Am Bodensee eine Ferienwohnung kaufen: Preise, Saison und Regeln im Überblick

Ferienwohnung kaufen am Bodensee – hinter diesem Wunsch stehen meist zwei Motive: die eigene Nutzung an einem See, der von April bis Oktober verlässlich Gäste anzieht, und die Aussicht auf Mieteinnahmen in einer Region mit knappem Angebot. Beides ist am Bodensee möglich, aber der Markt ist deutlich komplizierter als etwa ein alpines Feriendorf mit klarer Vermietungsstruktur. Drei Länder, mehrere Bundesländer und Kantone, unterschiedliche Zweitwohnungs- und Vermietungsregeln – wer hier kauft, sollte den Teilmarkt kennen, bevor er das Objekt kennt.

Dieser Beitrag ist ein Marktratgeber. Er ordnet Preise, Saison, Regulierung und Rechenlogik ein, ohne Ihnen ein bestimmtes Objekt zu empfehlen. Wenn Sie die grundsätzliche Mechanik von Ferienimmobilien noch klären möchten, finden Sie diese im Überblicksartikel zum Thema ferienwohnung kaufen.

Was den Bodensee als Ferienimmobilien-Standort auszeichnet

Der Bodensee ist mit rund 536 Quadratkilometern der größte See im deutschsprachigen Raum und teilt sich auf Deutschland (Baden-Württemberg und Bayern), Österreich (Vorarlberg) und die Schweiz (Thurgau, St. Gallen, Schaffhausen) auf. Für Ferienimmobilien sind vor allem drei Punkte relevant:

• Lange Saison: Die Hauptsaison reicht von Mai bis Oktober, Radfahren, Wandern, Wassersport, Städtetourismus, Messen in Friedrichshafen und Kulturveranstaltungen wie die Bregenzer Festspiele verteilen die Nachfrage über mehrere Monate. Frühling und Herbst sind keine Totalausfälle, sondern tragende Nebensaison – das unterscheidet den Bodensee von reinen Sommer- oder Winterdestinationen.

• Knappes Angebot: Seeufer ist endlich, das Landschaftsschutzrecht in Baden-Württemberg und Vorarlberg begrenzt Neubau in Uferlage stark. Gleichzeitig sind Konstanz, Friedrichshafen, Ravensburg und Bregenz gewachsene Wohn- und Arbeitsstandorte mit eigenem Wohnungsdruck. Das hält Preise hoch und Neubauangebot niedrig.

• Zwei Nachfragegruppen: Touristen und Dauermieter konkurrieren um dieselben Wohnungen. Genau deshalb greifen viele Gemeinden regulierend ein.

Der dritte Punkt ist der wichtigste – und der am häufigsten unterschätzte. Eine Wohnung am Bodensee ist nicht automatisch als Ferienwohnung vermietbar.

Ferienwohnung kaufen am Bodensee: die Teilmärkte im Vergleich

Der Bodensee ist kein einheitlicher Markt. Zwischen der Schweizer Seite und dem Hinterland des Linzgaus liegen Faktoren von zwei und mehr im Quadratmeterpreis. Die folgende Tabelle zeigt Orientierungswerte für Eigentumswohnungen in guter Lage (Stand 2025, Bestand und Neubau gemischt) sowie die jeweilige regulatorische Ausgangslage.

Der Aha-Moment liegt nicht in der Preisspanne, sondern in der letzten Spalte: Die Standorte mit den höchsten Nächtigungspreisen sind zugleich jene mit den strengsten Vermietungsregeln. Wer am Bodensee eine Ferienwohnung kaufen will, kauft in erster Linie eine Genehmigungslage – und erst in zweiter Linie eine Immobilie.

Rechtliche Hürden, die Sie vor dem Notartermin klären sollten

Deutsche Seite: Zweckentfremdung und Zweitwohnungsteuer

Baden-Württemberg und Bayern erlauben Gemeinden, Wohnraum vor Umwandlung in Ferienwohnungen zu schützen. Konstanz nutzt dieses Instrument konsequent, weitere Gemeinden am Ufer haben eigene Satzungen. Praktisch bedeutet das: Die dauerhafte, gewerbliche Kurzzeitvermietung einer normalen Eigentumswohnung kann unzulässig sein, selbst wenn Portale voll mit Angeboten sind. Prüfen Sie drei Dokumente, bevor Sie sich binden – Bebauungsplan beziehungsweise Nutzungsart, Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und die kommunale Zweckentfremdungs- oder Ferienwohnungssatzung. Hinzu kommen Zweitwohnungsteuer (je nach Gemeinde meist 5–20 Prozent der Jahresnettomiete oder eines fiktiven Mietwerts) sowie Kurtaxe und Meldepflichten.

