Zweitwohnsitz Steuer: Was Eigentümer einer Ferienimmobilie wirklich zahlen

Die Zweitwohnsitz Steuer – amtlich Zweitwohnungsteuer – ist für viele Eigentümer einer Ferienwohnung der am meisten unterschätzte laufende Kostenblock, denn sie fällt Jahr für Jahr an, unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt wird oder leer steht. Sie wird nicht vom Finanzamt erhoben, sondern von der Gemeinde, in der die Wohnung liegt. Und genau deshalb unterscheiden sich Höhe, Berechnung und Ausnahmen von Ort zu Ort teils erheblich. Wer eine Zweitwohnung in einer Tourismusgemeinde besitzt oder kaufen möchte, sollte die Satzung der Gemeinde kennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Dieser Beitrag beschränkt sich bewusst auf die steuerliche Seite. Wie sich ein Zweitwohnsitz als Vermögensbaustein rechnet, lesen Sie im Beitrag Zweitwohnsitz als Kapitalanlage.

Zweitwohnsitz Steuer: Rechtsgrundlage und wer sie zahlt

Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer nach Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz. Besteuert wird nicht das Eigentum, sondern der besondere Aufwand, den jemand betreibt, indem er sich neben der Hauptwohnung eine weitere Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf leistet. Dieser Gedanke ist zentral, weil sich daraus alle wichtigen Abgrenzungen ableiten.

Steuerpflichtig ist, wer eine Zweitwohnung innehat. Das bedeutet: Sie können rechtlich und tatsächlich über die Wohnung verfügen und sie jederzeit selbst nutzen. Ob Sie tatsächlich dort sind, spielt keine Rolle. Auch ein Mieter kann steuerpflichtig sein, in der Praxis trifft es bei Ferienimmobilien aber fast immer den Eigentümer. Nicht steuerpflichtig ist dagegen, wer keine Verfügungsmacht hat – etwa das Kind, das gelegentlich im Elternhaus wohnt, ohne dort einen eigenen Wohnbereich zu unterhalten.

Rund 700 bis 800 deutsche Kommunen erheben die Steuer, mit deutlichem Schwerpunkt in Universitätsstädten, Ballungsräumen und Tourismusregionen an Nord- und Ostsee, im Harz, im Schwarzwald und im bayerischen Alpenraum. Es gibt keine bundesweite Regelung: Wo keine Satzung existiert, fällt auch keine Zweitwohnsitz Steuer an.

Wie hoch die Zweitwohnsitz Steuer ausfällt: Bemessung und Sätze im Vergleich

Die meisten Gemeinden bemessen die Steuer an der jährlichen Nettokaltmiete. Bei selbst genutzten Wohnungen wird dafür die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt, also die Miete, die für eine vergleichbare Wohnung erzielbar wäre. Darauf wird der Steuersatz der Satzung angewendet.

Ein Hinweis zur Entwicklung: Das Bundesverfassungsgericht hat 2019 die Bemessung anhand der alten Einheitswerte für unzulässig erklärt. Viele Kommunen haben ihre Satzungen deshalb umgestellt – auf die Nettokaltmiete oder auf Stufentarife nach Wohnfläche und Lage. Diese Umstellung ging vielerorts mit einer spürbaren Erhöhung einher.

Die folgende Übersicht zeigt, was das konkret bedeutet. Als Rechenbeispiel dient eine Wohnung mit einer jährlichen Nettokaltmiete von 12.000 Euro (entspricht etwa 70 m² zu 14 Euro pro Quadratmeter):

Beispielwerte zur Orientierung. Satzungen und Sätze ändern sich regelmäßig – maßgeblich ist immer die aktuelle Satzung der jeweiligen Gemeinde.

Die letzte Zeile ist der eigentliche Aha-Moment: Zwischen einer rein privat vorgehaltenen Zweitwohnung und einer konsequent vermieteten Ferienimmobilie liegen in der Spitze mehrere tausend Euro pro Jahr – bei identischer Wohnung, identischer Lage, identischem Kaufpreis. Über eine Haltedauer von 20 Jahren summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag.

Eigennutzung oder Vermietung: Wann die Zweitwohnsitz Steuer entfällt

Die Rechtsprechung ist an diesem Punkt seit Langem klar: Eine Wohnung, die ausschließlich der Kapitalanlage dient und nicht für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wird, unterliegt nicht der Zweitwohnungsteuer. Es fehlt schlicht am besteuerbaren Aufwand. Die Beweislast liegt allerdings faktisch beim Eigentümer – die Gemeinde geht im Zweifel von einer Eigennutzungsmöglichkeit aus.

