Vermietung und Verpachtung ist der steuerliche Kernbegriff, unter dem in Deutschland die meisten privaten Immobilienvermieter ihre Einkuenfte erklaeren – und genau diese Zuordnung entscheidet darueber, ob Sie Gewerbesteuer zahlen, ob ein Verkaufsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei bleibt und welche Kosten Sie absetzen koennen. Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine Ferienimmobilie erwirbt und vermietet, sollte diese Systematik kennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Rechtsstand: Januar 2026, deutsches Steuerrecht. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Vermietung und Verpachtung als Einkunftsart nach § 21 EStG

Das Einkommensteuergesetz kennt sieben Einkunftsarten. Vermietung und Verpachtung ist eine davon, geregelt in § 21 EStG. Sie gehoert zu den sogenannten Ueberschusseinkuenften: Sie stellen Ihre Einnahmen den Werbungskosten gegenueber, der Saldo fliesst in Ihre Einkommensteuererklaerung (Anlage V) ein und wird mit Ihrem persoenlichen Steuersatz belastet. Eine Bilanz brauchen Sie nicht, es gilt das Zufluss- und Abflussprinzip: Entscheidend ist, wann Geld tatsaechlich eingegangen oder gezahlt wurde.

Was zaehlt zu den Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung?

Der Katalog des § 21 EStG ist breiter, als viele annehmen. Er umfasst im Kern:

• Einkuenfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermoegen – Grundstuecke, Gebaeude, Gebaeudeteile, einzelne Wohnungen, Stellplaetze, aber auch Erbbaurechte und Rechte, die den Vorschriften des buergerlichen Rechts ueber Grundstuecke unterliegen

• Einkuenfte aus der Vermietung von Sachinbegriffen, also einer Gesamtheit beweglicher Sachen, etwa einer komplett moeblierten Betriebsausstattung

• Einkuenfte aus der zeitlich begrenzten Ueberlassung von Rechten, zum Beispiel Urheber- oder Nutzungsrechten

• Einkuenfte aus der Veraeusserung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Fuer Immobilienkaeufer ist Punkt eins der Regelfall: Sie vermieten eine Wohnung dauerhaft oder eine Ferienwohnung tageweise und erzielen damit Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung – solange die Grenze zum Gewerbebetrieb nicht ueberschritten wird.

Vermietung oder Verpachtung – wo liegt der Unterschied?

Zivilrechtlich ueberlassen Sie bei der Miete eine Sache zum Gebrauch. Bei der Pacht kommt das Recht hinzu, die Fruechte zu ziehen, also aus der Sache selbst Ertraege zu erwirtschaften. Typische Beispiele: Landwirtschaftliche Flaechen werden verpachtet, ein Gastronomiebetrieb wird verpachtet, eine Wohnung wird vermietet. Steuerlich fuehrt beides in dieselbe Einkunftsart – deshalb der Doppelbegriff Vermietung und Verpachtung. Praktisch relevant wird die Unterscheidung vor allem bei der Betriebsverpachtung und bei touristischen Betreibermodellen, in denen Sie Ihre Einheit an einen Betreiber verpachten.

Die Ueberschussrechnung: Einnahmen, Werbungskosten, AfA

Zu den Einnahmen zaehlen Mieten, Pachten, umgelegte Nebenkosten und Zuschuesse. Dem gegenueber stehen die Werbungskosten – alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind:

• Schuldzinsen aus der Finanzierung (nicht die Tilgung)

• Gebaeudeabschreibung: in der Regel 2 % linear bei Gebaeuden mit Bauantrag ab 1925, 3 % fuer neu gebaute Wohngebaeude ab Baubeginn 2023, alternativ die degressive Abschreibung fuer Neubauten innerhalb der gesetzlichen Zeitfenster

• Abschreibung auf Einrichtung und Inventar

• Verwaltung, Betreiber- und Vermittlungsprovisionen, Buchhaltung

• Instandhaltung und Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Energie

• Fahrtkosten zur Immobilie, Kontofuehrung, Steuerberatung fuer die Anlage V

Ein Ueberschuss wird versteuert, ein Verlust laesst sich grundsaetzlich mit anderen Einkuenften verrechnen – bei Vermietung und Verpachtung ein wesentlicher Unterschied zu manchen Kapitalanlagen. Wie Sie die Erklaerung konkret aufbauen, welche Belege Sie brauchen und wie Nebenkosten behandelt werden, lesen Sie im vertiefenden Beitrag zum Thema Mieteinnahmen versteuern.

