Wohnung als Ferienwohnung vermieten: Was rechtlich erlaubt ist – und was nicht

Wer seine Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchte, stellt sich meist zuerst die Ertragsfrage – rechtlich entscheidend ist aber eine andere: Ist die kurzfristige Vermietung an Feriengäste in diesem konkreten Objekt überhaupt zulässig? Die ehrliche Antwort lautet in vielen deutschen und österreichischen Städten: nein, oder nur stark eingeschränkt. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche vier Prüfebenen darüber entscheiden, welche Konsequenzen ein Verstoß hat und welche Alternative es gibt, wenn Ihre Wohnung die Voraussetzungen nicht erfüllt.

Die vier Prüfebenen, bevor Sie eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten

Es gibt nicht „die eine" Genehmigung. Stattdessen müssen vier voneinander unabhängige Ebenen gleichzeitig erfüllt sein. Fällt eine weg, ist die Vermietung an Feriengäste unzulässig – unabhängig davon, wie gut die anderen drei aussehen.

1. Öffentliches Recht / Widmung: Ist die Wohnung baurechtlich zum Wohnen oder zur Beherbergung bestimmt?

2. Kommunale Vorschriften: Gilt am Standort ein Zweckentfremdungsverbot oder eine Registrierungspflicht?

3. Privatrecht: Was sagen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die Eigentümergemeinschaft?

4. Steuer- und Versicherungsrecht: Welche Folgen hat der Wechsel von Dauer- zu Kurzzeitvermietung?

Diese Reihenfolge ist bewusst gewählt. Es hat keinen Sinn, über Auslastung und Preise nachzudenken, solange Ebene eins und zwei nicht geklärt sind.

Nutzungsart und Widmung: der häufigste Stolperstein

Jede Immobilie hat eine baurechtlich festgelegte Nutzungsart. Eine als Wohnraum gewidmete Einheit dient dem dauerhaften Wohnen. Die gewerbliche Beherbergung von wechselnden Gästen ist rechtlich eine andere Nutzung – und ein Nutzungswechsel ist grundsätzlich genehmigungspflichtig.

In Deutschland richtet sich das nach dem Bauordnungsrecht der Länder und dem Bebauungsplan. In reinen Wohngebieten nach Baunutzungsverordnung ist eine gewerbliche Ferienvermietung regelmäßig nicht zulässig; in allgemeinen Wohngebieten kann sie ausnahmsweise genehmigt werden. Gerichte haben mehrfach bestätigt, dass die kurzfristige Vermietung an ständig wechselnde Gäste über das hinausgeht, was als Wohnnutzung gilt.

In Österreich existiert dafür der Begriff der touristischen Widmung. Objekte mit dieser Widmung sind von Anfang an für die Beherbergung vorgesehen – dort ist Ferienvermietung nicht die Ausnahme, sondern der vorgesehene Zweck. Umgekehrt gilt in vielen Tourismusgemeinden ein Verbot der Nutzung von Wohnraum als Freizeitwohnsitz.

Was „Eigennutzung mit gelegentlicher Vermietung" bedeutet

Eine gelegentliche Vermietung der eigenen Hauptwohnung – etwa während des Urlaubs – wird vielfach anders bewertet als eine dauerhafte, systematische Kurzzeitvermietung. Die Grenzen sind lokal unterschiedlich definiert, oft über Tagesobergrenzen pro Jahr. Verlassen Sie sich hier nicht auf Faustregeln, sondern auf die Satzung Ihrer Gemeinde.

Zweckentfremdungsverbote: warum es in Städten meist scheitert

Zahlreiche deutsche Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt haben Zweckentfremdungsverbote erlassen. Der Gedanke dahinter: Wohnraum soll dem Wohnen erhalten bleiben und nicht dauerhaft in Beherbergung umgewandelt werden. Betroffen sind unter anderem Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Freiburg – die Liste wird länger, nicht kürzer.

Typische Elemente solcher Satzungen:

• Genehmigungspflicht für jede Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem Wohnen.

• Tagesobergrenzen für die Vermietung der selbst genutzten Wohnung, häufig zwischen 8 und 12 Wochen im Jahr.