Als Nachweis werden in der Praxis unter anderem herangezogen:

• ein unbefristeter Vermittlungs- oder Betreiberauftrag ohne oder mit stark begrenztem Eigennutzungsvorbehalt,

• Belegungslisten und Buchungsstatistiken über das gesamte Jahr,

• ganzjährige Bewerbung der Wohnung auf Buchungsportalen,

• die einkommensteuerliche Behandlung als Vermietungsobjekt mit Überschusserzielungsabsicht,

• bei touristisch gewidmeten Objekten: die baurechtliche Zweckbestimmung als Beherbergungseinheit.

Umgekehrt gilt: Wer sich vertraglich vier oder sechs Wochen Eigennutzung sichert, hält die Wohnung erkennbar auch für den privaten Bedarf vor. Viele Satzungen sehen dafür eine anteilige Besteuerung oder eine Vollbesteuerung ab einer bestimmten Anzahl selbst genutzter Tage vor. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, wie die Gemeinde mit gemischter Nutzung umgeht – die Bandbreite reicht von großzügig bis restriktiv.

Befreiungen, Ermäßigungen und typische Ausnahmen

Neben der Kapitalanlage-Konstellation kennen die meisten Satzungen weitere Ausnahmen. Häufig anzutreffen sind:

Verheiratete und verpartnerte Berufspendler

Das Bundesverfassungsgericht hat 2005 entschieden, dass die Besteuerung der aus beruflichen Gründen gehaltenen Nebenwohnung von Verheirateten gegen den Schutz von Ehe und Familie verstößt. Diese sogenannte Erwerbszweitwohnung ist befreit. Für Ledige gilt die Befreiung nicht – ein bis heute kritisierter Unterschied.

Wohnungen ohne eigene Verfügungsmacht

Zimmer in Pflegeheimen, therapeutischen Einrichtungen oder Gemeinschaftsunterkünften bleiben regelmäßig außen vor, ebenso Nebenwohnungen von Minderjährigen bei getrennt lebenden Eltern.

Nicht nutzbare oder gesperrte Objekte

Ist eine Wohnung wegen Sanierung, Baumängeln oder behördlicher Auflagen über längere Zeit nicht bewohnbar, sehen viele Satzungen eine anteilige Kürzung vor. Auch Wohnungen mit einer baurechtlichen Nutzungsbeschränkung, die eine dauerhafte private Nutzung ausschließt, werden teilweise nicht erfasst.

Geringfügigkeits- und Härtefallregelungen

Einige Kommunen erheben die Steuer erst ab einer Mindestbemessungsgrundlage oder gewähren Ermäßigungen bei niedrigem Einkommen. Das ist jedoch die Ausnahme, nicht die Regel.

Anmeldung, Fristen und was bei Versäumnissen droht

Melderechtlich müssen Sie eine Nebenwohnung innerhalb von zwei Wochen nach Bezug anmelden. Für Ferienwohnungen, die im Jahr weniger als sechs Monate genutzt werden, sieht das Bundesmeldegesetz eine Ausnahme von der Meldepflicht vor – die Zweitwohnungsteuer kann trotzdem anfallen, weil sie an das Innehaben der Wohnung anknüpft und nicht an die Meldung. Viele Gemeinden versenden nach dem Grundbucheintrag automatisch einen Erhebungsbogen.

Die Steuer wird per Bescheid festgesetzt, meist jährlich oder quartalsweise fällig. Gegen den Bescheid ist Widerspruch innerhalb eines Monats möglich – insbesondere dann sinnvoll, wenn die angesetzte Vergleichsmiete zu hoch gegriffen ist oder die Wohnung nachweislich der Vermietung dient. Wer Angaben unterlässt, riskiert Nachforderungen für zurückliegende Jahre sowie ein Bußgeld nach der Gemeindesatzung.

Praxisbeispiel: Was die Steuerfrage für die Kalkulation bedeutet

Nehmen wir eine 65-Quadratmeter-Wohnung in einer bayerischen Seengemeinde mit einer angesetzten Jahresnettokaltmiete von 13.000 Euro und einem Satz von 20 Prozent. Bei reiner Eigennutzung sind das 2.600 Euro Zweitwohnsitz Steuer pro Jahr – zusätzlich zu Grundsteuer, Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Wird dieselbe Wohnung dagegen über einen Betreiber ganzjährig vermietet und nur im Rahmen einer eng begrenzten Regelung selbst genutzt, entfällt die Steuer in vielen Gemeinden vollständig, und die laufenden Kosten werden zusätzlich als Werbungskosten abziehbar.

Genau nach diesem Prinzip sind touristisch gewidmete Objekte konzipiert, etwa die Apartments am Tegernsee: Die Einheiten sind für die gewerbliche Kurzzeitvermietung gewidmet, die Eigennutzung ist vertraglich geregelt. Das schafft eine klare Ausgangslage gegenüber der Gemeinde – und macht die Kalkulation planbar. Wer sich für den Erwerb einer solchen Einheit interessiert, findet die grundsätzlichen Auswahlkriterien im Beitrag ferienwohnung kaufen.