Ein zweiter Punkt betrifft den Verkauf: Immobilien im Privatvermoegen fallen unter § 23 EStG. Nach Ablauf der zehnjaehrigen Haltefrist bleibt ein Veraeusserungsgewinn steuerfrei. Wird die Immobilie dagegen dem Betriebsvermoegen eines Gewerbebetriebs zugeordnet, ist der Gewinn unabhaengig von der Haltedauer steuerpflichtig. Genau deshalb ist die Abgrenzung so wichtig.

Abgrenzung: Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb?

Vermietung und Verpachtung ist private Vermoegensverwaltung. Ein Gewerbebetrieb nach § 15 EStG liegt erst vor, wenn Sie den Rahmen der Vermoegensverwaltung verlassen – etwa durch Zusatzleistungen, die ueber die reine Nutzungsueberlassung hinausgehen, oder durch eine hotelaehnliche Organisation. Die folgende Gegenueberstellung zeigt, was daran haengt:

Der Aha-Moment liegt in Zeile vier: Zwei wirtschaftlich fast identische Ferienwohnungen koennen beim Verkauf voellig unterschiedlich behandelt werden – nur weil bei der einen ein Betreiber die Dienstleistung erbringt und bei der anderen die Eigentuemerin selbst mit Reinigungsservice, Fruehstueck und wechselnden Gaesten auftritt.

Wann touristische Vermietung gewerblich wird

Die Finanzverwaltung stuetzt sich auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Fuer Gewerblichkeit sprechen unter anderem: eine hotelmaessige Organisation mit Rezeption oder aehnlicher Anlaufstelle, staendige Bereithaltung fuer wechselnde Gaeste, Reinigung und Waeschewechsel waehrend des Aufenthalts, Verpflegungsangebote, laufender Personaleinsatz sowie die Einbindung in eine Ferienanlage, die insgesamt einem Hotelbetrieb entspricht. Nicht ausreichend fuer Gewerblichkeit sind dagegen haeufige Mieterwechsel als solche, eine Endreinigung zwischen zwei Belegungen, moeblierte Ueberlassung, die Einschaltung einer Vermittlungsagentur oder die Bereitstellung von Bettwaesche zum Anreisetag.

Anders gesagt: Die Frequenz der Vermietung macht Sie nicht zum Gewerbetreibenden. Entscheidend ist, ob Sie unternehmerische Nebenleistungen in einem Umfang erbringen, der einem Beherbergungsbetrieb entspricht. Wer nach dem Buy to Let-Prinzip kauft und die Bewirtschaftung vollstaendig abgibt, bleibt in der Regel im Bereich der Vermoegensverwaltung.

Was bei touristischer Vermietung mit Betreiber gilt

Genau hier liegt der praktische Kern fuer Kaeufer von Ferienimmobilien. Im klassischen Betreibermodell schliessen Sie mit einem professionellen Betreiber einen Miet- oder Pachtvertrag: Der Betreiber vermarktet die Einheit, uebernimmt Check-in, Reinigung, Waesche und Gaestebetreuung und zahlt Ihnen eine feste oder umsatzabhaengige Pacht. Sie selbst erbringen keine Dienstleistungen gegenueber den Gaesten. Steuerlich handelt es sich damit typischerweise um Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung – die Gewerblichkeit des Betreibers strahlt nicht automatisch auf Sie ab.

Vorsicht ist geboten, wenn Sie an Umsatz und Gewinn wie ein Mitunternehmer beteiligt sind, wenn Sie Betriebsrisiken tragen, wenn Sie ueber eine Personengesellschaft investieren, in der eine gewerbliche Taetigkeit hinzukommt (gewerbliche Infektion), oder wenn Sie die Vermarktung selbst organisieren und dabei Zusatzleistungen anbieten. Ebenfalls relevant: Wer innerhalb von fuenf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, geraet in die Naehe des gewerblichen Grundstueckshandels – das betrifft aber die Verkaufs-, nicht die Vermietungsseite.

