Kaufnebenkosten Ferienimmobilie Österreich: Alle Posten im Überblick

Die Kaufnebenkosten Ferienimmobilie Österreich liegen in Summe meist zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises und werden von vielen Käufern deutlich unterschätzt. Wer eine Ferienwohnung oder ein Chalet in den Alpen erwirbt, sollte diese Position von Anfang an sauber in die Finanzierungsplanung einbeziehen, damit die Kalkulation belastbar bleibt. In diesem Beitrag finden Sie eine strukturierte Übersicht aller Posten, konkrete Prozentsätze und eine Beispielrechnung für einen Kaufpreis von 400.000 Euro.

Achten ist, dass sich die einzelnen Beträge nicht auf den Nettopreis, sondern auf den beurkundeten Kaufpreis inklusive zugehöriger Rechte beziehen und teilweise zusätzlich Umsatzsteuer anfällt.

Welche Kaufnebenkosten fallen bei einer Ferienimmobilie in Österreich an?

Die Kaufnebenkosten Ferienimmobilie Österreich setzen sich aus staatlichen Abgaben, Gebühren für die grundbücherliche Sicherung und Honoraren für die beteiligten Dienstleister zusammen. Die drei staatlichen Positionen sind fix im Grunderwerbsteuergesetz und im Gerichtsgebührengesetz geregelt und damit nicht verhandelbar. Alle übrigen Kosten hängen vom Umfang der Leistung und vom jeweiligen Anbieter ab.

Grunderwerbsteuer Österreich

Die Grunderwerbsteuer Österreich beträgt bei einem entgeltlichen Erwerb im Regelfall 3,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Abgabe wird über den vertragserrichtenden Rechtsanwalt oder Notar an das Finanzamt abgeführt und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch. Wer eine Ferienimmobilie über eine Gesellschaft erwirbt oder im Familienverbund überträgt, sollte die abweichenden Bemessungsregeln vorab prüfen lassen.

Grundbucheintragungsgebühr

Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch fallen 1,1 Prozent des Kaufpreises an. Wird zusätzlich ein Pfandrecht für eine Bankfinanzierung eingetragen, kommen weitere 1,2 Prozent bezogen auf den Pfandbetrag hinzu. Diese Positionen zählen zu den Nebenkosten Immobilienkauf Österreich und lassen sich nicht umgehen, sobald Sie grundbücherlich abgesichert werden möchten.

Notarkosten und Vertragserrichtung

Die Notarkosten Immobilienkauf beziehungsweise das Honorar des vertragserrichtenden Rechtsanwalts liegen üblicherweise zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Enthalten sind die Erstellung des Kaufvertrags, die Treuhandabwicklung, die Beglaubigungen sowie die grundbücherliche Durchführung. Bei größeren Kaufpreisen ist der prozentuale Satz meist geringer, bei kleineren Objekten entsprechend höher.

Maklerprovision

Wird die Ferienimmobilie über einen Makler vermittelt, fallen für den Käufer in Österreich bis zu 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer an. Beim Direktkauf vom Bauträger entfällt dieser Posten häufig. Details dazu, wann keine Provision anfällt, finden Sie im Beitrag zu was bedeutet provisionsfrei.

Kaufnebenkosten Ferienimmobilie Österreich: Die Vergleichstabelle

Die folgende Tabelle fasst alle typischen Positionen zusammen und zeigt, wie sich die Prozentsätze auf einen Kaufpreis von 400.000 Euro auswirken. Sie ist der zentrale Aha-Moment dieses Beitrags, weil sichtbar wird, wie stark die einzelnen Posten zusammenwirken.

Der Unterschied zwischen einem provisionsfreien Direktkauf und einem klassischen Maklergeschäft macht bei 400.000 Euro Kaufpreis rund 14.400 Euro aus. Wer eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage betrachtet, sollte diese Differenz bei der Renditerechnung sauber einpreisen.

Beispielrechnung: 400.000 Euro Kaufpreis in der Steiermark

Nehmen wir an, Sie erwerben ein Apartment im touristischen Widmungsgebiet Schladming-Dachstein. Ein passendes Praxisbeispiel ist das Projekt PirklAlm Resort, in dem Einheiten mit rund 400.000 Euro Kaufpreis angeboten werden. Für die Kalkulation der Kaufnebenkosten Ferienimmobilie Österreich ergibt sich daraus folgendes Bild:

• Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent: 14.000 Euro

• Grundbucheintragung Eigentum 1,1 Prozent: 4.400 Euro

• Vertragserrichtung inklusive Umsatzsteuer: rund 7.200 Euro

• Grundbucheintragung Pfandrecht bei 320.000 Euro Kredit: 3.840 Euro

• Barauslagen und Beglaubigungen: rund 800 Euro

In Summe liegen die Nebenkosten Immobilienkauf Österreich in diesem Szenario bei rund 30.240 Euro, also etwa 7,6 Prozent des Kaufpreises. Wird das Objekt provisionsfrei vom Bauträger verkauft, entfällt der größte optionale Posten. Der tatsächliche Kapitalbedarf beim Erwerb liegt damit bei 430.240 Euro und nicht bei 400.000 Euro.

Achten Sie darauf, dass bei touristisch gewidmeten Neubauten häufig ein sogenanntes Vorsteuermodell zur Anwendung kommt. Die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis kann in diesen Fällen bei gewerblicher Vermietung als Vorsteuer geltend gemacht werden. Die Grunderwerbsteuer bleibt davon unberührt und wird immer vom Nettokaufpreis berechnet.

