Ferienwohnung vermieten – lohnt sich das? Drei Szenarien mit ehrlicher Rechnung

Ferienwohnung vermieten, lohnt sich das? Diese Frage lässt sich nicht mit Ja beantworten, sondern nur mit einer Rechnung. Denn ob am Jahresende ein Plus oder ein Minus steht, hängt an vier Größen: der tatsächlichen Auslastung, dem erzielbaren Nettopreis pro Nacht, dem Anteil, den ein Betreiber einbehält, und den laufenden Kosten, die Ihnen als Eigentümer bleiben. Verändert sich nur die Auslastung um 30 Nächte, kippt das Ergebnis in beide Richtungen. Genau das rechnen wir in diesem Beitrag nach – in drei Szenarien, mit einem Ergebnis, das im schwachen Fall auch negativ ausfällt.

Ferienwohnung vermieten – lohnt sich das? Die kurze Antwort vor der langen

Kurz gefasst: Eine Ferienwohnung trägt sich in der Regel ab einer Auslastung von etwa 140 bis 170 Nächten pro Jahr, wenn die Lage ganzjährig nachgefragt ist, der Nettopreis pro Nacht deutlich über dem einer Dauermiete liegt und die Finanzierung nicht zu knapp kalkuliert ist. Unterhalb dieser Marke wird die Vermietung schnell zu einem Zuschussgeschäft, das nur über Wertsteigerung und Tilgung sinnvoll bleibt.

Der Grund ist einfach: Die Ferienvermietung erzeugt höhere Erträge pro Quadratmeter als eine Dauermiete, aber auch deutlich höhere Kosten. Reinigung, Wäsche, Buchungsprovisionen, Betreibervergütung, Energie, Möblierungsrücklage – all das existiert bei einer klassischen Wohnungsvermietung nicht oder nur in kleinerem Maßstab. Wer den Bruttoumsatz mit dem Ertrag verwechselt, rechnet sich das Objekt schön.

Die Einnahmenseite: Auslastung mal Nettopreis, nicht mehr

Die Einnahmen einer Ferienwohnung ergeben sich aus zwei Zahlen: belegte Nächte und Nettopreis pro Nacht. Beim Nettopreis ist Präzision wichtig. Der Preis, den Gäste auf einem Buchungsportal sehen, enthält Umsatzsteuer, Ortstaxe, Reinigungspauschale und Portalprovision. Was in der Kalkulation zählt, ist der Betrag, der nach Abzug dieser Positionen als Logisumsatz übrig bleibt – erfahrungsgemäß 60 bis 75 Prozent des Anzeigepreises.

Bei der Auslastung gilt: Nicht die theoretische Kapazität von 365 Nächten ist die Basis, sondern die realistische Saisonlänge. In einem alpinen Doppelsaison-Standort mit Winter- und Sommerbetrieb sind 150 bis 220 Nächte ein plausibler Korridor. In reinen Einsaison-Lagen liegt das Fenster oft bei 90 bis 130 Nächten – mit entsprechenden Folgen für das Ergebnis. Wenn Sie noch am Anfang stehen und die Objektauswahl selbst hinterfragen, hilft ein Blick auf die Grundlagen zum Thema ferienwohnung kaufen, bevor Sie in die Ertragsrechnung einsteigen.

Betreiberanteil: Was von 100 Euro Umsatz bei Ihnen bleibt

In bewirtschafteten Anlagen übernimmt ein Betreiber Vermarktung, Check-in, Reinigung, Wäsche und Gästebetreuung. Dafür behält er je nach Modell 20 bis 35 Prozent des Nettoumsatzes ein. Im Gegenzug steigt in der Praxis die Auslastung, weil professionelle Vertriebskanäle, Paketpreise und Yield-Management wirken. Sie tauschen also Marge gegen Volumen und gegen Ihre eigene Zeit.

Laufende Kosten, die Eigentümer regelmäßig unterschätzen

Auch im Betreibermodell bleiben Kostenblöcke bei Ihnen. Typisch sind:

• Betriebs- und Energiekosten des Apartments, teilweise auslastungsabhängig

• Instandhaltungsrücklage für Gebäude und Allgemeinflächen

• Inventar- und Möblierungsrücklage – Ferienwohnungen verschleißen schneller als Dauermietobjekte, ein Zyklus von sieben bis zehn Jahren ist realistisch

• Versicherungen, Grundsteuer bzw. Grundabgaben, Steuerberatung

• Finanzierungskosten, sofern Fremdkapital im Spiel ist

Vier bis sechs Prozent des Nettoumsatzes allein für Instandhaltung und Inventar sind kein Sicherheitsaufschlag, sondern eine nüchterne Annahme.

Ferienwohnung vermieten – lohnt sich das? Drei Szenarien im direkten Vergleich

Wir rechnen mit einem konkreten Beispiel: 55 m² Apartment in einer bewirtschafteten Anlage in einer Doppelsaison-Region. Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten und Möblierung: 450.000 Euro. Eigenkapital 150.000 Euro, Darlehen 300.000 Euro zu 3,9 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung, also 17.700 Euro Annuität pro Jahr. Nettopreis pro Nacht (Logisumsatz nach Steuern, Taxen und Provisionen): 190 Euro. Betreiberanteil: 25 Prozent.

