung kaufen
Beim Kauf über klassische Makler fällt meist eine Provision von 3–6 Prozent an. Plattformen, die direkt mit Bauträgern zusammenarbeiten, ermöglichen den provisionsfreien Kauf – das spart bei einem Objekt von 350.000 € schnell 10.000 bis 20.000 €. Dieser Vorsprung verbessert die Anfangsrendite spürbar.
Wenn Sie tiefer in das Thema Kapitalanlage einsteigen möchten, lesen Sie unseren Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage 2026.
Häufige Fragen zum Ferienwohnung kaufen
Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Ja, wenn Standort, Betreibermodell und Kalkulation stimmen. Eine Buy-to-Let Ferienwohnung in einer Ganzjahreslage erzielt mit 3–6 Prozent eine höhere Nettorendite als die meisten klassischen Mietwohnungen – bei deutlich geringerem Verwaltungsaufwand.
Wie viel kostet eine Ferienwohnung?
Im Premium-Segment des DACH-Raums beginnen Ferienwohnungen als Investment bei etwa 200.000 € und reichen je nach Lage und Ausstattung bis weit über 1 Million €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von rund 10–14 Prozent.
Kann ich die Ferienwohnung selbst nutzen?
Bei den meisten Buy-to-Let Modellen ja – allerdings begrenzt auf einige Wochen im Jahr. Die genaue Regelung steht im Betreibervertrag. Je mehr Eigennutzung, desto geringer fällt die Vermietungsrendite aus.
Was muss ich beim Ferienwohnung kaufen steuerlich beachten?
Die kurzfristige Vermietung gilt oft als gewerbliche Tätigkeit mit entsprechenden umsatzsteuerlichen Folgen. In bestimmten Konstellationen ist eine Vorsteuerrückerstattung möglich. Eine steuerliche Beratung vor dem Kauf ist empfehlenswert.
Fazit
Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte Standort, Betreibermodell und Kalkulation sorgfältig prüfen. Die Buy-to-Let Ferienwohnung verbindet überdurchschnittliche Rendite, geringen Verwaltungsaufwand und ein Eigennutzungsrecht – eine Kombination, die klassische Anlageimmobilien nicht bieten. Entscheidend sind eine Ganzjahreslage, ein professioneller Betreiber und ein realistischer, langfristiger Anlagehorizont.
INVESTMENT & living kuratiert geprüfte, provisionsfreie Ferienimmobilien im DACH-Raum und begleitet Sie von der Renditeberechnung bis zum Kauf. Entdecken Sie aktuelle Ferienimmobilien bei INVESTMENT & living.
Ferienwohnung kaufen 2026: Worauf es bei Auswahl, Rendite und Vermietung ankommt
Eine Ferienwohnung kaufen – für viele verbindet sich damit der Wunsch nach einem eigenen Rückzugsort und einer rentablen Kapitalanlage zugleich. Tatsächlich kann eine Ferienwohnung beides leisten, wenn Standort, Betreibermodell und Kalkulation stimmen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, worauf Sie beim Kauf achten müssen, welche Rendite realistisch ist und wie sich eine Ferienwohnung von einer klassischen Anlageimmobilie unterscheidet.
Ferienwohnung kaufen: Eigennutzung, Kapitalanlage oder beides?
Bevor Sie eine Ferienwohnung kaufen, sollten Sie Ihr Ziel klären. Drei Motive sind üblich: die reine Eigennutzung, die reine Kapitalanlage oder eine Kombination aus beidem. Die meisten Käufer im Premium-Segment wählen das Mischmodell – sie vermieten die Wohnung über einen Betreiber und nutzen sie selbst für einige Wochen im Jahr.
Dieses Modell wird als Buy-to-Let bezeichnet: Sie kaufen die Immobilie primär zur Vermietung, behalten aber ein begrenztes Eigennutzungsrecht. Der entscheidende Vorteil gegenüber einer privat vermieteten Ferienwohnung ist der Wegfall des Verwaltungsaufwands – ein professioneller Betreiber übernimmt Vermietung, Reinigung und Instandhaltung.
Wie viel Rendite bringt eine Ferienwohnung?
Die Rendite einer Ferienwohnung hängt von vier Faktoren ab: Kaufpreis, Nächtigungspreis, Auslastung und Betreibergebühr. In gut gewählten Lagen mit Ganzjahrestourismus liegt die Nettomietrendite typischerweise zwischen 3 und 6 Prozent – deutlich über den 2 bis 3 Prozent einer klassischen vermieteten Eigentumswohnung.
Ein Rechenbeispiel: Eine Ferienwohnung in einer alpinen Lage kostet 350.000 €. Bei einem Nächtigungspreis von 180 € und einer Auslastung von 65 Prozent über 270 Vermietungstage ergibt sich ein Bruttoertrag von rund 31.500 € pro Jahr. Nach Abzug der Betreibergebühr (üblicherweise 20–35 Prozent) und der laufenden Kosten verbleibt eine Nettorendite von etwa 5 Prozent.
Um die Rendite für eine konkrete Ferienwohnung mit Ihren eigenen Zahlen zu berechnen, steht der Renditerechner von INVESTMENT & living kostenlos zur Verfügung. Er projiziert Cashflow und Eigenkapitalrendite über 30 Jahre.
