Die Abschreibung einer Immobilie ist eines der wirksamsten Instrumente, mit dem Vermieter und Kapitalanleger in Deutschland ihre Steuerlast legal reduzieren. Wer eine vermietete Immobilie besitzt, darf den Wertverlust des Gebaeudes ueber viele Jahre steuerlich geltend machen - unabhaengig davon, ob das Objekt tatsaechlich an Wert verliert. Dieser Ratgeber erklaert, wie die Abschreibung Immobilie funktioniert, welche Saetze gelten, wie Sie die Bemessungsgrundlage ermitteln und wo die Unterschiede zwischen Altbau, Neubau und Sonderabschreibung liegen.

Rechtsstand: Januar 2025. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Was bedeutet Abschreibung Immobilie ueberhaupt?

Die Abschreibung - im Steuerrecht "Absetzung fuer Abnutzung" oder kurz AfA - beruht auf der Annahme, dass ein Gebaeude durch Nutzung und Zeit an Wert verliert. Das Finanzamt erlaubt Ihnen daher, den Kaufpreis des Gebaeudes ueber die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Das Ergebnis: Ihre steuerpflichtigen Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung sinken, oft deutlich.

Wichtig: Die Abschreibung Immobilie gilt ausschliesslich fuer vermietete Objekte. Selbstgenutztes Wohneigentum ist von der AfA ausgeschlossen. Und: Abgeschrieben wird nur das Gebaeude, nicht das Grundstueck. Grund und Boden nutzen sich rechtlich nicht ab.

Lineare AfA: Der Standardfall der Abschreibung Immobilie

Die lineare AfA ist die Regel-Abschreibung fuer Wohnimmobilien in Deutschland. Sie verteilt den Gebaeudewert gleichmaessig auf die Nutzungsdauer. Massgeblich ist das Baujahr:

• Fertigstellung ab 1925: 2,0 % pro Jahr ueber 50 Jahre

• Fertigstellung vor 1925: 2,5 % pro Jahr ueber 40 Jahre

• Fertigstellung ab 01.01.2023 (Neubau): 3,0 % pro Jahr ueber rund 33 Jahre

Die Erhoehung auf 3,0 % fuer neu errichtete Wohngebaeude wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 eingefuehrt und gilt fuer Objekte, deren Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 liegt. Sie ist ein spuerbarer Vorteil fuer Kaeufer neuer Wohnungen.

Bemessungsgrundlage: Aufteilung Grundstueck und Gebaeude

Die Bemessungsgrundlage der Abschreibung Immobilie ist nicht der volle Kaufpreis, sondern nur der Anteil, der auf das Gebaeude entfaellt. Der Bodenwert muss herausgerechnet werden. Das Finanzamt akzeptiert grundsaetzlich drei Vorgehensweisen:

1. Vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag - sofern sie wirtschaftlich plausibel ist.

2. Aufteilung nach Sachwertverfahren, meist ueber die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.

3. Gutachten eines Sachverstaendigen bei komplexen Faellen.

In Ballungsraeumen mit hohen Bodenrichtwerten faellt der Gebaeudeanteil oft kleiner aus als vermutet - in Muenchen oder Hamburg mitunter unter 50 %. In laendlichen Regionen und in Tourismusgebieten ist das Verhaeltnis meist guenstiger. Wer den Gebaeudeanteil moeglichst hoch ansetzen will, sollte diesen Punkt bereits im Kaufvertrag mit dem Notar sauber regeln.

Zur Bemessungsgrundlage zaehlen neben dem Kaufpreis auch die anschaffungsnahen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision. Sie werden anteilig auf Gebaeude und Grundstueck verteilt und erhoehen so den abschreibungsfaehigen Betrag.

Altbau gegen Neubau: Wo lohnt die Abschreibung Immobilie mehr?

Auf den ersten Blick bieten Neubauten mit 3,0 % AfA die hoechste jaehrliche Abschreibung. Altbauten koennen jedoch andere Vorteile ausspielen: guenstigere Kaufpreise pro Quadratmeter, hoehere Gebaeudeanteile und - bei Denkmalimmobilien - die Denkmal-AfA nach § 7i EStG mit bis zu 9 % ueber acht und danach 7 % ueber vier Jahre auf begluendungsfaehige Sanierungskosten. Ueber zwoelf Jahre lassen sich so bis zu 100 % der Sanierungskosten steuerlich absetzen.