Wie ein solches Modell in der Praxis aussieht, laesst sich am Beispiel eines bewirtschafteten Apartmentprojekts nachvollziehen: Beim PirklAlm Resort in der Steiermark uebernimmt der Betreiber die komplette touristische Vermietung, waehrend die Eigentuemer eine kalkulierte Ausschuettung erhalten und Eigennutzungswochen vereinbaren. Die Vertragsgestaltung entscheidet dort ueber die steuerliche Einordnung – nicht der Prospekt. Wenn Sie die Systematik dahinter grundsaetzlich einordnen moechten, hilft der Ueberblick zur Ferienimmobilie als Kapitalanlage.

Liebhaberei: Wann das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht bestreitet

Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass Sie ueber die Jahre einen Ueberschuss anstreben. Fehlt diese Einkunftserzielungsabsicht, spricht das Finanzamt von Liebhaberei: Verluste werden dann nicht anerkannt, Ueberschuesse spaeter aber auch nicht besteuert. Fuer die Praxis gilt eine wichtige Erleichterung: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum unterstellt die Rechtsprechung die Einkunftserzielungsabsicht typisierend, selbst wenn ueber Jahre Verluste entstehen.

Ferienwohnungen mit und ohne Selbstnutzung

Bei Ferienwohnungen wird genauer hingesehen. Wird die Wohnung ausschliesslich an wechselnde Gaeste vermietet und in der uebrigen Zeit dafuer bereitgehalten, gilt die Einkunftserzielungsabsicht ohne weitere Pruefung als gegeben. Behalten Sie sich dagegen eine Selbstnutzung vor oder nutzen Sie die Einheit tatsaechlich selbst, verlangt das Finanzamt regelmaessig eine Totalueberschussprognose ueber einen Zeitraum von rund 30 Jahren. Bleibt die Vermietungsdauer deutlich – als Richtwert um mehr als 25 % – hinter der ortsueblichen Auslastung vergleichbarer Objekte zurueck, kann dies ebenfalls eine Pruefung ausloesen. Kosten der Leerstandszeiten sind bei vorbehaltener Selbstnutzung anteilig zu kuerzen.

Verbilligte Vermietung an Angehoerige

Ein zweiter Klassiker: Wer unter der ortsueblichen Marktmiete vermietet, etwa an Kinder oder Geschwister, muss § 21 Abs. 2 EStG beachten. Betraegt das Entgelt weniger als 50 % der ortsueblichen Miete, wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und die Werbungskosten sind entsprechend zu kuerzen. Zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalueberschussprognose erforderlich. Ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich, der Werbungskostenabzug bleibt ungeschmaelert.

Umsatzsteuer: langfristig steuerfrei, kurzfristig ermaessigt

Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei – ein Vorsteuerabzug aus Kaufpreis oder Sanierung ist damit ausgeschlossen. Die kurzfristige Beherbergung, also die klassische Ferienvermietung, unterliegt dagegen dem ermaessigten Satz von 7 %; Nebenleistungen wie Parkplatz, Wellness oder Verpflegung koennen mit 19 % zu erfassen sein. Wer unterhalb der Kleinunternehmergrenzen bleibt (Vorjahresumsatz bis 25.000 Euro, laufendes Jahr bis 100.000 Euro), kann auf den Umsatzsteuerausweis verzichten – verzichtet damit aber auch auf den Vorsteuerabzug. Achtung: Umsatzsteuerlich unternehmerisch zu sein bedeutet nicht, einkommensteuerlich gewerblich zu sein. Beide Ebenen werden getrennt beurteilt.