Vergleich: Ferienwohnung vs. klassische Eigentumswohnung
Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, stellt sich oft die Frage, ob nicht eine klassische Mietwohnung die sicherere Wahl wäre. Die folgende Tabelle stellt beide Optionen gegenüber:
Kriterium | Ferienwohnung (Buy-to-Let) | Klassische Eigentumswohnung |
|---|---|---|
Ø Nettomietrendite | 3–6 % | 2–3 % |
Verwaltungsaufwand | Sehr gering (Betreiber) | Hoch (Eigenverwaltung) |
Eigennutzung | Ja (begrenzt) | Nein |
Mietausfallrisiko | Gering (Vermietungspool) | Vorhanden |
Inflationsschutz | Hoch | Hoch |
Einstiegskapital | ab ca. 200.000 € | ab ca. 150.000 € |
Liquidität beim Wiederverkauf | Gering | Mittel |
Die Tabelle zeigt den entscheidenden Unterschied: Die Ferienwohnung bietet höhere Rendite, geringeren Aufwand und ein Eigennutzungsrecht – bei vergleichbarem Inflationsschutz. Der Preis dafür ist ein etwas höheres Einstiegskapital und geringere Liquidität beim Wiederverkauf.
Welche Standorte eignen sich, um eine Ferienwohnung zu kaufen?
Nicht jede Ferienlage funktioniert als Investment. Entscheidend sind Ganzjahresnachfrage, professionelles Betreibermanagement und eine stabile touristische Infrastruktur.
Österreichische Alpen
Tirol, Steiermark und Salzburger Land bieten mit Sommer- und Wintersaison eine ganzjährige Auslastung. Die Nettorendite liegt typischerweise bei 4–5,5 Prozent, die Nachfrage ist über das Jahr beständig.
Bayerische Alpen und Tegernsee
Regionen wie der Tegernsee zeichnen sich durch hohe Kaufkraft und ein limitiertes Angebot aus. Die Renditen liegen bei 3,5–5 Prozent, die Wertstabilität ist überdurchschnittlich.
Mediterrane Destinationen
An der Costa del Sol und in Marbella sorgen Branded Residences und internationale Nachfrage für Renditen von 4–6 Prozent – allerdings mit stärkerer Saisonalität als die Alpen.
Was Käufer beim Ferienwohnung kaufen häufig übersehen
Kaufnebenkosten
In Österreich betragen sie rund 10–12 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland 9–14 Prozent. Diese Kosten müssen vollständig in die Renditeberechnung einfließen.
Gewerbliche oder private Vermietung
Die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung gilt steuerlich oft als gewerbliche Tätigkeit. Das hat Auswirkungen auf Umsatzsteuer und mögliche Vorsteuerrückerstattung. Eine professionelle Beratung vor dem Kauf ist sinnvoll.
Betreibervertrag prüfen
Die Konditionen des Betreibervertrags – Poolmodell, garantierte Mindestauslastung, Eigennutzungsregelung – entscheiden maßgeblich über die tatsächliche Rendite. Lesen Sie diese Klauseln vor dem Kauf genau.
Exit-Strategie
Ferienwohnungen sind illiquide. Ein Wiederverkauf dauert typischerweise 6–18 Monate. Planen Sie das Kapital langfristig – ein Horizont von mindestens zehn Jahren ist empfehlenswert.
Provisionsfrei eine Ferienwohnung kaufen
Beim Kauf über klassische Makler fällt meist eine Provision von 3–6 Prozent an. Plattformen, die direkt mit Bauträgern zusammenarbeiten, ermöglichen den provisionsfreien Kauf – das spart bei einem Objekt von 350.000 € schnell 10.000 bis 20.000 €. Dieser Vorsprung verbessert die Anfangsrendite spürbar.
Wenn Sie tiefer in das Thema Kapitalanlage einsteigen möchten, lesen Sie unseren Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage 2026.
Häufige Fragen zum Ferienwohnung kaufen
Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Ja, wenn Standort, Betreibermodell und Kalkulation stimmen. Eine Buy-to-Let Ferienwohnung in einer Ganzjahreslage erzielt mit 3–6 Prozent eine höhere Nettorendite als die meisten klassischen Mietwohnungen – bei deutlich geringerem Verwaltungsaufwand.
Wie viel kostet eine Ferienwohnung?
Im Premium-Segment des DACH-Raums beginnen Ferienwohnungen als Investment bei etwa 200.000 € und reichen je nach Lage und Ausstattung bis weit über 1 Million €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von rund 10–14 Prozent.
Kann ich die Ferienwohnung selbst nutzen?
Bei den meisten Buy-to-Let Modellen ja – allerdings begrenzt auf einige Wochen im Jahr. Die genaue Regelung steht im Betreibervertrag. Je mehr Eigennutzung, desto geringer fällt die Vermietungsrendite aus.
Was muss ich beim Ferienwohnung kaufen steuerlich beachten?
Die kurzfristige Vermietung gilt oft als gewerbliche Tätigkeit mit entsprechenden umsatzsteuerlichen Folgen. In bestimmten Konstellationen ist eine Vorsteuerrückerstattung möglich. Eine steuerliche Beratung vor dem Kauf ist empfehlenswert.
Fazit
Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte Standort, Betreibermodell und Kalkulation sorgfältig prüfen. Die Buy-to-Let Ferienwohnung verbindet überdurchschnittliche Rendite, geringen Verwaltungsaufwand und ein Eigennutzungsrecht – eine Kombination, die klassische Anlageimmobilien nicht bieten. Entscheidend sind eine Ganzjahreslage, ein professioneller Betreiber und ein realistischer, langfristiger Anlagehorizont.
INVESTMENT & living kuratiert geprüfte, provisionsfreie Ferienimmobilien im DACH-Raum und begleitet Sie von der Renditeberechnung bis zum Kauf. Entdecken Sie aktuelle Ferienimmobilien bei INVESTMENT & living.