Auch die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten spielt hier hinein: Modernisierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf, die netto mehr als 15 % der Gebaeude-Anschaffungskosten betragen, gelten als Herstellungskosten und werden ueber die Restnutzungsdauer abgeschrieben - nicht sofort als Werbungskosten abgezogen.

Vergleichstabelle: So unterschiedlich wirkt die AfA

Die folgende Tabelle zeigt, wie stark sich die Art der Abschreibung Immobilie auf die jaehrlich steuerlich absetzbare Summe auswirkt. Basis: Kaufpreis 500.000 Euro, davon 400.000 Euro Gebaeudeanteil (80 %).

Der Aha-Moment: Ein Neubau mit Sonderabschreibung kann in den ersten vier Jahren mehr als das Vierfache der Steuerersparnis eines regulaeren Bestandsobjekts bringen. Bei Denkmalimmobilien ist der Effekt ueber die gesamte Foerderphase sogar noch groesser - allerdings bei deutlich hoeherem Sanierungsrisiko.

Sonderabschreibung § 7b EStG: Extra-AfA fuer neue Mietwohnungen

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde neu aufgelegt, um den Wohnungsbau zu foerdern. Sie erlaubt zusaetzlich zur linearen AfA in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen - also 20 % extra innerhalb von vier Jahren. Voraussetzungen (Stand 2025):

• Bauantrag zwischen dem 01.01.2023 und 30.09.2029

• Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitaetssiegel Nachhaltiges Gebaeude

• Baukosten maximal 5.200 EUR/m² Wohnflaeche

• Bemessungsgrundlage gedeckelt bei 4.000 EUR/m²

• Mindestens zehnjaehrige Vermietung zu Wohnzwecken

Wer diese Kriterien erfuellt, kombiniert die 3-%-Neubau-AfA mit 5 % Sonderabschreibung - in Summe also bis zu 8 % jaehrliche Abschreibung in den ersten vier Jahren. Ein starker Hebel, besonders bei hohem persoenlichen Grenzsteuersatz.

Degressive AfA: Neu seit 2024

Fuer neu gebaute oder im ersten Jahr erworbene Wohnimmobilien mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 wurde befristet eine degressive Abschreibung mit 5 % vom jeweiligen Restwert eingefuehrt. In den ersten Jahren faellt die AfA deutlich hoeher aus als bei der linearen Methode, spaeter sinkt sie. Ein Wechsel zur linearen AfA ist moeglich. Ob sich die degressive AfA lohnt, haengt vom individuellen Steuerprofil und der geplanten Haltedauer ab.

Abschreibung Immobilie im Ausland und bei Ferienobjekten

Die deutschen AfA-Regeln gelten grundsaetzlich auch fuer Immobilien im EU-Ausland, sofern Sie in Deutschland steuerpflichtig sind und die Einkuenfte hier deklariert werden. Bei Ferienimmobilien kommen weitere Besonderheiten hinzu - Stichworte Ueberschussprognose, Eigennutzung, Betriebsvermoegen. Wenn Sie sich speziell dafuer interessieren, finden Sie eine detaillierte Betrachtung im Artikel zur ferienimmobilie als kapitalanlage sowie im Fachbeitrag zur ferienwohnung abschreibung.

Ein praktisches Beispiel: Beim Projekt PirklAlm Resort in der Steiermark liegen die Kaufpreise typischerweise so, dass rund 85 % des Gesamtpreises auf das Gebaeude entfallen. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergibt das eine AfA-Bemessungsgrundlage von etwa 382.500 Euro - jaehrliche lineare AfA rund 11.475 Euro. Kombiniert mit einer Zielrendite von etwa 8 % zeigt sich, wie stark AfA und laufende Rendite zusammenwirken.

Renditerechner: AfA-Effekt in Ihrer Kalkulation

Die steuerliche Wirkung der Abschreibung Immobilie sollte immer Teil Ihrer Renditerechnung sein. Nettorendite und Cashflow nach Steuern sind haeufig deutlich attraktiver, als die reine Bruttomietrendite vermuten laesst. Berechnen Sie Ihre persoenliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living und pruefen Sie, wie sich AfA und Steuersatz auf Ihre Nachsteuer-Rendite auswirken. Tiefer in die Methodik gehen wir im Beitrag immobilien rendite berechnen.