Österreichische Seite: Freizeitwohnsitz-Beschränkung

Vorarlberg reguliert Freizeitwohnsitze restriktiv. Neue Zweitwohnsitze sind in vielen Gemeinden nicht oder nur in engen Ausnahmen möglich, und der Grundverkehr unterliegt behördlicher Prüfung. Für Käufer, die eine touristisch vermietbare Einheit mit gesicherter Nutzungsart suchen, sind in Österreich meist gewidmete Apartmentprojekte in Tourismusgebieten der praktikablere Weg – dort ist die Vermietung Teil der Widmung.

Schweizer Seite: Lex Koller

Personen mit Wohnsitz im Ausland benötigen für den Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz eine Bewilligung, die kantonal kontingentiert ist. Die Kantone am Bodensee gehören nicht zu den klassischen Fremdenverkehrsorten mit großzügigen Kontingenten. Rechnen Sie mit erheblichen Einschränkungen bei Größe, Weiterverkauf und Vermietung.

Auslastung und Saison realistisch ansetzen

Der Bodensee liefert eine gute, aber keine ganzjährige Saison. Für sauber positionierte Ferienwohnungen in Uferlage sind je nach Vermarktung und Ausstattung etwa 130–190 belegte Nächte pro Jahr eine realistische Größenordnung, im Hinterland eher 90–140. Die durchschnittlich erzielbare Nettorate liegt häufig zwischen 90 und 170 Euro pro Nacht bei zwei bis vier Personen, in Spitzenlagen und Spitzenwochen darüber.

Wichtig ist die Kostenseite, die bei Ferienwohnungen deutlich höher liegt als bei Dauervermietung: Reinigung und Wäsche, Portalgebühren von 15–20 Prozent, Betreuung vor Ort oder Managementgebühr von 20–30 Prozent der Bruttomiete, Instandhaltungsrücklage, Versicherung, Kurtaxenabwicklung. Wer mit den Bruttoeinnahmen rechnet, überschätzt das Ergebnis regelmäßig um die Hälfte.

Rendite rechnen, bevor Sie eine Ferienwohnung am Bodensee kaufen

Die Rechnung ist einfacher als ihr Ruf: Nettoeinnahmen nach Betriebs-, Management- und Instandhaltungskosten geteilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. In Baden-Württemberg summieren sich Grunderwerbsteuer (5,0 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5–2,0 Prozent) und gegebenenfalls Maklerhonorar auf grob 8–12 Prozent des Kaufpreises. Diese Nebenkosten drücken die Rendite im ersten Jahr spürbar.

Ein vereinfachtes Beispiel: 70 Quadratmeter in Überlingen für 420.000 Euro, Nebenkosten 40.000 Euro, Gesamtinvestition 460.000 Euro. 150 Nächte zu durchschnittlich 140 Euro ergeben 21.000 Euro brutto. Nach 25 Prozent Management, Reinigung, Portalkosten und laufender Bewirtschaftung von zusammen rund 8.500 Euro bleiben etwa 12.500 Euro – rund 2,7 Prozent Nettorendite auf die Gesamtinvestition. Steigt die Auslastung auf 180 Nächte und die Rate auf 160 Euro, wird daraus rund 3,7 Prozent. Am Bodensee ist die Wertentwicklung historisch der stärkere Renditetreiber als der laufende Ertrag – das sollte man wissen und aktiv einkalkulieren.

Wie belastbar Ihre eigenen Annahmen sind, lässt sich in wenigen Minuten prüfen: Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living. Für die Methodik hinter Brutto- und Nettobetrachtung lohnt der Blick in den Leitfaden immobilien rendite berechnen; zur Frage, welcher Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete noch vertretbar ist, hilft die kaufpreisfaktor tabelle. Die grundsätzliche Frage, was eine ferienimmobilie als kapitalanlage tatsächlich leistet, behandelt der zuständige Hauptartikel.