• Registrierungs- oder Wohnraumnummer, die in jedem Online-Inserat angegeben werden muss.

• Auskunftspflichten der Plattformen gegenüber der Behörde.

• Bußgelder, die je nach Satzung sechsstellig werden können.

Praktisch bedeutet das: Wer in einer dieser Städte eine vermietete Bestandswohnung dauerhaft in eine Ferienwohnung umwandeln möchte, erhält in der Regel keine Genehmigung. Genehmigungen werden meist nur erteilt, wenn Ersatzwohnraum geschaffen wird oder die Einheit nachweislich nie Wohnraum war. Das ist keine pessimistische Lesart, sondern gelebte Verwaltungspraxis.

Auch in Österreich und in vielen touristischen Regionen Europas gibt es vergleichbare Instrumente: Freizeitwohnsitzbeschränkungen in Tirol und Salzburg, Registrierungspflichten in Wien, Lizenzsysteme in Spanien. Der Standort entscheidet – nicht der Wunsch des Eigentümers.

Teilungserklärung und Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Selbst wenn Baurecht und kommunale Satzung die Ferienvermietung erlauben, kommt die privatrechtliche Ebene hinzu. Bei Wohnungseigentum ist die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Steht dort eine Einheit als „Wohnung" bezeichnet, ist die Nutzung auf Wohnzwecke festgelegt.

Die Rechtsprechung in Deutschland ist hier differenziert: Die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste wurde vom Bundesgerichtshof grundsätzlich als von der Zweckbestimmung „Wohnen" gedeckt angesehen – solange die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Gleichzeitig gilt: Ein Verbot der Kurzzeitvermietung kann nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss eingeführt werden, sondern erfordert eine Vereinbarung aller Eigentümer beziehungsweise eine entsprechende Öffnungsklausel. Umgekehrt können Miteigentümer sich gegen konkrete, über das übliche Maß hinausgehende Beeinträchtigungen wehren – Lärm, Müll, Fluktuation im Treppenhaus, Nutzung der Gemeinschaftsflächen.

Prüfen Sie deshalb vor jeder Planung:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im Wortlaut, inklusive aller Nachträge.

• Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft der letzten Jahre.

• Hausordnung – dort finden sich häufig indirekte Einschränkungen.

• Bei Mietwohnungen: Die Untervermietung an Feriengäste ohne Erlaubnis des Vermieters ist ein Kündigungsgrund. Hier gibt es faktisch keinen Graubereich.

Vergleich: Bestandswohnung im Wohngebiet vs. touristisch gewidmete Ferienimmobilie

Der Unterschied zwischen beiden Ausgangslagen wird oft erst sichtbar, wenn man sie nebeneinanderstellt. Genau hier liegt der Kern der Frage.

Der entscheidende Punkt in dieser Tabelle steht nicht bei der Rendite, sondern in der letzten Zeile davor: Bei einer Bestandswohnung tragen Sie ein rechtliches Risiko, das sich nicht durch Sorgfalt im Betrieb ausgleichen lässt. Eine Nutzungsuntersagung beendet das Geschäftsmodell von einem Tag auf den anderen – die Finanzierung läuft weiter.

Steuerliche Folgen, wenn Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten

Der Wechsel von Dauervermietung zu Kurzzeitvermietung verändert die steuerliche Behandlung deutlich. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Einkünfteart und Gewerblichkeit

Die reine Vermietung führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Kommen hotelähnliche Zusatzleistungen hinzu – Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts, Rezeption, häufiger Gästewechsel mit organisiertem Service – kann daraus ein Gewerbebetrieb werden. Folgen: Gewerbeanmeldung, mögliche Gewerbesteuer, Bilanzierungsfragen und die Zuordnung der Immobilie zum Betriebsvermögen. Letzteres wirkt sich später auf die Steuerpflicht bei einem Verkauf aus.

Umsatzsteuer

Kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig, in Deutschland mit dem ermäßigten Satz auf die Übernachtung. Die Kleinunternehmerregelung kann greifen, schließt dann aber den Vorsteuerabzug aus. Bei größeren Investitionen in Möblierung oder Sanierung ist der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung häufig die wirtschaftlich sinnvollere Variante – das ist eine Rechenfrage, keine Grundsatzfrage.

