Wer eine Holding gründen möchte, verfolgt meist ein sehr konkretes Ziel: Gewinne im Unternehmensverbund halten, Risiken voneinander trennen und Vermögen – etwa Immobilien – aus dem operativen Geschäft heraushalten. Die Struktur ist in Deutschland weit verbreitet und rechtlich unspektakulär. Sie ist aber kein Selbstzweck: Zwei Gesellschaften bedeuten doppelte Buchhaltung, doppelte Jahresabschlüsse und doppelte laufende Kosten. Dieser Beitrag erklärt sachlich, wie der Aufbau funktioniert, welchen Zweck er erfüllt, was er kostet – und ab wann er sich realistisch trägt.

Rechtsstand: Januar 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation immer mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Holding gründen: Was die Struktur konkret bedeutet

"Holding" ist keine eigene Rechtsform. Es beschreibt lediglich die Funktion einer Gesellschaft: Sie hält Anteile an anderen Gesellschaften und wird selbst nicht oder nur eingeschränkt operativ tätig. In der Praxis wird dafür in Deutschland meist eine GmbH gewählt, seltener eine UG (haftungsbeschränkt) oder eine AG.

Der typische Aufbau besteht aus zwei Ebenen:

• Muttergesellschaft (Holding): Sie gehört Ihnen persönlich. Ihr einziger Zweck ist das Halten und Verwalten der Beteiligungen.

• Tochtergesellschaft(en): Sie gehören der Holding – vollständig oder teilweise. Hier findet das eigentliche Geschäft statt: Handel, Dienstleistung, Handwerk, Projektentwicklung oder eben das Halten von Immobilien.

Wichtig ist die Reihenfolge. Wer zuerst die Holding gründet und diese anschließend die Tochter gründen lässt, hat den saubersten Weg. Wird eine bestehende GmbH nachträglich unter eine Holding gehängt, ist das grundsätzlich möglich – etwa durch Anteilstausch oder Einbringung – löst aber steuerliche Fragen aus, darunter Sperrfristen für einen späteren Verkauf. Genau an dieser Stelle wird fachliche Begleitung unverzichtbar.

Der Zweck: Beteiligungserträge, Anteilsverkauf und Haftungstrennung

Beteiligungserträge im Verbund halten

Der häufigste Grund für eine Holding ist die Behandlung von Gewinnausschüttungen zwischen Kapitalgesellschaften. Schüttet die Tochter-GmbH Gewinn an die Holding aus, greift in Deutschland die Beteiligungsertragsbefreiung nach § 8b KStG: Der Ertrag bleibt bei der Holding weitgehend außer Ansatz, ein pauschaler Anteil gilt als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe. Für Dividenden ist dabei eine Mindestbeteiligung zu Beginn des Kalenderjahres relevant (§ 8b Abs. 4 KStG); bei einer 100-prozentigen Tochter ist das unproblematisch. Auf die Gewerbesteuer wirken eigene Regeln.

Praktisch heißt das: Kapital, das Sie nicht privat verbrauchen, kann innerhalb der Struktur weiterarbeiten – zum Beispiel als Eigenkapital für den nächsten Immobilienkauf. Sobald Sie Geld privat entnehmen, folgt die Besteuerung auf Gesellschafterebene. Der Effekt ist also in erster Linie eine Stundung und ein Liquiditätsvorteil beim Reinvestieren, keine dauerhafte Steuerersparnis. Konkrete Prozentsätze hängen von Rechtsform, Gewerbesteuerhebesatz Ihrer Gemeinde und Ihrer persönlichen Situation ab – hier gehört gerechnet, nicht geschätzt.

Verkauf von Anteilen statt Verkauf von Vermögen

Der zweite Klassiker ist der Exit. Verkauft die Holding Anteile an einer Tochter-Kapitalgesellschaft, gilt für den Veräußerungsgewinn im Grundsatz dieselbe Systematik wie für Dividenden: weitgehende Freistellung auf Ebene der Holding, mit pauschaler Hinzurechnung. Der Verkaufserlös landet damit nahezu vollständig in der Holding und steht dort für neue Investitionen zur Verfügung.

Verkaufen Sie dieselben Anteile hingegen privat, greifen andere Regeln. Und Achtung: Der Verkauf einer Immobilie aus der Tochtergesellschaft heraus ist kein Anteilsverkauf – der Gewinn wird dann auf Ebene der Tochter versteuert. Wer den Exit-Vorteil nutzen will, verkauft die Gesellschaft, nicht das Objekt. Das setzt voraus, dass die Struktur von Anfan an entsprechend geschnitten ist, etwa mit einem Objekt oder Portfolio je Tochter.