Das ist der Aha-Moment. Zwischen dem schwachen und dem guten Szenario liegen exakt 100 belegte Nächte – und ein Unterschied von rund 13.650 Euro im Jahres-Cashflow. Im schwachen Szenario müssen Sie monatlich etwa 600 Euro zuschießen. Im mittleren Szenario trägt sich das Objekt gerade selbst, wobei 6.000 Euro davon in die Tilgung fließen und damit Vermögen aufbauen. Erst im guten Szenario entsteht ein echter Überschuss.

Zwei Lesarten sind dabei wichtig. Erstens: Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes Investment, solange die Tilgung und eine realistische Wertentwicklung berücksichtigt werden – wohl aber ein Liquiditätsrisiko, das Sie tragen können müssen. Zweitens: Wer nur die Bruttoumsätze aus einem Prospekt liest, sieht 39.900 Euro und übersieht, dass davon nach allen Abzügen 24.125 Euro und nach Finanzierung 6.425 Euro bleiben.

Was ändert sich, wenn Sie mit weniger Fremdkapital arbeiten?

Ohne Darlehen entfällt die Annuität vollständig. Dann liegt das Ergebnis vor Steuern bei 10.475 bis 24.125 Euro pro Jahr – ein Objekt, das in allen drei Szenarien positiv wirtschaftet, allerdings mit 450.000 Euro gebundenem Eigenkapital. Die Frage ist also weniger, ob sich das Vermieten lohnt, sondern zu welcher Finanzierungsstruktur. Wie sich Kaufpreis, Nettoertrag und Rendite systematisch zusammenfügen, ist im Detail unter immobilien rendite berechnen beschrieben.

Selbstvermietung oder Betreiber: der Zeitaufwand als versteckte Kostenposition

Wer selbst vermietet, spart den Betreiberanteil – im mittleren Szenario also 7.838 Euro. Dafür übernimmt er die Arbeit. Realistisch sind pro Buchung 60 bis 120 Minuten für Anfragen, Korrespondenz, Schlüsselübergabe, Abrechnung und Koordination der Reinigung. Bei 165 Nächten und einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von fünf Nächten sind das rund 33 Buchungen, also etwa 40 bis 60 Arbeitsstunden im Jahr – zusätzlich zu Preispflege, Fotos, Portalpflege und Reklamationen. Wer nicht in der Region wohnt, braucht ohnehin einen Dienstleister vor Ort.

Rechnerisch ergibt der Betreiberanteil dann Sinn, wenn er über höhere Auslastung und bessere Durchschnittspreise mehr einbringt, als er kostet. Bei 25 Prozent Anteil muss der Betreiber den Nettoumsatz um mindestens ein Drittel steigern, damit Sie gleich gut dastehen. In stark nachgefragten Ganzjahresdestinationen ist das erreichbar, in Randlagen häufig nicht. Weitere Details zu Vertragsvarianten, Auslastungsplanung und Eigennutzung finden Sie im übergeordneten Beitrag Ferienwohnung vermieten.

Steuern: der Teil, der die Rechnung noch verschiebt

Die touristische Kurzzeitvermietung wird steuerlich anders behandelt als eine Dauermiete. Drei Punkte prägen das Ergebnis:

Umsatzsteuer: Nächtigungsumsätze unterliegen einem reduzierten Steuersatz (in Österreich 10 Prozent auf die Beherbergung). Im Gegenzug ist bei unternehmerischer Vermietung in der Regel der Vorsteuerabzug auf Kaufpreis, Möblierung und laufende Kosten möglich – das kann den effektiven Kapitaleinsatz deutlich senken.

Ertragsteuer: Steuerpflichtig ist nicht der Umsatz, sondern der Überschuss nach Abzug von Betriebskosten, Zinsen und Abschreibung. Die Abschreibung wirkt dabei wie ein Puffer: Sie mindert das steuerliche Ergebnis, ohne Liquidität zu kosten. Im mittleren Szenario oben kann die steuerliche Bemessungsgrundlage nach Zinsen und Abschreibung durchaus bei null oder darunter liegen, während der Cashflow ausgeglichen ist.

Liebhaberei und Gewerblichkeit: Wer über Jahre nur Verluste ausweist, riskiert, dass die Finanzverwaltung die Vermietung nicht als Einkunftsquelle anerkennt. Umgekehrt kann eine hotelähnliche Bewirtschaftung als gewerbliche Tätigkeit gelten. Beides hat Folgen und gehört vor dem Kauf mit einem Steuerberater geklärt – hier ersetzt kein Artikel die Einzelfallprüfung.

