AfA Immobilien: Sätze, Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer-Gutachten im Detail

Wer sich mit AfA Immobilien beschäftigt, stößt schnell auf eine Zahlenreihe, die auf den ersten Blick beliebig wirkt: 2 Prozent, 2,5 Prozent, 3 Prozent, 5 Prozent – dazu Sonderabschreibungen und Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer. Tatsächlich folgt jeder dieser Sätze einer klaren Systematik im deutschen Einkommensteuerrecht. Dieser Beitrag zeigt, welcher Satz für welches Objekt gilt, woher er kommt und wie Sie die Bemessungsgrundlage korrekt ermitteln. Rechtsstand: Januar 2026, Fokus Deutschland.

Einen Überblick über Grundlagen, Voraussetzungen und die Wirkung im Gesamtbild finden Sie im Hauptartikel zur Abschreibung Immobilie. Hier geht es um die Details der Sätze und der Nutzungsdauer.

AfA Immobilien: Was der Begriff steuerlich bedeutet

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude über die Zeit an Wert verliert, und lässt diesen Wertverzehr als Werbungskosten oder Betriebsausgabe abziehen. Rechtsgrundlage sind § 7 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 5a EStG sowie – für die Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau – § 7b EStG.

Drei Punkte sind bei AfA Immobilien entscheidend und werden in der Praxis regelmäßig verwechselt:

• Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor.

• Der AfA-Satz ergibt sich aus der typisierten Nutzungsdauer. 2 Prozent entsprechen 50 Jahren, 2,5 Prozent 40 Jahren, 3 Prozent 33 Jahren. Die Sätze sind kein Verhandlungsspielraum, sondern eine gesetzliche Typisierung.

• Die AfA ist ein Zeitverschiebungseffekt, keine Steuerbefreiung. Sie senkt heute die steuerliche Bemessungsgrundlage, mindert aber auch den Buchwert – bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erhöht das den steuerpflichtigen Gewinn.

AfA Immobilien: die Sätze im Überblick

Die folgende Tabelle ordnet die gängigen Fälle zu. Sie ist der Kern der Fragestellung – denn der Unterschied zwischen 2 und 5 Prozent entscheidet darüber, ob Sie im ersten Jahrzehnt einen fünfstelligen oder einen deutlich höheren Abschreibungsbetrag geltend machen.

Lineare AfA: der Regelfall

Die lineare AfA verteilt die Gebäude-Anschaffungskosten gleichmäßig. Maßgeblich ist nicht Ihr Kaufjahr, sondern das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes. Wer 2026 eine 1998 errichtete Wohnung erwirbt, schreibt mit 2 Prozent ab – und zwar erneut über 50 Jahre, weil die AfA an die eigenen Anschaffungskosten anknüpft, nicht an die Restlaufzeit des Voreigentümers. Im Jahr des Erwerbs wird zeitanteilig gerechnet: Bei Übergang von Nutzen und Lasten im Mai stehen Ihnen 8/12 der Jahres-AfA zu.

Degressive AfA mit 5 Prozent

Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kann statt der linearen die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gewählt werden: 5 Prozent, jeweils bezogen auf den Restbuchwert. Im ersten Jahr sind das bei 400.000 Euro Gebäudewert 20.000 Euro, im zweiten Jahr 19.000 Euro, im dritten 18.050 Euro. Der Effekt: hohe Abschreibung genau in der Phase, in der die Zinslast am höchsten und der Cashflow am dünnsten ist. Ein Wechsel zur linearen AfA ist zulässig, der Rückweg nicht.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA erlaubt § 7b EStG bei neu geschaffenem Mietwohnraum in den ersten vier Jahren je 5 Prozent Sonderabschreibung. Voraussetzung sind unter anderem eine Baukostenobergrenze und ein energetischer Standard; die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung ist gedeckelt. In der Spitze lassen sich so in den ersten Jahren zweistellige Abschreibungsquoten erreichen. Prüfen Sie die Fördervoraussetzungen objektbezogen – sie sind detailliert und werden vom Finanzamt genau kontrolliert.