Haftungstrennung als eigentlicher Alltagsnutzen

Der am meisten unterschätzte Punkt: Risiken bleiben dort, wo sie entstehen. Gerät eine operative Tochter in Schwierigkeiten – Gewährleistung, ausgefallener Großkunde, Rechtsstreit – haftet grundsätzlich diese Gesellschaft mit ihrem Vermögen. Die Holding und die Schwestergesellschaften bleiben davon getrennt, sofern keine Bürgschaften, Patronatserklärungen oder Vermögensvermischungen bestehen.

Für Immobilieninvestoren ist das der stärkste Grund für eine Holding: Das Objekt liegt in einer eigenen Gesellschaft, das operative Geschäft in einer anderen. Ein Schaden auf der operativen Seite greift nicht automatisch auf das Immobilienvermögen durch. Absolute Sicherheit gibt es nicht – Banken verlangen bei Finanzierungen regelmäßig zusätzliche Sicherheiten, und der Trennungsgrundsatz gilt nur bei sauberer Führung beider Gesellschaften.

Vergleich: Privatbesitz, einzelne GmbH oder Holding-Struktur

Die folgende Gegenüberstellung zeigt den Punkt, der in Beratungsgesprächen am häufigsten für Klarheit sorgt: Der Nutzen einer Holding steigt mit der Anzahl der Objekte und mit der Höhe der reinvestierten Gewinne – der Aufwand steigt sofort und vollständig.

Die Kostenangaben sind Erfahrungswerte aus der Praxis und schwanken deutlich nach Belegvolumen, Region und Honorarvereinbarung. Sie ersetzen kein Angebot Ihres Steuerberaters.

Immobilien in der Tochtergesellschaft halten

Für Kapitalanleger ist die interessanteste Variante die Trennung von operativem Geschäft und Immobilienvermögen. Der Aufbau sieht dann häufig so aus: Sie halten privat die Anteile an der Holding. Die Holding hält eine operative Gesellschaft – etwa Ihre Agentur, Ihre Praxis-GmbH oder Ihr Handwerksunternehmen – und daneben eine oder mehrere Gesellschaften, in denen die Immobilien liegen.

Der Vorteil: Überschüsse aus dem operativen Geschäft können über die Holding als Eigenkapital in die Immobiliengesellschaft fließen, ohne den Umweg über Ihr Privatvermögen. Und ein Betriebsrisiko auf der operativen Seite berührt das Immobilienportfolio nicht unmittelbar.

Wie eine solche Immobiliengesellschaft steuerlich behandelt wird, hängt stark davon ab, ob sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet oder auch andere Tätigkeiten ausübt – Stichwort erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Achtung bei Ferienimmobilien: Kurzzeitvermietung mit Servicebestandteilen wird häufig als gewerblich eingeordnet, was diese Kürzung ausschließen kann. Das ist ein eigenes Thema; die Details zur vermögensverwaltenden GmbH behandeln wir in einem separaten Beitrag in unserem Blog-Bereich. Für die Strukturentscheidung gilt: Prüfen Sie vorab, welche Nutzungsart Sie planen, denn sie bestimmt den steuerlichen Rahmen der Tochtergesellschaft.

Wer sich zuerst mit den Grundlagen der Objektauswahl beschäftigen möchte, findet die Systematik in unserem Leitfaden zu kapitalanlage immobilien kaufen sowie in der Übersicht zum Thema immobilien investment.

Kosten und Aufwand: Was es bedeutet, eine Holding zu gründen

Die Gründungskosten selbst sind überschaubar. Für eine GmbH fallen Notar- und Handelsregisterkosten an, bei Verwendung eines Musterprotokolls im unteren dreistelligen Bereich, bei individueller Satzung deutlich höher. Das Stammkapital der GmbH beträgt 25.000 Euro, von denen bei Bargründung mindestens die Hälfte eingezahlt werden muss; bei der UG genügt formal 1 Euro, was in der Praxis für Immobilienfinanzierungen jedoch selten überzeugt. Bei zwei Gesellschaften fällt dieser Block zweimal an.

Der eigentliche Kostentreiber ist der laufende Betrieb: doppelte Buchführung, zwei Jahresabschlüsse mit Offenlegung, Körperschaft-, Gewerbe- und Umsatzsteuererklärungen je Gesellschaft, gegebenenfalls Verrechnungspreis- und Vertragsdokumentation zwischen Mutter und Tochter. Darlehen der Holding an die Tochter, Geschäftsführergehälter, Mietverhältnisse innerhalb des Verbunds – alles muss schriftlich, fremdvergleichskonform und nachvollziehbar geregelt sein. Sonst drohen verdeckte Gewinnausschüttungen.

Ehrlich gesagt: Bei einer einzelnen Wohnung, die Sie vermieten, steht dieser Aufwand in keinem Verhältnis zum Nutzen. Rechnen Sie überschlägig, wie viel zusätzlicher Jahresüberschuss nötig ist, um 3.000 bis 8.000 Euro Zusatzkosten zu tragen – und ob Sie diesen Betrag tatsächlich reinvestieren wollen. Erst dann wird die Rechnung interessant. Bei nur einem oder zwei Objekten ist eine einzelne Gesellschaft oder der Privatbesitz in vielen Fällen die pragmatischere Lösung.