Diese Posten werden häufig vergessen

Neben den klassischen Kaufnebenkosten treten bei einer Ferienimmobilie regelmäßig weitere Ausgaben auf, die nicht Bestandteil der 9 bis 12 Prozent sind, aber trotzdem eingeplant werden müssen. Dazu zählen die anteilige Instandhaltungsrücklage, die Aufwendungen für Möblierung nach touristischem Standard sowie die Anmeldung bei der Gemeinde und der Tourismuskasse. Bei möblierten Apartments in Skiresorts sollten Sie zusätzlich 15.000 bis 30.000 Euro für die Erstausstattung kalkulieren, sofern diese nicht Bestandteil des Kaufpreises ist.

Ebenfalls oft übersehen wird die Kapitalertragsteuer beziehungsweise Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf. Sie ist zwar keine Kaufnebenkosten-Position, verändert aber die Gesamtrentabilität. Wer die Immobilie als Investment betrachtet, findet im Beitrag ferienimmobilie als kapitalanlage die passende Vertiefung.

Kaufnebenkosten in die Rendite einrechnen

Die Kaufnebenkosten wirken sich unmittelbar auf die Nettomietrendite aus, weil sie den Gesamteinsatz erhöhen. Bei einer angenommenen Nettomiete von 20.000 Euro jährlich und einem Kaufpreis von 400.000 Euro sinkt die Rendite von 5,0 Prozent auf rund 4,65 Prozent, sobald die Nebenkosten von 30.240 Euro einbezogen werden. Wer stattdessen ein Maklergeschäft mit 44.640 Euro Nebenkosten kalkuliert, landet nur noch bei rund 4,5 Prozent.

Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living und stellen Sie so sicher, dass die Kaufnebenkosten sauber berücksichtigt sind. Wer tiefer in die Methodik einsteigen möchte, findet im Beitrag zu immobilien rendite berechnen die Formeln und typischen Fallstricke.

Regionale Unterschiede und rechtliche Rahmenbedingungen

Die Prozentsätze bei Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung gelten bundesweit einheitlich. Unterschiede entstehen jedoch bei Widmung, Zweitwohnsitz-Regelungen und Ausländererwerbsgesetzen der einzelnen Bundesländer. Insbesondere Tirol, Salzburg und Vorarlberg haben strenge Regeln, was den Kauf durch nicht-österreichische Staatsbürger betrifft. Für den Erwerb in Steiermark und Kärnten sind die Hürden meist niedriger, wenn die Immobilie touristisch gewidmet und in einem Betreiberkonzept eingebunden ist.

Die Prüfung der Widmung sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung durch den Rechtsanwalt vornehmen lassen. Fehlerhafte Widmungen können nicht nur die Vermietung, sondern auch die Grundbucheintragung selbst verhindern und führen zu erheblichen Folgekosten.

Wie Sie Kaufnebenkosten reduzieren können

Vollständig vermeiden lassen sich die Kaufnebenkosten Ferienimmobilie Österreich nicht, aber an drei Stellen bestehen Spielräume. Erstens durch den Direktkauf vom Bauträger, wodurch die Maklerprovision entfällt. Zweitens durch Verhandlung des Anwaltshonorars, insbesondere bei Sammelabwicklungen mehrerer Einheiten desselben Projekts. Drittens durch eine höhere Eigenkapitalquote, die die Grundbucheintragung des Pfandrechts reduziert oder überflüssig macht.

Auch die Wahl der Finanzierungsstruktur beeinflusst die Nebenkosten. Wer eine bestehende Immobilie als Sicherheit einbringt, spart die 1,2 Prozent Pfandrechtseintragungsgebühr auf den neuen Kredit. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 80 Prozent Finanzierung sind das rund 3.840 Euro.

Fazit: Kalkulieren Sie mit rund 10 Prozent

Als Faustregel gilt: Rechnen Sie bei einer Ferienimmobilie in Österreich mit rund 10 Prozent Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis. Wer über einen Makler kauft und eine Bankfinanzierung nutzt, liegt eher bei 11 bis 12 Prozent, wer provisionsfrei direkt vom Bauträger erwirbt, kommt auf 7 bis 8 Prozent. Diese Bandbreite sollten Sie bereits in der ersten Kalkulation ansetzen, damit weder Finanzierung noch Renditerechnung an einer unrealistischen Ausgangsbasis scheitern.

FAQ zu Kaufnebenkosten bei einer Ferienimmobilie in Österreich

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten für eine Ferienimmobilie in Österreich?

Die Kaufnebenkosten Ferienimmobilie Österreich liegen typischerweise zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich aus 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbucheintragung, rund 1,5 bis 3 Prozent Vertragserrichtung sowie gegebenenfalls 3 Prozent Maklerprovision zusammen, jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer auf die Honorare.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Die Grunderwerbsteuer Österreich beträgt bei einem entgeltlichen Erwerb im Regelfall 3,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.000 Euro. Die Steuer wird über den vertragserrichtenden Rechtsanwalt oder Notar an das Finanzamt abgeführt.

Was kosten Notar beziehungsweise Rechtsanwalt beim Ferienimmobilienkauf?

Die Notarkosten Immobilienkauf beziehungsweise das Anwaltshonorar für die Vertragserrichtung liegen üblicherweise zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Enthalten sind Vertrag, Treuhand, Beglaubigungen und grundbücherliche Durchführung. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind rund 6.000 bis 10.000 Euro realistisch.

Kann man beim Ferienimmobilienkauf in Österreich Nebenkosten sparen?

Ja, in drei Bereichen. Beim Direktkauf vom Bauträger entfällt die Maklerprovision, bei größeren Sammelabwicklungen lässt sich das Anwaltshonorar verhandeln, und bei hoher Eigenkapitalquote reduziert sich die Pfandrechtseintragungsgebühr. Die staatlichen Abgaben Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung sind hingegen fix.

Nächster Schritt

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