Ferienwohnung Allgäu kaufen: Der Leitfaden für Käufer 2026

Wer eine Ferienwohnung im Allgäu kaufen möchte, entscheidet sich für eine der wenigen deutschen Regionen mit echtem Ganzjahrestourismus. Zwischen Oberstdorf, Füssen, Bad Hindelang und dem Westallgäu treffen alpine Kulisse, etablierte Skigebiete, Thermenstandorte und eine wachsende Wander- und Radsaison aufeinander. Für Kapitalanleger bedeutet das: zwei volle Saisons pro Jahr und eine Auslastung, die deutlich über dem deutschen Durchschnitt liegt. Dieser Artikel ordnet ein, welche Lagen sich lohnen, mit welchen Preisen Sie rechnen müssen und worauf Sie bei Erwerb und Vermietung im Allgäu konkret achten sollten.

Warum das Allgäu eine eigene Liga spielt

Das Allgäu ist nicht eine Region, sondern fünf Teilregionen: Oberallgäu, Ostallgäu, Westallgäu, Unterallgäu und das Kleinwalsertal als österreichische Enklave mit deutscher Infrastruktur. Diese Vielfalt erklärt, warum sich Ferienimmobilien im Allgäu strukturell anders verhalten als an Nord- oder Ostsee. Wo Küstenobjekte stark auf die Sommermonate Juni bis September angewiesen sind, verteilt sich die Nachfrage hier auf Winter (Ski, Langlauf, Wellness), Frühjahr (Wandersaison ab Ostern), Sommer (Bergseen, Radtouren) und Herbst (Almabtrieb, Wandern in der Nebenzone).

Konkret liegt die Auslastung gut vermarkteter Ferienwohnungen im Oberallgäu zwischen 180 und 230 Vermietungstagen pro Jahr. Zum Vergleich: An vielen Mittelgebirgsstandorten sind es 90 bis 130 Tage. Das ist der zentrale Hebel, warum eine Ferienwohnung Allgäu trotz höherer Kaufpreise wirtschaftlich tragfähig sein kann.

Tourismus-Treiber im Überblick

• Skigebiete: Nebelhorn, Fellhorn-Kanzelwand, Söllereck, Oberjoch, Tegelberg

• Thermen und Wellness: Therme Bad Wörishofen, Alpentherme Bad Hindelang, Wonnemar Sonthofen

• Sehenswürdigkeiten: Schloss Neuschwanstein, Königsschlösser, Breitachklamm

• Aktivurlaub: über 7.000 km markierte Wanderwege, E-Bike-Netz, Bergseen

• Erreichbarkeit: A7 und A96, Bahnanbindung nach Oberstdorf, Flughäfen Memmingen und München

Die wichtigsten Mikrolagen für den Kauf

„Allgäu" ist als Suchbegriff zu unscharf, um eine Investitionsentscheidung darauf zu stützen. Die folgenden Mikrolagen unterscheiden sich in Preis, Zielgruppe und Saisonprofil erheblich.

Oberstdorf und Kleinwalsertal

Die teuerste und nachfragestärkste Lage. Oberstdorf bietet Skisprungschanze, zwei große Skigebiete, Langlaufzentrum und ganzjährig hohe internationale Nachfrage. Quadratmeterpreise für Ferienwohnungen liegen typischerweise zwischen 8.500 und 13.000 Euro, in Top-Lagen darüber. Vermietungsrechtlich ist Oberstdorf streng: Neue Ferienwohnungen brauchen in Wohngebieten eine Genehmigung, der Bestand ist begrenzt und entsprechend wertstabil.

Bad Hindelang, Pfronten, Nesselwang

Mittleres Preissegment mit guter Ganzjahresnachfrage. Bad Hindelang punktet mit Bergbahnanschluss und Therme, Pfronten mit familienorientierter Infrastruktur, Nesselwang mit zentraler Lage zwischen Alpsee und Forggensee. Preisniveau: 5.500 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter.