Werbungskosten, Abschreibung und Liebhaberei

Absetzbar sind unter anderem Abschreibung, Finanzierungszinsen, Betriebskosten, Plattformprovisionen, Reinigung, Wäsche und Inventar. Bei gemischter Nutzung – teils selbst genutzt, teils vermietet – müssen Kosten aufgeteilt werden. Wichtig: Behält sich der Eigentümer umfangreiche Selbstnutzung vor, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht. Wird über Jahre nur ein Verlust erzielt und die Wohnung überwiegend selbst genutzt, droht die Einordnung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei. Ortsübliche Vermietungszeiten sind hier der Maßstab.

Kommunale Abgaben

Hinzu kommen häufig Kurtaxe oder Tourismusabgabe, teils Bettensteuer, dazu Meldepflichten für Gäste. Das sind laufende administrative Pflichten, keine Einmalthemen.

Wie sich diese Positionen auf den tatsächlichen Ertrag auswirken, lässt sich nur mit konkreten Zahlen beantworten. Methodische Grundlagen dazu finden Sie im Beitrag immobilien rendite berechnen.

Versicherung: der leise Risikofaktor

Eine übliche Wohngebäude- oder Hausratversicherung deckt die Wohnnutzung ab. Die Beherbergung wechselnder Gäste ist ein anderes Risiko und muss dem Versicherer angezeigt werden. Wird sie nicht angezeigt, kann der Versicherungsschutz im Schadensfall entfallen – und zwar nicht nur für Schäden, die Gäste verursacht haben.

Konkret zu klären sind:

• Gebäude- und Inventarversicherung mit ausdrücklichem Einschluss der Ferienvermietung.

• Betriebs- bzw. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Personenschäden von Gästen.

• Glas-, Wasser- und Elementarschäden, die bei häufiger Fluktuation statistisch öfter auftreten.

• Kautions- und Schadensregelungen gegenüber Gästen, inklusive der Frage, was Plattformgarantien tatsächlich abdecken.

• Rechtsschutz für Auseinandersetzungen mit Behörde oder Eigentümergemeinschaft.

Wenn Ihre Wohnung nicht geeignet ist: der Weg über gewidmete Objekte

Ergibt die Prüfung, dass Ihre Bestandswohnung nicht oder nur wenige Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermietet werden darf, gibt es zwei nüchterne Optionen: die Wohnung klassisch dauerhaft vermieten – oder die Ferienvermietung dort umsetzen, wo sie rechtlich vorgesehen ist.

In touristisch gewidmeten Objekten ist die Vermietung an Gäste von Anfang an zulässig. Es braucht keine Nutzungsänderung, keine Zustimmung skeptischer Miteigentümer und keine Hoffnung darauf, dass eine Satzung nicht verschärft wird. Häufig ist zusätzlich eine Betreiberstruktur vorhanden, die Buchung, Reinigung und Check-in übernimmt – der Punkt, an dem private Vermietungsversuche im Alltag am häufigsten scheitern.

Ein Beispiel für diese Struktur ist die PirklAlm Resort in der Steiermark: touristische Nutzung, professioneller Betrieb und kalkulierte Auslastung statt Selbstverwaltung im rechtlichen Graubereich. Wer die Wirtschaftlichkeit vergleichen will, sollte beide Modelle mit denselben Annahmen rechnen – inklusive Betreiberanteil, Nebenkosten und realistischer Belegung. Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living.

Wenn Sie ohnehin über einen Neuerwerb nachdenken, finden Sie die Auswahlkriterien im Beitrag ferienwohnung kaufen; die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung behandelt der Beitrag zur ferienimmobilie als kapitalanlage. Eine Übersicht verfügbarer Einheiten liefert die Projektübersicht.

Checkliste: Ihre Prüfung in sieben Schritten

1. Bebauungsplan und Baugenehmigung einsehen: Welche Nutzungsart ist festgesetzt?

2. Bei der Gemeinde nach Zweckentfremdungssatzung, Registrierungspflicht und Freizeitwohnsitzregelung fragen – schriftlich.

3. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung und Beschlusssammlung prüfen.

4. Bei Mietwohnungen: schriftliche Erlaubnis des Vermieters – ohne diese gar nicht beginnen.

5. Steuerberater einbeziehen: Gewerblichkeit, Umsatzsteuer, Abschreibung, Selbstnutzungsanteil.

6. Versicherer informieren und Deckung schriftlich erweitern lassen.

7. Erst danach kalkulieren: Auslastung, Preisniveau, Betriebskosten, Betreuungsaufwand.

Diese Reihenfolge schützt Sie vor der häufigsten Fehlinvestition in diesem Bereich: Geld für Möblierung, Fotos und Ausstattung auszugeben, bevor geklärt ist, ob überhaupt vermietet werden darf.

FAQ zur Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung

Darf ich meine bestehende Wohnung ohne Genehmigung als Ferienwohnung vermieten?

In der Regel nicht. Die Beherbergung wechselnder Gäste ist baurechtlich eine andere Nutzung als das Wohnen und damit genehmigungspflichtig. Zusätzlich gilt in vielen Städten ein Zweckentfremdungsverbot, das eine gesonderte Genehmigung und meist eine Registrierungsnummer verlangt. Bei Wohnungseigentum ist zudem die Teilungserklärung maßgeblich, bei Mietwohnungen die schriftliche Erlaubnis des Vermieters. Ohne diese Prüfungen riskieren Sie Nutzungsuntersagung und Bußgelder.

Wie viele Tage im Jahr darf ich meine Wohnung an Feriengäste vermieten?

Das regeln die Kommunen unterschiedlich. Viele Satzungen erlauben die Vermietung der selbst genutzten Hauptwohnung für einen begrenzten Zeitraum – häufig acht bis zwölf Wochen pro Jahr – teils genehmigungsfrei, teils anzeigepflichtig. Für nicht selbst genutzte Wohnungen gilt diese Erleichterung meist nicht. Verbindlich ist immer die Satzung Ihrer Gemeinde; eine schriftliche Auskunft der zuständigen Stelle ist die einzige belastbare Grundlage.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung verbieten?

Ein nachträgliches Verbot der Kurzzeitvermietung erfordert grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer oder eine entsprechende Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung – ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht. Enthält die Teilungserklärung bereits eine Einschränkung auf Wohnzwecke im engeren Sinne, ist die Ferienvermietung von Anfang an unzulässig. Unabhängig davon können Miteigentümer gegen konkrete Beeinträchtigungen wie Lärm oder übermäßige Nutzung der Gemeinschaftsflächen vorgehen.

Was ändert sich steuerlich, wenn ich statt dauerhaft an Feriengäste vermiete?

Die Einnahmen bleiben in vielen Fällen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, können bei hotelähnlichen Zusatzleistungen aber gewerblich werden. Kurzfristige Beherbergung unterliegt der Umsatzsteuer; die Kleinunternehmerregelung ist möglich, schließt jedoch den Vorsteuerabzug aus. Hinzu kommen Kurtaxe oder Tourismusabgabe sowie Meldepflichten. Bei umfangreicher Selbstnutzung prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht – dann können Verluste unberücksichtigt bleiben.

Fazit

Ob Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten dürfen, entscheidet nicht der Markt, sondern die Kombination aus Widmung, kommunaler Satzung, Teilungserklärung und steuerlicher Einordnung. In Ballungsräumen mit Zweckentfremdungsverbot lautet die realistische Antwort meist: nur eingeschränkt oder gar nicht. Das ist keine Sackgasse, sondern eine Information, die Ihnen Zeit und Geld spart – denn sie verschiebt die Frage dorthin, wo sie beantwortbar ist: in Objekte, deren Nutzung von Beginn an auf Vermietung ausgelegt ist.

Wenn Sie prüfen möchten, welche touristisch gewidmeten Objekte in Österreich, Deutschland und Spanien verfügbar sind und wie sich die Wirtschaftlichkeit im Detail rechnet, finden Sie die Projekte und Kennzahlen bei INVESTMENT & living.