Was Vermietung und Verpachtung fuer Ihre Rendite bedeutet

Steuerliche Einordnung und Wirtschaftlichkeit haengen zusammen: Abschreibung, Zinsen und Betreiberkosten verringern die Steuerlast, Gewerbesteuer und ein steuerpflichtiger Verkaufsgewinn erhoehen sie. Wer nur die Bruttomiete betrachtet, unterschaetzt die Spanne. Rechnen Sie deshalb mit realistischen Auslastungsannahmen, Betreiberanteilen und Instandhaltungsruecklagen. Berechnen Sie Ihre persoenliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living – und vergleichen Sie das Ergebnis anschliessend mit der Methodik im Beitrag Immobilien Rendite berechnen.

Immobilie im Ausland: kurz eingeordnet

Liegt die Immobilie im Ausland, greift das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. Fuer Einkuenfte aus unbeweglichem Vermoegen gilt in der Regel das Belegenheitsprinzip: Besteuert wird dort, wo die Immobilie steht. In Deutschland werden diese Einkuenfte je nach Abkommen freigestellt, koennen aber ueber den Progressionsvorbehalt Ihren Steuersatz auf die uebrigen Einkuenfte beeinflussen. Eine Erklaerungspflicht im Belegenheitsstaat bleibt bestehen. Diese Konstellation gehoert in die Hand eines Beraters mit Auslandserfahrung – vor dem Kauf, nicht danach.

Haeufige Fragen zu Vermietung und Verpachtung

Was gehoert steuerlich zu Vermietung und Verpachtung?

Dazu zaehlen nach § 21 EStG Einkuenfte aus der Ueberlassung von unbeweglichem Vermoegen (Grundstuecke, Gebaeude, Wohnungen, Stellplaetze, Erbbaurechte), aus der Vermietung von Sachinbegriffen, aus der zeitlich begrenzten Ueberlassung von Rechten sowie aus der Veraeusserung von Miet- und Pachtzinsforderungen. Erklaert werden sie in der Anlage V als Ueberschuss der Einnahmen ueber die Werbungskosten.

Wann wird aus Vermietung und Verpachtung ein Gewerbebetrieb?

Wenn Sie den Rahmen der privaten Vermoegensverwaltung verlassen – typischerweise durch hotelaehnliche Zusatzleistungen wie Rezeption, Reinigung waehrend des Aufenthalts, Verpflegung oder laufenden Personaleinsatz. Haeufige Mieterwechsel, moeblierte Vermietung, eine Endreinigung oder die Einschaltung einer Vermittlungsagentur fuehren allein noch nicht zur Gewerblichkeit.

Bleibt eine Ferienwohnung mit Betreiber Vermietung und Verpachtung?

In der Regel ja. Wenn Sie die Einheit an einen Betreiber vermieten oder verpachten und die Gaesteleistungen ausschliesslich der Betreiber erbringt, erzielen Sie Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung. Kritisch wird es bei mitunternehmerischer Beteiligung, bei Uebernahme von Betriebsrisiken oder bei gewerblich infizierten Gesellschaftsstrukturen – deshalb sollte der Betreibervertrag vor Unterzeichnung steuerlich geprueft werden.

Was bedeutet Liebhaberei bei Vermietung und Verpachtung?

Liebhaberei liegt vor, wenn keine Absicht erkennbar ist, langfristig einen Ueberschuss zu erzielen. Verluste werden dann nicht anerkannt. Bei dauerhafter Wohnraumvermietung wird die Einkunftserzielungsabsicht unterstellt; bei Ferienwohnungen mit vorbehaltener Selbstnutzung oder deutlich unterdurchschnittlicher Auslastung verlangt das Finanzamt eine Totalueberschussprognose ueber rund 30 Jahre.

Naechster Schritt

Die steuerliche Einordnung entscheidet mit ueber Ihr Ergebnis nach Steuern – und sie wird beim Kauf festgelegt, nicht bei der ersten Steuererklaerung. Wenn Sie konkret pruefen moechten, welche Objekte sich fuer eine Bewirtschaftung im Rahmen von Vermietung und Verpachtung eignen, verschaffen Sie sich zunaechst einen Ueberblick, etwa im Leitfaden Ferienwohnung kaufen. Die aktuellen Projekte, Betreibermodelle und Kalkulationsgrundlagen finden Sie bei INVESTMENT & living – sprechen Sie uns fuer eine sachliche Einschaetzung Ihres Vorhabens gerne an.