Bemessungsgrundlage: der oft unterschätzte Hebel

Der Prozentsatz ist nur die halbe Rechnung. Ebenso wichtig ist, worauf er angewendet wird.

Kaufpreisaufteilung Gebäude und Grund und Boden

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Bei einer Wohnung in einer Stadtlage mit hohen Bodenrichtwerten kann der Bodenanteil 30 Prozent und mehr betragen, in ländlichen oder alpinen Lagen häufig weniger. Bei 500.000 Euro Kaufpreis macht ein Unterschied von zehn Prozentpunkten in der Aufteilung 50.000 Euro Bemessungsgrundlage und damit rund 1.000 Euro AfA pro Jahr aus.

Eine im Kaufvertrag sachgerecht vereinbarte Aufteilung wird von der Finanzverwaltung grundsätzlich übernommen, solange sie wirtschaftlich plausibel ist. Die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19) für die Gerichte nicht bindend; bei erheblichen Abweichungen kann ein Sachverständigengutachten die bessere Grundlage sein.

Anschaffungsnebenkosten und Möbel

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten und werden im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung mitabgeschrieben. Bewegliche Einrichtung – Küche als Einbaumöbel je nach Ausgestaltung, Betten, Sofas, TV, Terrassenmöbel – wird dagegen eigenständig und deutlich schneller abgeschrieben. Bei möblierten Objekten ist das ein relevanter Posten; Details dazu finden Sie im Beitrag zur Ferienwohnung Abschreibung.

Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer-Gutachten

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Ansatz einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Praktisch heißt das: Wer nachweist, dass ein Gebäude nur noch 25 Jahre wirtschaftlich oder technisch nutzbar ist, schreibt mit 4 Prozent statt 2 Prozent ab – die AfA verdoppelt sich.

Was der BFH und das BMF verlangen

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass sich Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen können, die im Einzelfall zur Schätzung geeignet erscheint; ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 konkretisiert die Anforderungen an den Nachweis: Eine reine Modellrechnung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht. Erwartet wird ein begründetes Gutachten, das auf das konkrete Objekt eingeht – technischer Verschleiß tragender Bauteile, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen.

Wirtschaftlich sinnvoll ist ein solches Gutachten vor allem bei älteren Beständen mit sichtbarem Sanierungsstau. Bei Neubauten ist es praktisch aussichtslos. Rechnen Sie mit Gutachterkosten im vierstelligen Bereich – die sich bei einer Verdopplung der Jahres-AfA oft schon im ersten Jahr amortisieren.

Rechenbeispiel: drei Szenarien

Ausgangslage: Kaufpreis inklusive Nebenkosten 500.000 Euro, Gebäudeanteil 80 Prozent, also 400.000 Euro Bemessungsgrundlage, persönlicher Steuersatz 42 Prozent.

• Bestand ab 1925, 2 Prozent: 8.000 Euro AfA, rund 3.360 Euro Steuerwirkung pro Jahr.

• Neubau ab 2023, 3 Prozent: 12.000 Euro AfA, rund 5.040 Euro Steuerwirkung.

• Neubau mit degressiver AfA, 5 Prozent: 20.000 Euro AfA im ersten Jahr, rund 8.400 Euro Steuerwirkung.

Über zehn Jahre summiert sich die Differenz zwischen dem ersten und dem dritten Szenario auf einen deutlich sechsstelligen Abschreibungsbetrag. Genau deshalb spielt das Baujahr bei der Objektauswahl eine größere Rolle, als viele Käufer annehmen. Bei einem Neubauprojekt wie den Luxury Apartments Tegernsee greifen die Neubau-Sätze; bei einem sanierten Altbau bleibt es beim Regelsatz, sofern kein Gutachten vorliegt.