Erst rechnen, dann strukturieren

Eine Struktur verbessert keine schwache Immobilie. Deshalb sollte am Anfang immer die Objektkalkulation stehen: Kaufpreis, Nebenkosten, Betriebskosten, Auslastung, Instandhaltung, Finanzierung. Wie Sie das methodisch angehen, zeigt unser Beitrag zu immobilien rendite berechnen.

Ein Beispiel zur Größenordnung: Bei einem Projekt wie der PirklAlm in Schladming mit einer kalkulierten Rendite von rund 8 Prozent lässt sich gut nachvollziehen, ab welchem Portfolioumfang die Zusatzkosten einer Holding-Struktur wirtschaftlich getragen werden. Wer stattdessen drei Objekte in unterschiedlichen Regionen plant, kommt schneller in den Bereich, in dem Haftungstrennung und planbarer Anteilsverkauf spürbar an Wert gewinnen.

Für die Vorkalkulation Ihrer Objekte: Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living. Die Ergebnisse sind die Grundlage für das Gespräch mit Steuerberater und Bank – und für die Frage, ob eine Holding in Ihrem Fall überhaupt nötig ist. Wie Ferienimmobilien im Vergleich zur klassischen Dauervermietung abschneiden, lesen Sie im Beitrag zur ferienimmobilie als kapitalanlage.

Häufige Fragen

Wie läuft es ab, wenn ich eine Holding gründen will?

In der Regel in dieser Reihenfolge: Rechtsform und Beteiligungsverhältnisse festlegen, Satzung entwerfen, Gründung der Holding beim Notar, Handelsregistereintragung, Geschäftskonto und Einzahlung des Stammkapitals, steuerliche Anmeldung. Anschließend gründet die Holding die Tochtergesellschaft und übernimmt deren Anteile. Von der Beurkundung bis zur vollständigen Eintragung beider Gesellschaften vergehen häufig einige Wochen. Klären Sie vorab mit Ihrem Steuerberater, ob eine Neugründung oder die Einbringung bestehender Anteile der passende Weg ist – bei letzterem sind Sperrfristen zu beachten.

Ab wie vielen Immobilien lohnt sich eine Holding?

Eine feste Zahl gibt es nicht, aber eine belastbare Faustregel: Der Nutzen entsteht, wenn Sie Gewinne dauerhaft reinvestieren, wenn mehrere Objekte oder Gesellschaften voneinander getrennt werden sollen oder wenn ein Anteilsverkauf realistisch geplant ist. Bei einem einzelnen Objekt überwiegen fast immer die Kosten. Viele Investoren beginnen daher mit einer Gesellschaft und setzen die Holding später darüber – was möglich ist, aber mit steuerlichen Fristen einhergeht und deshalb vorher durchgerechnet werden sollte.

Was kostet eine Holding-Struktur im Jahr?

Die Gründung liegt je Gesellschaft im dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich, plus Stammkapital. Laufend sind für zwei Gesellschaften nach Praxiserfahrung etwa 3.000 bis 8.000 Euro pro Jahr für Buchhaltung, Jahresabschlüsse, Offenlegung und Steuererklärungen anzusetzen, bei höherem Belegvolumen mehr. Hinzu kommen einmalige Kosten für Verträge zwischen den Gesellschaften. Lassen Sie sich ein konkretes Honorarangebot geben, bevor Sie entscheiden.

Kann ich eine bestehende Immobilie in die Tochtergesellschaft übertragen?

Technisch ja, wirtschaftlich ist es oft der teuerste Weg. Die Übertragung einer Immobilie aus dem Privatvermögen in eine GmbH gilt grundsätzlich als Verkauf: Es können Grunderwerbsteuer, Notarkosten und – bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist – eine Besteuerung des Wertzuwachses anfallen. Deshalb ist es meist sinnvoller, die Struktur vor dem Ankauf zu klären und neue Objekte direkt in der jeweiligen Gesellschaft zu erwerben. Auch hier gilt: vorher rechnen lassen, nicht nachher korrigieren.

Nächster Schritt

Eine Holding ist ein Werkzeug, kein Renditeversprechen. Sie entfaltet Wirkung, wenn darunter Objekte liegen, die auch ohne Struktur funktionieren. Wenn Sie prüfen möchten, welche Ferienimmobilien sich für ein mehrstufiges Portfolio eignen und wie die Kalkulation im Einzelfall aussieht, finden Sie die aktuellen Projekte und Kennzahlen bei INVESTMENT & living. Sprechen Sie die steuerliche Umsetzung anschließend mit Ihrem Steuerberater ab – wir liefern die Zahlen zum Objekt, er die Struktur dazu.