Zweitwohnsitz Steuer in der Renditerechnung berücksichtigen

Bei einer reinen Eigennutzung ist die Zweitwohnungsteuer ein Kostenfaktor ohne Gegenwert, bei einer vermieteten Ferienimmobilie entfällt sie im Regelfall – dieser Unterschied verschiebt die Wirtschaftlichkeit deutlich. In der Nachsteuerbetrachtung sind schnell 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte Rendite Unterschied erreicht, je nach Kaufpreis und Steuersatz der Gemeinde.

Wer die Effekte durchspielen möchte: Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living und setzen Sie die Zweitwohnungsteuer testweise einmal als laufende Position an und einmal auf null. Die methodischen Grundlagen dazu – von der Bruttorendite bis zur Betrachtung nach Kosten – finden Sie im Leitfaden immobilien rendite berechnen. Welche Ertragsgrößen bei touristisch genutzten Objekten realistisch sind, ordnet der Beitrag ferienimmobilie als kapitalanlage ein.

Abgrenzung zu anderen Abgaben

Die Zweitwohnsitz Steuer ist nicht die einzige Position, die Gemeinden erheben. Davon zu unterscheiden sind der Kurbeitrag beziehungsweise die Kurtaxe, die pro Übernachtung anfällt, sowie die Fremdenverkehrs- oder Tourismusabgabe, die von touristisch profitierenden Betrieben erhoben wird. Auch die Grundsteuer bleibt davon unberührt und ist zusätzlich zu zahlen. Einkommensteuerlich relevant sind schließlich die Vermietungseinkünfte selbst – hier prüft das Finanzamt bei Ferienwohnungen die Überschusserzielungsabsicht, insbesondere wenn die ortsübliche Vermietungszeit deutlich unterschritten wird.

Häufige Fragen zur Zweitwohnsitz Steuer

Wie hoch ist die Zweitwohnsitz Steuer in Deutschland?

Es gibt keinen einheitlichen Satz. Üblich sind 8 bis 20 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete, Spitzenwerte liegen bei etwa 35 Prozent. Manche Gemeinden arbeiten mit Stufentarifen nach Wohnfläche. Bei einer Jahresnettokaltmiete von 12.000 Euro liegt die Belastung damit typischerweise zwischen rund 1.000 und 2.400 Euro pro Jahr. Maßgeblich ist ausschließlich die Satzung der Belegenheitsgemeinde.

Muss ich für eine vermietete Ferienwohnung Zweitwohnungsteuer zahlen?

In der Regel nicht, sofern die Wohnung ausschließlich der Vermietung dient und nicht für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wird. Sie sollten dies gegenüber der Gemeinde belegen können – etwa durch einen Betreibervertrag ohne nennenswerten Eigennutzungsvorbehalt, Belegungsnachweise und die ganzjährige Bewerbung. Bei gemischter Nutzung fällt die Steuer je nach Satzung anteilig oder vollständig an.

Wer ist von der Zweitwohnsitz Steuer befreit?

Befreit sind insbesondere verheiratete oder verpartnerte Berufspendler mit einer aus beruflichen Gründen gehaltenen Nebenwohnung, Personen ohne eigene Verfügungsmacht über die Wohnung sowie Bewohner von Pflege- und Therapieeinrichtungen. Hinzu kommen satzungsabhängige Ausnahmen für nicht nutzbare Wohnungen und für Objekte, die ausschließlich als Kapitalanlage gehalten werden.

Was passiert, wenn ich den Zweitwohnsitz nicht anmelde?

Die Gemeinde kann die Steuer für zurückliegende Jahre nachfordern, solange keine Festsetzungsverjährung eingetreten ist – üblich sind vier Jahre. Zusätzlich droht ein Bußgeld, melderechtlich bis in den vierstelligen Bereich. Da Kommunen Grundbuchdaten, Meldedaten und Buchungsportale abgleichen, bleiben nicht angemeldete Zweitwohnungen selten dauerhaft unentdeckt.

Fazit

Die Zweitwohnsitz Steuer ist kein Randthema, sondern ein Faktor, der über die Haltedauer einer Ferienimmobilie fünfstellige Beträge bewegen kann. Entscheidend ist die Nutzungsstruktur: Wer die Immobilie überwiegend privat vorhält, zahlt – wer konsequent vermietet, ist in den meisten Gemeinden nicht steuerpflichtig und kann die laufenden Kosten zusätzlich geltend machen. Klären Sie die Satzungslage der Gemeinde und die vertragliche Ausgestaltung der Eigennutzung deshalb vor dem Kauf, nicht danach. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

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