AfA Immobilien im Cashflow: der Zusammenhang mit der Rendite

Die AfA ist ein steuerlicher Aufwand ohne Zahlungsabfluss. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, nicht Ihr Bankkonto. Für die Vorsteuer-Rendite ist sie damit neutral – für den Nachsteuer-Cashflow entscheidend. Wie Sie die Bruttorendite systematisch zur Netto-Betrachtung weiterrechnen, zeigt der Beitrag immobilien rendite berechnen.

Wenn Sie die Wirkung an Ihrem eigenen Objekt sehen wollen: Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living. Setzen Sie dort Kaufpreis, Nebenkosten, Bewirtschaftungskosten und Auslastung ein und vergleichen Sie das Ergebnis anschließend mit dem AfA-Betrag aus der Tabelle oben – so trennen Sie den operativen Ertrag sauber vom Steuereffekt.

Häufige Fehler bei der AfA

• Falsches Bezugsjahr: Maßgeblich ist die Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Kaufjahr.

• Grund und Boden mitabgeschrieben: führt regelmäßig zu Korrekturen bei der Betriebsprüfung.

• Erhaltungsaufwand und anschaffungsnaher Herstellungsaufwand verwechselt: Überschreiten Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, sind sie nicht sofort abziehbar, sondern werden abgeschrieben.

• Selbstnutzung nicht abgegrenzt: Bei gemischt genutzten Ferienobjekten ist die AfA nur für den vermieteten Anteil ansetzbar. Wie sich Selbstnutzung und Vermietung wirtschaftlich verhalten, behandelt der Beitrag zur ferienimmobilie als kapitalanlage.

• AfA als Kaufargument überbewertet: Eine schwache Lage wird durch einen hohen Abschreibungssatz nicht besser. Die Einordnung im Gesamtbild liefert der Leitfaden kapitalanlage immobilien kaufen.

FAQ zur AfA bei Immobilien

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien aktuell?

Für vermietete Wohngebäude gelten 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent bei Baujahren vor 1925 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich. Betriebsgebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, werden mit 3 Prozent abgeschrieben. Stand: Januar 2026.

Was bedeutet AfA überhaupt und wovon wird sie berechnet?

AfA heißt „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet die steuerliche Abschreibung des Gebäudewertverzehrs. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes inklusive anteiliger Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision. Der Anteil für Grund und Boden bleibt unberücksichtigt, weil sich Boden nicht abnutzt. Bewegliche Einrichtungsgegenstände werden separat und über kürzere Zeiträume abgeschrieben.

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Sinnvoll ist es bei älteren Objekten mit erkennbarem Sanierungsstau oder eingeschränkter wirtschaftlicher Nutzbarkeit. Wird eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 25 Jahren anerkannt, steigt der AfA-Satz von 2 auf 4 Prozent. Das Gutachten muss den Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 entsprechen und objektbezogen begründet sein; eine reine Modellrechnung nach ImmoWertV reicht nicht aus. Gutachterkosten im vierstelligen Bereich amortisieren sich bei ausreichend hoher Bemessungsgrundlage meist schnell.

Kann ich lineare und degressive AfA sowie § 7b kombinieren?

Lineare und degressive AfA schließen sich für dasselbe Jahr aus; ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig, der umgekehrte Weg nicht. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG tritt dagegen zusätzlich hinzu, wenn die Fördervoraussetzungen erfüllt sind. Lassen Sie die Kombination vor dem Kauf durchrechnen, da sich die Wirkung über die Haltedauer verschiebt.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Rechtsstand Januar 2026 und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Prüfen Sie Ihre Situation mit Ihrer Steuerberatung.

Nächster Schritt

Die AfA entscheidet nicht darüber, ob eine Immobilie ein gutes Investment ist – aber sie entscheidet mit darüber, wie viel vom Ertrag bei Ihnen bleibt. Wenn Sie wissen möchten, welche Objekte in Österreich, Deutschland und Spanien diese Kriterien erfüllen und wie sich AfA, Auslastung und Bewirtschaftung im konkreten Fall zusammensetzen, finden Sie geprüfte Projekte und Kennzahlen bei INVESTMENT & living.