Immobilie vererben: Freibeträge, Bewertung und Übergabe mit Plan

Wer eine Immobilie vererben möchte, stellt sich früher oder später dieselben drei Fragen: Wie viel Erbschaftsteuer fällt an, mit welchem Wert setzt das Finanzamt das Objekt an – und wäre eine Übertragung zu Lebzeiten die ruhigere Lösung? Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Regeln für Deutschland, zeigt Vererben, Schenkung und Nießbrauch im direkten Vergleich und geht auf die Besonderheit ein, wenn das Objekt eine Ferienimmobilie im Ausland ist.

Rechtsstand: Februar 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie Ihre konkrete Situation von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Notariat prüfen.

Immobilie vererben: Was steuerlich wirklich zählt

Die deutsche Erbschaftsteuer knüpft nicht am Nachlass als Ganzes an, sondern am einzelnen Erwerber. Entscheidend sind drei Größen: der steuerliche Wert der Immobilie, der persönliche Freibetrag des Erben und die Steuerklasse, die sich aus dem Verwandtschaftsverhältnis ergibt. Erst der Betrag oberhalb des Freibetrags wird besteuert.

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €

• Kinder und Stiefkinder, Enkel bei verstorbenen Eltern: 400.000 €

• Enkel: 200.000 €

• Eltern und Großeltern im Erbfall: 100.000 €

• Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten: 20.000 €

• alle übrigen Erwerber, auch nichteheliche Lebensgefährten: 20.000 €

Hinzu kommt für Ehegatten ein Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 €, für Kinder je nach Alter gestaffelt bis 52.000 €. Der Steuersatz in Steuerklasse I beginnt bei 7 % und steigt mit dem steuerpflichtigen Erwerb stufenweise an – bei 300.000 € liegt er bei 11 %, bis 600.000 € bei 15 %, bis 6 Mio. € bei 19 %. In den Steuerklassen II und III setzen die Sätze deutlich höher an, in Klasse III beginnen sie bei 30 %.

Das Familienheim: die wichtigste Ausnahme

Vererbt eine Person die selbst bewohnte Wohnimmobilie an den Ehegatten, bleibt diese unabhängig vom Wert steuerfrei – vorausgesetzt, der überlebende Partner nutzt sie zehn Jahre lang selbst. Bei Kindern gilt dieselbe Befreiung, allerdings begrenzt auf 200 m² Wohnfläche. Wird die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend. Für vermietete Wohnimmobilien gilt ein Bewertungsabschlag von 10 % (§ 13d ErbStG). Eine Ferienimmobilie ist kein Familienheim – hier greifen ausschließlich die persönlichen Freibeträge.

Wie das Finanzamt die Immobilie bewertet

Viele unterschätzen diesen Punkt. Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis von damals, sondern der gemeine Wert zum Todestag, ermittelt nach dem Bewertungsgesetz. Drei Verfahren kommen infrage:

Vergleichswertverfahren

Standard bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Herangezogen werden Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Sammlung der Gutachterausschüsse. In begehrten Lagen führt das regelmäßig zu hohen Ansätzen.

Ertragswertverfahren

Für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Grundlage sind die erzielbare Jahresmiete, die Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz. Wer wissen möchte, wie Mietertrag und Kaufpreis rechnerisch zusammenhängen, findet die Systematik im Beitrag zum Thema immobilien rendite berechnen.

Sachwertverfahren

Auffanglösung, wenn Vergleichsdaten fehlen, etwa bei freistehenden Einfamilienhäusern in dünn besiedelten Regionen. Seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 – längere Gesamtnutzungsdauern, angepasste Regionalfaktoren und Wertzahlen – fallen die Ergebnisse spürbar höher aus als vorher. Liegt der Steuerwert nachweislich über dem Marktwert, können Erben mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten gegensteuern (§ 198 BewG).

Schenkung zu Lebzeiten statt Immobilie vererben: der Vergleich

Der entscheidende Hebel im deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht ist die Zehnjahresfrist: Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Wer mit 60 beginnt, kann seinen Kindern bis zum 80. Lebensjahr theoretisch dreimal 400.000 € steuerfrei übertragen. Wer erst im Erbfall überträgt, nutzt den Freibetrag genau einmal. Die folgende Gegenüberstellung macht die Unterschiede sichtbar.

