Immobilie kaufen vermieten lohnt sich – aber nur unter diesen Bedingungen

Die Frage, ob sich eine Immobilie kaufen vermieten lohnt sich, gehört zu den ältesten im deutschsprachigen Investmentmarkt – und sie verdient eine ehrliche, nicht beschönigte Antwort. Sie lautet: Es kommt darauf an. Auf die Lage, auf das Vermietungsmodell und auf Ihren Zeithorizont. Wer diese drei Stellschrauben versteht, kann fundiert entscheiden, ob die klassische Dauervermietung, eine touristische Nutzung oder ein anderes Modell zum eigenen Profil passt.

Dieser Artikel ordnet die Faktoren nüchtern ein, zeigt typische Rechenbeispiele und erklärt, warum das Modell Buy-to-Let in den letzten Jahren für viele Privatinvestoren zum logischen Upgrade gegenüber der Standard-Mietwohnung geworden ist.

Die kurze Antwort: Ja, aber nicht überall und nicht für jeden

Vermietete Immobilien können stabile Erträge liefern, Inflationsschutz bieten und langfristig Vermögen aufbauen. Sie sind aber kein Selbstläufer. Wer 2010 in Münchner Bestand investiert hat, sitzt heute auf einer anderen Bilanz als jemand, der 2022 zum Höchstpreis in einer strukturschwachen Region zugeschlagen hat. Die pauschale Aussage „Betongold lohnt immer“ ist genauso falsch wie die Gegenthese „Vermieten rechnet sich nie“.

Drei Kennzahlen entscheiden in der Praxis darüber, ob sich Ihr Investment trägt:

• Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahres-Nettokaltmiete)

• Nettomietrendite nach allen Kosten

• Cashflow nach Steuern und Finanzierung

Erst wenn diese drei Zahlen stimmen, ist die Frage nach dem Vermieten überhaupt sinnvoll zu beantworten.

Faktor 1: Die Lage entscheidet über 70 Prozent des Ergebnisses

Eine Immobilie ist immobil – das ist banal, aber die wichtigste Tatsache überhaupt. Die Lage bestimmt Mietniveau, Leerstandsrisiko, Wertentwicklung und Verkaufsfähigkeit. Drei Lagetypen sollten Sie unterscheiden:

A-Lagen (Top-7-Städte)

München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf. Hier sind die Kaufpreisfaktoren mit 28 bis 40 oft sehr hoch. Die laufende Mietrendite ist niedrig (häufig unter 3 Prozent netto), das Wertsteigerungspotenzial aber historisch stabil. Lohnt sich vor allem für langfristige Halter mit Fokus auf Vermögenssicherung.

B- und C-Lagen

Mittelstädte mit Universität, Industrie oder Pendlerfunktion. Faktoren zwischen 18 und 25, Renditen von 4 bis 6 Prozent. Hier liegt oft der Sweet Spot für klassische Dauervermietung – sofern die regionale Wirtschaft trägt.

Tourismus- und Ferienregionen

Ostsee, Nordsee, Alpen, Mittelgebirge, Seenplatten. Hier öffnet sich ein eigener Markt mit anderen Spielregeln: kurze Mietzyklen, höhere Tagessätze, saisonale Auslastung. Das ist das Terrain, auf dem Buy-to-Let im touristischen Sinne überhaupt erst funktioniert.

Faktor 2: Das Modell – Dauervermietung oder Buy-to-Let?

Wer eine Immobilie kaufen und vermieten möchte, hat heute mehr Optionen als noch vor zehn Jahren. Die klassische unbefristete Wohnraumvermietung ist nur eine davon – und nicht immer die ertragsstärkste.

Klassische Dauervermietung

Sie vermieten an Mieter mit unbefristetem Vertrag. Vorteil: planbare Einnahmen, geringer Verwaltungsaufwand. Nachteil: starke Mieterschutzregeln, gedeckelte Mieterhöhungen, oft mageres Renditeniveau in begehrten Städten. In vielen A-Lagen liegen die Nettorenditen mittlerweile unter dem Zinsniveau für Immobilienkredite – das Investment trägt sich dann nicht aus dem laufenden Cashflow, sondern hofft auf Wertsteigerung.