Füssen und Schwangau

Stark vom Tagestourismus zu den Königsschlössern geprägt, dadurch aber auch außerhalb der klassischen Bergsaisons gut gebucht. Internationale Gäste, höherer Anteil Kurzaufenthalte. Preisniveau: 6.000 bis 9.500 Euro pro Quadratmeter.

Bad Wörishofen und Unterallgäu

Kneipp-Kurort mit ganzjährigem Wellness- und Gesundheitstourismus, ohne Wintersport. Niedrigere Einstiegspreise (4.000 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter), dafür stabilere, aber niedrigere Tagessätze. Für konservative Anleger interessant.

Westallgäu (Lindenberg, Scheidegg, Oberstaufen)

Oberstaufen ist mit der Schroth-Kur eine Besonderheit: ganzjährige medizinische Nachfrage plus Skigebiet Hochgrat und Imbergbahn. Preisniveau: 5.000 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter, oft unterschätzte Renditechancen.

Vergleichstabelle: Allgäu-Mikrolagen im direkten Check

Die folgende Übersicht zeigt, wie unterschiedlich sich die Lagen in Preis, Auslastung und Bruttorendite verhalten. Werte sind Marktbeobachtungen für solide vermarktete 60-qm-Wohnungen in mittlerer Ausstattung (Stand 2024/2025).

Der Aha-Moment liegt in der zweiten Spalte: Wer eine Ferienwohnung im Allgäu kaufen will, zahlt zwar deutlich mehr pro Quadratmeter als in den meisten anderen deutschen Ferienregionen — bekommt aber auch 50 bis 80 Vermietungstage mehr pro Jahr. Genau diese Auslastung ist es, die das Allgäu rechnerisch trägt.

Was eine Ferienwohnung im Allgäu wirklich kostet

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit. Rechnen Sie bei der Kalkulation folgende Positionen mit ein:

Nebenkosten beim Kauf in Bayern

• Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 % (im Bundesvergleich niedrig)

• Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2,0 %

• Maklerprovision: meist 3,57 % inkl. MwSt. für den Käufer

• Summe Erwerbsnebenkosten: typisch 8–9 %

Laufende Kosten pro Jahr

• Hausgeld inkl. Rücklagen: 4,50–7,50 € pro qm und Monat

• Vermietungsagentur/Plattformgebühren: 15–25 % der Nettomieteinnahmen

• Endreinigung, Wäsche, Wartung: kalkulatorisch 8–12 % der Mieteinnahmen

• Instandhaltung Inventar: ca. 1–2 % vom Kaufpreis jährlich

• Versicherung, Strom-Grundgebühr, GEZ, Tourismusabgabe

Praktisch heißt das: Von einer Bruttomietrendite von 4,5 % bleiben nach allen Kosten häufig 2,2 bis 2,8 % Netto-Cashflow-Rendite — vor Steuer und Finanzierung. Das ist solide, aber kein Selbstläufer. Wer ehrlich rechnet, kommt zu belastbareren Entscheidungen. Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living und vergleichen Sie verschiedene Mikrolagen direkt gegeneinander.

Rechtliche Besonderheiten im Allgäu

Bayern und insbesondere die Allgäuer Gemeinden haben in den letzten Jahren die Regeln für Ferienvermietung verschärft. Wer eine Ferienwohnung Allgäu kaufen möchte, sollte drei Punkte unbedingt vor der Unterschrift klären.

1. Teilungserklärung und Hausordnung

Nicht jede Eigentumswohnung darf als Ferienwohnung vermietet werden. Die Teilungserklärung muss die gewerbliche oder kurzzeitige Vermietung ausdrücklich erlauben oder zumindest nicht ausschließen. Bei Wohnungen mit klarer Zweckbestimmung „Wohnen" droht Streit mit der Eigentümergemeinschaft.