Der Aha-Moment steckt in der zweiten und dritten Spalte: Dieselbe Immobilie, dieselbe Familie – aber je nach Zeitpunkt und Gestaltung eine völlig andere Bemessungsgrundlage.

Nießbrauch: übertragen, ohne loszulassen

Beim Vorbehaltsnießbrauch geht das Eigentum auf die nächste Generation über, während Nutzung und Erträge beim Schenker bleiben. Steuerlich mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den Wert der Zuwendung. Berechnet wird er aus dem Jahreswert der Nutzung – begrenzt auf 1/18,6 des Grundbesitzwerts – multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich aus der statistischen Lebenserwartung ergibt (§ 14 BewG).

Ein vereinfachtes Beispiel: Grundbesitzwert 600.000 €, jährlicher Nettoertrag 24.000 €, Schenkerin 65 Jahre alt, Vervielfältiger rund 12,5. Der Kapitalwert des Nießbrauchs liegt bei etwa 300.000 €, der steuerpflichtige Erwerb damit bei rund 300.000 €. Beim Kind mit 400.000 € Freibetrag fällt keine Schenkungsteuer an – während dieselbe Immobilie im Erbfall mit 200.000 € über dem Freibetrag gelegen hätte.

Ferienimmobilie vererben: der Sachwert in der Familie

Eine Ferienwohnung oder ein Chalet unterscheidet sich in einem Punkt von der klassischen Mietwohnung: Sie ist nicht nur ein Vermögenswert, sondern ein Ort, mit dem eine Familie etwas verbindet. Genau das macht die Übergabeplanung wichtiger, nicht unwichtiger. Erben mehrere Kinder gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft – jede Entscheidung über Nutzung, Vermietung oder Verkauf muss dann einvernehmlich fallen. Sinnvoller ist häufig, ein Kind als Eigentümer einzusetzen und die Geschwister über andere Nachlasswerte auszugleichen, oder die Immobilie vorab in eine Gesellschaft einzubringen und Anteile schrittweise zu übertragen.

Wie sich so ein Objekt über Jahrzehnte trägt, zeigt sich am besten an bewirtschafteten Ferienimmobilien mit professioneller Vermietung. Das Projekt The Secret Sölden in Tirol ist ein Beispiel für diese Kombination: Eigennutzung in definierten Zeiträumen, Vermietung in der übrigen Zeit, klare Betreiberstruktur. Für Erben bedeutet das, dass das Objekt auch dann läuft, wenn zunächst niemand aus der Familie die Bewirtschaftung übernehmen möchte. Die grundsätzlichen Mechanismen solcher Objekte sind im Beitrag zur ferienimmobilie als kapitalanlage ausführlich beschrieben.

Auslandsimmobilie: Deutschland besteuert weiter

Hat der Erblasser seinen Wohnsitz in Deutschland, besteht unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht auf das gesamte Weltvermögen – die Ferienwohnung in Österreich, Italien oder Spanien eingeschlossen. Österreich selbst erhebt seit 2008 keine Erbschaft- und Schenkungsteuer mehr, verlangt bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken im Familienverband aber Grunderwerbsteuer nach einem Stufentarif von 0,5 bis 3,5 % des Grundstückswerts zuzüglich rund 1,1 % Eintragungsgebühr. Ein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaften zwischen Deutschland und Österreich existiert nicht mehr. Prüfen Sie außerdem, welches Erbrecht gilt: Nach der EU-Erbrechtsverordnung richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt, eine Rechtswahl im Testament ist jedoch möglich.

Ertragswert und Rendite: zwei Seiten derselben Zahl

Beim Vererben interessiert der Wert, bei der Bewirtschaftung der Ertrag – beides hängt an denselben Kennzahlen. Wer weiß, welche Nettoerträge ein Objekt realistisch erzielt und mit welchem Vervielfältiger der Markt diese Erträge kapitalisiert, kann sowohl die steuerliche Bewertung als auch die Sinnhaftigkeit einer Nießbrauchslösung besser einschätzen. Die marktübliche Relation zwischen Jahresertrag und Kaufpreis erklärt die kaufpreisfaktor tabelle.

Für die eigene Kalkulation hilft ein nüchterner Blick auf Auslastung, Betreiberkosten und laufende Erträge: Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living. Die Zahlen daraus sind auch dann nützlich, wenn Sie mit Ihrem Steuerberater über den Jahreswert eines Nießbrauchs sprechen.