Möbliertes Wohnen auf Zeit

Befristete Vermietung an Berufspendler, Expats, Projektarbeiter. Höhere Mieten, mehr Flexibilität, aber auch mehr Aufwand bei Möblierung und Mieterwechsel.

Buy-to-Let im touristischen Sinne

Sie kaufen eine Ferienimmobilie in einer nachweislich touristisch starken Region und vermieten kurzfristig an Urlaubsgäste – meist über einen professionellen Betreiber oder eine spezialisierte Plattform. Tagessätze liegen ein Vielfaches über der Vergleichsmiete, dafür schwankt die Auslastung. Bei guter Lage und seriösem Betreiberkonzept sind Nettorenditen von 4 bis 7 Prozent realistisch – ohne den klassischen Verwaltungsstress, weil der Betreiber Reinigung, Gästekommunikation und Instandhaltung übernimmt.

Wer sich tiefer in dieses Modell einarbeiten möchte, findet in unserem Beitrag ferienimmobilie als kapitalanlage eine ausführliche Analyse zu Erträgen, Risiken und Strukturkosten.

Der Aha-Moment: Drei Modelle im direkten Vergleich

Damit Sie die Unterschiede greifen können, hier eine vereinfachte Beispielrechnung. Angenommen wird jeweils ein Kaufpreis von 350.000 Euro inklusive Nebenkosten, 30 Prozent Eigenkapital und ein zehnjähriger Betrachtungshorizont.

Der Tabellenblick macht deutlich: Die Antwort auf „Immobilie kaufen vermieten lohnt sich“ hängt direkt davon ab, welche dieser drei Spalten Ihr Profil widerspiegelt. Wer monatlich positiven Cashflow möchte, wird in der ersten Spalte selten glücklich. Wer maximale Planbarkeit sucht, wird sich mit der Volatilität der dritten Spalte schwer tun.

Faktor 3: Der Zeithorizont – kurzer Sprint oder Marathon?

Immobilien sind träge Assets. Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten und Steuerthemen sorgen dafür, dass kurze Halteperioden selten Sinn ergeben. Drei Zeitfenster sollten Sie kennen:

Unter 5 Jahren

Spekulationsfrist nicht abgelaufen, Veräußerungsgewinne grundsätzlich steuerpflichtig. Nur sinnvoll bei sehr klarem Wertsteigerungsfenster oder bei Modellen mit besonders hohem Cashflow.

5 bis 10 Jahre

Spekulationsfrist abgelaufen, erste signifikante Tilgung erreicht. Gut geeignet für Buy-to-Let und gut gelegene Bestandsobjekte.

Über 10 Jahre

Das eigentliche Heimspiel der Immobilie. Inflation, Mietsteigerung und Tilgung arbeiten konsequent für Sie. Hier rechnen sich auch A-Lagen mit niedriger Anfangsrendite.

Eine vertiefende Übersicht zu Marktzyklen, Finanzierung und Strategiewahl finden Sie in unserem Leitartikel Immobilie als Kapitalanlage 2026.

Buy-to-Let als Upgrade der klassischen Vermietung

Warum gewinnt Buy-to-Let an Boden? Drei Gründe:

1. Höhere Erträge pro Quadratmeter: Tagessätze in Ferienregionen übersteigen die Vergleichsmiete deutlich. Auch nach Abzug von Betreiber- und Reinigungskosten bleibt häufig mehr übrig als bei der monatlichen Kaltmiete.

2. Weniger regulatorisches Risiko: Mietendeckel, Kappungsgrenzen und Mieterschutzregeln greifen primär im klassischen Wohnraummietrecht. Touristisch genutzte Objekte unterliegen anderen Spielregeln – das schafft Planbarkeit für Eigentümer.

3. Eigennutzung möglich: Sie können das Objekt selbst nutzen, wenn Sie es brauchen. Das verbindet Investment und Lebensqualität – ein Punkt, den klassische Kapitalanlagen schlicht nicht bieten.

Buy-to-Let ist allerdings kein Selbstläufer. Standortwahl, Betreibervertrag, Auslastungsprognosen und Nebenkostenstruktur entscheiden darüber, ob das Modell hält, was es verspricht. Wer hier oberflächlich plant, riskiert Enttäuschung.