2. Kommunale Genehmigung und Zweckentfremdung

Oberstdorf, Füssen und einige weitere Gemeinden haben Zweckentfremdungssatzungen oder Beherbergungssatzungen. Neubauten als Ferienwohnung sind teils nur in ausgewiesenen Sondergebieten genehmigungsfähig. Bestandsobjekte mit dokumentierter Vermietungshistorie sind dadurch im Wert geschützt — neue Investitionen aber erschwert.

3. Kurtaxe und Tourismusabgabe

Jede Allgäuer Tourismusgemeinde erhebt Kurtaxe (1,50 bis 3,80 € pro Person und Nacht) sowie teilweise eine Zweitwohnungssteuer für selbstgenutzte Objekte. Letztere kann bis zu 20 % der ortsüblichen Jahresmiete betragen und ist ein häufig übersehener Kostenpunkt.

Eigennutzung versus reine Kapitalanlage

Die ehrliche Frage am Anfang lautet: Wollen Sie selbst regelmäßig dort sein, oder geht es ausschließlich um Rendite? Beide Wege sind legitim, aber sie führen zu unterschiedlichen Objekten.

Modell A: Schwerpunkt Eigennutzung

Sie nutzen 6–10 Wochen pro Jahr selbst, der Rest wird vermietet. Sinnvoll bei: persönlicher Bindung an die Region, Familien mit Kindern, Vorruhestand. Konsequenz: niedrigere Nettorendite (oft 1,0–1,8 %), dafür Nutzwert und steuerliche Komplexität (Aufteilung Werbungskosten).

Modell B: Schwerpunkt Kapitalanlage

Vermietung an 200+ Tagen, Eigennutzung maximal 2–4 Wochen in Nebensaison. Konsequenz: bessere Auslastung, höhere Nettorendite, klarere steuerliche Behandlung. Hier macht es Sinn, die Wohnung wie ein kleines Hotelzimmer zu denken — mit professioneller Agentur, dynamischen Preisen und Fokus auf wiederkehrende Gäste.

Wer das größere Bild zur Anlageklasse sucht, findet im Beitrag ferienimmobilie als kapitalanlage die übergeordnete Renditebetrachtung. Für die konzeptionelle Tiefe zur Objektart empfehlen wir den Hauptartikel Ferienwohnung kaufen.

Worauf Sie beim Objekt selbst achten sollten

Im Allgäu entscheidet die Detailqualität der Wohnung erheblich über die Buchungsrate. Aus der Praxis der Vermietungsagenturen lassen sich folgende Erfolgsfaktoren ableiten:

• Balkon oder Terrasse mit Bergblick: erhöht die Conversion-Rate auf Buchungsportalen um geschätzt 20–30 %

• Stellplatz oder Garage: im Winter kaufentscheidend, in Oberstdorf de facto Pflicht

• Sauna oder Wellnessbereich im Haus: rechtfertigt 15–25 € Aufschlag pro Nacht

• Schnelles WLAN: Workation-Gäste sind ganzjährig buchungsstark

• Familientauglichkeit: zwei Schlafzimmer schlagen ein großes deutlich

• Hundefreundlichkeit: Nische mit hoher Wiederbuchungsquote

• Skiraum oder Trockenraum im Haus: für Winter- und Wandergäste relevant

Bauliche Aspekte und Energieeffizienz

Ab 2026 verschärft sich die energetische Bewertung von Bestandsimmobilien durch EU- und nationale Vorgaben. Achten Sie auf Energieausweis Klasse C oder besser, modernisierte Fenster und idealerweise eine Wärmepumpe oder Pelletheizung. Ölheizungen in Allgäuer Mehrfamilienhäusern sind zunehmend ein Risiko — sowohl für Sanierungsumlagen über das Hausgeld als auch für die Vermarktung. Eine vertiefende Einordnung zum Investitionsumfeld 2026 finden Sie im Beitrag Immobilie als Kapitalanlage 2026.