Typische Fehler bei der Abschreibung Immobilie

• Grundstueck zu hoch angesetzt: Wer die Aufteilung nicht sauber begruendet, riskiert eine ungueltige Korrektur durch das Finanzamt und verliert Abschreibungsvolumen.

• Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler werden anteilig der AfA zugeschlagen.

• 15-%-Grenze uebersehen: Fruehe Modernisierungen ueber der 15-%-Schwelle werden ueber Jahrzehnte statt sofort abgeschrieben.

• Baujahr falsch eingeordnet: Vor allem der Unterschied Vor-1925 zu Ab-1925 wird oft uebersehen.

• AfA-Beginn falsch angesetzt: Massgeblich ist der Uebergang von Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin.

Was gehoert nicht zur AfA, ist aber trotzdem absetzbar?

Neben der Abschreibung Immobilie koennen Vermieter viele weitere Werbungskosten geltend machen: Schuldzinsen fuer das Immobiliendarlehen, Grundsteuer, Verwalter- und Instandhaltungskosten, Fahrten zum Objekt, Steuerberatung, kleinere Reparaturen. Diese Positionen mindern die Steuerlast zusaetzlich zur AfA - und werden im Jahr der Zahlung voll wirksam. Wer sich generell mit dem Aufbau eines Vermoegens ueber Immobilien beschaeftigt, findet einen strukturierten Ueberblick im Beitrag zum immobilien investment sowie im Leitfaden kapitalanlage immobilien kaufen.

FAQ zur Abschreibung Immobilie

Wie hoch ist die Abschreibung fuer eine Immobilie?

Fuer vermietete Wohnimmobilien gilt seit 2023 ein linearer AfA-Satz von 3,0 % pro Jahr fuer Neubauten, 2,0 % fuer Bestandsobjekte ab Baujahr 1925 und 2,5 % fuer Altbauten vor 1925. Zusaetzlich koennen die Sonder-AfA nach § 7b (5 % ueber 4 Jahre), die Denkmal-AfA oder die befristete degressive AfA in Anspruch genommen werden - sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfuellt sind.

Kann ich eine selbstgenutzte Immobilie abschreiben?

Nein. Die AfA setzt eine Einkunftserzielungsabsicht voraus - typischerweise Vermietung. Selbstgenutztes Wohneigentum kann steuerlich nicht abgeschrieben werden. Ausnahme: Fuer Baudenkmale, die selbst bewohnt werden, existiert § 10f EStG mit begrenzten Sonderausgaben fuer die Sanierungskosten.

Wie wird der Gebaeudeanteil beim Kauf ermittelt?

Ausgangspunkt ist entweder die Aufteilung im Kaufvertrag, das Sachwertverfahren nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder ein Gutachten. In hochpreisigen Lagen sinkt der Gebaeudeanteil oft unter 70 %, in laendlichen Regionen liegt er meist deutlich hoeher. Eine plausible, dokumentierte Aufteilung ist entscheidend, um AfA-Volumen zu sichern.

Wann beginnt die Abschreibung Immobilie?

Die AfA beginnt in dem Monat, in dem Nutzen und Lasten auf den Kaeufer uebergehen - also der wirtschaftliche Uebergang stattfindet. Im ersten Jahr wird zeitanteilig monatsgenau abgeschrieben. Bei Neubauten ist der Fertigstellungszeitpunkt massgeblich.

Fazit

Die Abschreibung Immobilie ist mehr als eine steuerliche Formalie - sie ist ein zentraler Renditehebel fuer Kapitalanleger. Wer die Regeln zur Bemessungsgrundlage, zum passenden AfA-Satz und zu den Sonderregelungen kennt, kann seine Nachsteuer-Rendite spuerbar erhoehen. Gleichzeitig gilt: Jede Konstellation ist individuell. Baujahr, Kaufpreisaufteilung, Modernisierungsplaene und persoenlicher Steuersatz greifen ineinander. Eine fundierte Beratung durch Steuerberater und erfahrene Anbieter zahlt sich aus.

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