Ein Praxisbeispiel für die obere Bandbreite

Dass die guten Szenarien keine Theorie sind, zeigen Projekte mit belastbarer Doppelsaison. Beim PirklAlm Resort in Schladming etwa wird mit einer Zielrendite von rund 8 Prozent kalkuliert – möglich, weil Winter- und Sommernachfrage zusammenkommen, die Bewirtschaftung zentral organisiert ist und die Nettopreise pro Nacht über dem regionalen Durchschnitt liegen. Übertragen auf unsere Tabelle bedeutet das: Der Hebel liegt nicht in geringen Kosten, sondern in Nächten und Nachtpreisen. Wer die grundsätzliche Einordnung sucht, findet sie im Beitrag zur ferienimmobilie als kapitalanlage.

Rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen

Die Tabelle oben ist ein Modell, kein Versprechen. Ändern Sie den Nettopreis um 20 Euro, den Betreiberanteil um fünf Prozentpunkte oder den Zinssatz um einen halben Punkt, und das Ergebnis verschiebt sich merklich. Genau deshalb sollten Sie die Frage nicht allgemein, sondern für Ihr konkretes Objekt beantworten. Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living – mit Ihrem Kaufpreis, Ihrer Finanzierung und drei Auslastungsannahmen. Wenn das mittlere Szenario nicht mindestens ausgeglichen ist, ist das eine Information, keine Kleinigkeit.

Wann lohnt sich das Vermieten – und wann nicht?

Es lohnt sich eher, wenn: die Region zwei Saisonen bedient, die Vermietung touristisch zulässig und im Objekt organisiert ist, die Nettopreise pro Nacht mindestens dem Dreifachen einer rechnerischen Tagesdauermiete entsprechen, das Eigenkapital bei 30 Prozent oder mehr liegt und ein Betreiber mit nachvollziehbaren Auslastungszahlen dahintersteht.

Es lohnt sich eher nicht, wenn: die Saison auf wenige Wochen begrenzt ist, die Vermietung rechtlich nur eingeschränkt möglich ist, die Finanzierung schon im mittleren Szenario negativ ist, oder wenn Sie das Objekt selbst so intensiv nutzen wollen, dass die vermietbaren Hauptsaisonwochen wegfallen. Eigennutzung in der Hochsaison ist der teuerste Posten in jeder Ferienwohnungskalkulation – oft mehrere Tausend Euro entgangener Ertrag pro Jahr.

Häufige Fragen

Ferienwohnung vermieten – lohnt sich das ab welcher Auslastung?

Im Beispiel oben trägt sich das Objekt bei etwa 163 belegten Nächten pro Jahr, also rund 45 Prozent Auslastung. Darunter entsteht ein negativer Cashflow, darüber ein Überschuss. Die exakte Schwelle hängt an Nettopreis, Betreiberanteil und Finanzierung: Bei 250 Euro pro Nacht sinkt sie auf etwa 125 Nächte, bei 150 Euro steigt sie auf über 200 Nächte. Rechnen Sie die Schwelle immer für Ihr Objekt aus, bevor Sie unterschreiben.

Wie viel Ertrag bleibt netto von 100 Euro Umsatz?

Vom Anzeigepreis auf dem Buchungsportal bleiben nach Umsatzsteuer, Ortstaxe, Reinigungspauschale und Portalprovision etwa 60 bis 75 Euro Logisumsatz. Davon behält ein Betreiber 20 bis 35 Prozent. Nach Betriebskosten, Rücklagen und Versicherungen liegt der Eigentümerertrag vor Finanzierung typischerweise bei 40 bis 55 Prozent des ursprünglichen Anzeigepreises. Diese Größenordnung sollten Sie jeder Kalkulation zugrunde legen.

Lohnt sich die Selbstvermietung mehr als ein Betreibermodell?

Rechnerisch ja, sofern Sie die gleiche Auslastung und die gleichen Durchschnittspreise erreichen und Ihre Arbeitszeit nicht bewerten. In der Praxis erreichen selbst vermietende Eigentümer meist eine niedrigere Auslastung, weil Vertriebskanäle, Preissteuerung und Verfügbarkeit begrenzt sind. Bei 25 Prozent Betreiberanteil müsste der Betreiber den Nettoumsatz um rund ein Drittel steigern, damit Sie gleich gut dastehen – in nachgefragten Ganzjahreslagen ist das realistisch.

Ist ein negativer Cashflow im ersten Jahr ein Ausschlusskriterium?

Nicht zwangsläufig. Ein Teil der Annuität ist Tilgung und damit Vermögensaufbau, hinzu kommen Abschreibung und mögliche Vorsteuervorteile. Entscheidend ist, ob Sie den Zuschuss über mehrere Jahre sicher tragen können und ob die Auslastung planbar wächst. Kalkulieren Sie einen Puffer für Leerstandsjahre, Zinsanpassungen und Inventarerneuerung ein – und prüfen Sie, ob das Objekt auch im schwachen Szenario finanzierbar bleibt.

Nächster Schritt

Wenn Sie wissen möchten, wie sich Ihre Zahlen in den drei Szenarien verhalten, und welche Standorte Auslastungen im oberen Bereich realistisch tragen: Auf INVESTMENT & living finden Sie geprüfte Ferienimmobilien-Projekte mit Betreiberkonzept, dokumentierten Kalkulationsgrundlagen und persönlicher Beratung – ohne Verkaufsdruck, mit offenen Zahlen.