Alternativen zur Bodensee-Seelage

Wenn Ihnen die Genehmigungslage am Bodensee zu unsicher oder das Preisniveau zu hoch ist, gibt es zwei naheliegende Wege. Erstens andere Seelagen: Der Vergleich mit weiteren Gewässern lohnt, wenn Vermietung im Vordergrund steht – Hintergründe dazu im Beitrag ferienhaus am see kaufen. Zweitens gewidmete Apartmentprojekte, bei denen touristische Vermietung von Anfang an zulässig und organisiert ist. Ein Beispiel für dieses Modell in bayerischer Seenlage sind die Apartments am Tegernsee: vergleichbares Preisniveau wie in Bodensee-Spitzenlagen, aber klare Nutzungsart, professionelle Vermietungsstruktur und ein Vertriebsprozess, in dem Auslastungsannahmen und Betriebskosten offengelegt sind. Genau diese Transparenz fehlt beim Kauf einer Bestandswohnung von privat häufig.

Checkliste: Ferienwohnung kaufen am Bodensee

• Nutzungsart schriftlich klären: Bebauungsplan, Baugenehmigung, kommunale Satzung.

• Teilungserklärung lesen: Untersagt die Gemeinschaftsordnung Kurzzeitvermietung?

• Zweitwohnungsteuer und Kurtaxe der Gemeinde beziffern.

• Auslastung nicht schätzen, sondern über vergleichbare Objekte im Ort plausibilisieren.

• Managementpartner vor dem Kauf ansprechen – nicht danach.

• Steuerliche Struktur früh klären: Liebhaberei, Vorsteuerabzug, Gewerblichkeit.

• Nebenkosten von 8–12 Prozent in die Renditerechnung aufnehmen.

• Exit mitdenken: Wer kauft die Wohnung in zehn Jahren – Eigennutzer oder Anleger?

Häufige Fragen

Lohnt es sich, am Bodensee eine Ferienwohnung zu kaufen?

Für Eigennutzer mit Vermietung in der ungenutzten Zeit ist der Bodensee wegen der langen Saison und der stabilen Nachfrage ein tragfähiger Standort. Als reine Ertragsanlage ist er anspruchsvoll: Netto sind je nach Lage und Bewirtschaftung meist 2,5 bis 4 Prozent realistisch, der größere Teil der Gesamtrendite kommt historisch aus der Wertentwicklung. Entscheidend ist weniger der Kaufpreis als die Frage, ob touristische Vermietung am konkreten Objekt zulässig ist.

Was kostet eine Ferienwohnung am Bodensee?

In Uferlagen wie Konstanz, Meersburg, Überlingen oder Lindau liegen die Quadratmeterpreise 2025 überwiegend zwischen 5.500 und 7.500 Euro, in Friedrichshafen und Radolfzell zwischen 4.200 und 5.800 Euro, im Hinterland ab etwa 3.200 Euro. Auf der Schweizer Seite bewegen sich die Preise deutlich höher. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 bis 70 Quadratmetern in guter Lage kostet damit grob 300.000 bis 520.000 Euro plus Nebenkosten.

Darf ich meine Wohnung am Bodensee frei an Feriengäste vermieten?

Nicht überall. Mehrere Gemeinden, allen voran Konstanz, schützen Wohnraum über Zweckentfremdungsregelungen; zusätzlich kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Kurzzeitvermietung ausschließen. In Vorarlberg gelten strenge Freizeitwohnsitz-Vorschriften, in der Schweiz die Lex Koller für Käufer aus dem Ausland. Klären Sie die Zulässigkeit vor Vertragsabschluss schriftlich mit Gemeinde und Verwaltung.

Welche Bodensee-Region ist für Vermietung am besten geeignet?

Für Vermietung sprechen Orte mit touristischer Tradition und entsprechend etablierter Genehmigungspraxis, etwa Meersburg, Überlingen oder die Bodensee-Gemeinden im Linzgau mit ausgewiesenen Ferienwohnungsgebieten. Städte mit hohem Dauerwohnbedarf bieten oft die besseren Wertsteigerungsaussichten, aber die schlechteren Vermietungsrechte. Die Kombination aus zulässiger Nutzung, Seenähe und guter Verkehrsanbindung ist wichtiger als die Adresse allein.

Nächster Schritt

Der Bodensee zeigt beispielhaft, dass die Standortqualität einer Ferienimmobilie und ihre Vermietbarkeit zwei getrennte Fragen sind. Wenn Sie Objekte suchen, bei denen Nutzungsart, Betreiberkonzept und Kalkulationsgrundlagen von Beginn an geklärt sind, finden Sie geprüfte Projekte und weiterführende Marktanalysen bei INVESTMENT & living.