Die Rolle der Finanzierung

Bei vermieteten Immobilien arbeitet der Hebel der Fremdfinanzierung für Sie – solange die laufenden Einnahmen Zins und Tilgung tragen. Steigt der Zins, kippt die Rechnung schneller, als viele Privatinvestoren erwarten. Faustregel: Ihre Nettomietrendite sollte mindestens 1,5 Prozentpunkte über dem Effektivzins der Finanzierung liegen, damit Cashflow und Risikopuffer stimmen. Sonst finanzieren Sie effektiv eine Wette auf Wertsteigerung – das kann aufgehen, ist aber etwas anderes als eine Kapitalanlage mit laufendem Ertrag.

Steuern: Der oft unterschätzte Renditefaktor

Vermietete Immobilien werden in Deutschland steuerlich attraktiv behandelt. Wichtige Stellschrauben:

• Abschreibung (AfA): meist 2 oder 3 Prozent pro Jahr auf den Gebäudewert

• Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen in voller Höhe

• Werbungskosten für Verwaltung, Instandhaltung, Fahrten

• Steuerfreier Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren Haltedauer (Privatvermögen)

Diese vier Punkte können aus einer mittelmäßigen Bruttorendite eine ordentliche Nachsteuerrendite machen. Die individuelle Steuersituation gehört daher zwingend in jede Kaufentscheidung.

Rendite vorher rechnen – nicht hinterher hoffen

Bevor Sie ein Objekt unterschreiben, sollten Sie eine vollständige Renditerechnung aufstellen: Kaufpreis plus Nebenkosten, realistische Auslastung, alle laufenden Kosten, Finanzierung, Steuerwirkung und Exit-Szenario. Wer hier zu optimistisch rechnet, korrigiert die Zahlen später schmerzhaft.

Für eine erste belastbare Einschätzung empfiehlt sich ein strukturiertes Tool: Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living. So sehen Sie binnen weniger Minuten, ob ein konkretes Modell zu Ihrem Eigenkapital und Ihrem Ziel-Cashflow passt – ohne Verkaufsdruck, nur als Entscheidungsgrundlage.

Wann sich Kaufen und Vermieten konkret lohnt – und wann nicht

Zusammengefasst sechs Konstellationen, in denen die Frage „immobilie kaufen vermieten lohnt sich“ klar mit Ja zu beantworten ist:

• Sie investieren langfristig (mindestens 10 Jahre).

• Sie wählen eine Lage mit nachweisbarer Nachfrage – sei es städtisch oder touristisch.

• Ihre Nettomietrendite liegt deutlich über dem Finanzierungszins.

• Sie haben einen Eigenkapitalpuffer von mindestens 20 bis 30 Prozent.

• Sie verstehen das gewählte Modell – inklusive Risiken.

• Sie nutzen steuerliche Effekte aktiv.

Und ebenso ehrlich: Es lohnt sich eher nicht, wenn Sie kurzfristig Cash brauchen, ohne Reserven kaufen, eine Lage ohne Nachfrage wählen oder das Investment ausschließlich aus Angst vor Inflation eingehen, ohne die Zahlen zu prüfen.

Fazit: Die Frage ist nicht ob, sondern wie

Eine Immobilie kaufen und zu vermieten lohnt sich – wenn Lage, Modell und Zeithorizont zusammenpassen. Die klassische Dauervermietung in A-Lagen ist eher Vermögenssicherung, die B-Lage liefert Cashflow-Stabilität, und Buy-to-Let in touristisch starken Regionen verbindet höhere laufende Erträge mit der Option auf Eigennutzung. Welches Modell zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Anlageziel ab – nicht von der Mode des Marktes.

Wer fundiert entscheiden möchte, sollte mit harten Zahlen arbeiten, nicht mit Bauchgefühl. Wenn Sie konkrete Objekte, Standortanalysen und durchgerechnete Modelle prüfen möchten, finden Sie auf INVESTMENT & living kuratierte Buy-to-Let-Immobilien und persönliche Beratung – damit Ihre nächste Investmententscheidung auf Substanz steht, nicht auf Hoffnung.