Fünf Schritte für eine geordnete Übergabe

1. Wert ermitteln: Verschaffen Sie sich Klarheit über den aktuellen Verkehrswert und eine Einschätzung des voraussichtlichen Grundbesitzwerts.

2. Freibeträge gegenrechnen: Addieren Sie alle Vermögenswerte pro Erbe und prüfen Sie, wie weit die Freibeträge tragen.

3. Zeitachse prüfen: Liegen bis zum realistischen Übergabezeitpunkt noch ein oder zwei Zehnjahresfristen? Dann lohnt die Prüfung einer gestuften Schenkung.

4. Gestaltung wählen: Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte und Ausgleichszahlungen gehören in den notariellen Vertrag, nicht in eine mündliche Absprache.

5. Liquidität sichern: Erbschaftsteuer ist in Geld zu zahlen. Wer nur Immobilien vererbt, zwingt Erben unter Umständen zum Verkauf. Eine Stundung nach § 28 ErbStG ist bei Wohnimmobilien möglich, aber an Bedingungen geknüpft.

Wer den Aufbau des Portfolios erst plant und Nachfolgefragen von Anfang an mitdenken will, findet die Grundlagen im Überblicksbeitrag zum immobilien investment.

Häufige Fragen zum Thema Immobilie vererben

Wie viel Erbschaftsteuer fällt an, wenn ich eine Immobilie vererbe?

Das hängt vom Steuerwert der Immobilie, vom Verwandtschaftsgrad und vom Freibetrag ab. Kinder haben 400.000 € Freibetrag, Ehegatten 500.000 €. Erbt ein Kind eine Wohnung mit einem Grundbesitzwert von 550.000 €, sind 150.000 € steuerpflichtig – bei einem Satz von 11 % in Steuerklasse I ergäben sich rund 16.500 € Erbschaftsteuer. Ist die Immobilie vermietet, mindert der Abschlag von 10 % die Bemessungsgrundlage zusätzlich.

Ist es günstiger, eine Immobilie zu verschenken statt zu vererben?

In vielen Fällen ja, weil die Freibeträge alle zehn Jahre neu entstehen und sich eine Übertragung dadurch aufteilen lässt. Steuerlich gelten für Erbschaft und Schenkung ansonsten dieselben Sätze. Eine Schenkung bedeutet allerdings, dass Sie Eigentum und Verfügungsmacht abgeben – es sei denn, Sie behalten sich Nießbrauch oder Wohnrecht vor. Rückforderungsrechte für den Fall von Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Beschenkten gehören in jeden Übertragungsvertrag.

Mit welchem Wert setzt das Finanzamt eine geerbte Immobilie an?

Mit dem Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, ermittelt im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – je nach Objektart. Seit der Bewertungsreform 2023 liegen die Ergebnisse näher am Marktniveau als früher. Erscheint der Ansatz zu hoch, können Sie den niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses nachweisen.

Was gilt beim Vererben einer Ferienimmobilie im Ausland?

Bei Wohnsitz des Erblassers in Deutschland unterliegt auch die ausländische Immobilie der deutschen Erbschaftsteuer. Die Befreiung für das Familienheim greift nicht, da keine Selbstnutzung als Hauptwohnsitz vorliegt. Zusätzlich können im Belegenheitsstaat Abgaben anfallen – in Österreich etwa Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Klären Sie früh, welches Erbrecht anwendbar ist, und stimmen Sie Testament und Rechtswahl mit einem im internationalen Erbrecht erfahrenen Notariat ab.

Fazit

Eine Immobilie zu vererben ist selten ein reines Steuerthema. Es geht um Werte, Fristen und darum, wer in der Familie welche Verantwortung übernimmt. Wer Bewertung, Freibeträge und die Option einer Schenkung mit Nießbrauch rechtzeitig durchdenkt, verschafft den Erben Handlungsspielraum statt Zeitdruck – und erhält den Sachwert dort, wo er hingehört.

Sie möchten wissen, welche Ferienimmobilien sich als übertragbarer Sachwert in der Familie eignen und wie die jeweiligen Betreiber- und Nutzungsmodelle aufgebaut sind? Die aktuellen Projekte und Kennzahlen finden Sie auf INVESTMENT & living.