Finanzierung einer Ferienwohnung im Allgäu

Banken behandeln Ferienwohnungen vorsichtiger als selbstgenutzte Erstwohnungen. Erwarten Sie:

• Eigenkapitalquote: mindestens 25–30 %, inklusive Erwerbsnebenkosten eher 35 %

• Zinsaufschlag: 0,2–0,5 % gegenüber selbstgenutztem Wohneigentum

• Beleihungswert: Bank setzt oft 80–90 % des Kaufpreises an, nicht 100 %

• Nachweis der Vermietbarkeit: Auslastungsprognose oder Vorvertrag mit Agentur hilft

Sondertilgungsrechte sind bei Ferienimmobilien besonders wertvoll, weil sich Mieteinnahmen schwerer planen lassen als bei klassischen Wohnobjekten. Vereinbaren Sie 5 % p.a. Sondertilgung möglichst zinsfrei.

Steuerliche Eckpunkte in Kürze

Bei überwiegender Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht sind Werbungskosten (AfA, Zinsen, Hausgeld, Vermittlungsprovision, Reinigung, Fahrten) absetzbar. Die AfA beträgt 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil bei Bestand, 3 % bei Neubau ab Bauantrag 2023. Bei gemischter Nutzung gilt eine Aufteilung nach tatsächlichen Nutzungstagen. Wichtig: Das Finanzamt verlangt eine Überschussprognose über 30 Jahre — wer dauerhaft Verluste produziert, riskiert die Einstufung als Liebhaberei und damit den Verlust der Verlustverrechnung. Lassen Sie das vor dem Kauf von einem Steuerberater mit Ferienimmobilien-Erfahrung durchrechnen.

Typische Fehler beim Kauf — und wie Sie sie vermeiden

1. Verliebt in die Aussicht statt in die Zahlen: Eine Ferienwohnung Allgäu ist Investitionsgut, kein Souvenir. Rechnen Sie zuerst.

2. Saison-Tagessätze pauschal hochrechnen: Hauptsaison-Preise von 180 € pro Nacht gelten nicht ganzjährig. Realistische Mischkalkulation nutzen.

3. Hausgeld unterschätzen: In Allgäuer Anlagen mit Pool, Sauna oder Aufzug liegen 6–8 € pro qm normal — das schmälert die Rendite spürbar.

4. Genehmigungsstatus nicht prüfen: Ohne Nachweis bestehender Vermietungserlaubnis kein Kauf.

5. Auf Off-Market-Drucksituationen reagieren: Im Allgäu gibt es immer das nächste Objekt. Geduld zahlt sich aus.

Fazit: Lohnt sich der Kauf 2026?

Eine Ferienwohnung im Allgäu zu kaufen, bleibt 2026 eine der wirtschaftlich tragfähigeren Ferienimmobilien-Entscheidungen in Deutschland — vorausgesetzt, Sie wählen die richtige Mikrolage, prüfen Genehmigung und Teilungserklärung sorgfältig und rechnen mit realistischen Auslastungs- und Kostengrößen. Die Ganzjahresnachfrage, die niedrige Grunderwerbsteuer in Bayern und die stabile internationale Markenbekanntheit der Region sprechen für sich. Wer hingegen primär ein Wochenendhaus für sich selbst sucht und Rendite als Bonus betrachtet, sollte ehrlich kalkulieren: Eigennutzung kostet zwischen 2 und 4 Prozentpunkte Rendite pro Jahr — das ist legitim, sollte aber bewusst entschieden werden.

Nächster Schritt

Wenn Sie Ihre konkrete Situation, Lage und Finanzierung sauber durchsprechen möchten, finden Sie auf INVESTMENT & living Ansprechpartner, Marktanalysen und passende Objekte für Ferienimmobilien in den bayerischen Alpen — ruhig, faktisch und ohne Verkaufsdruck.