Ferienimmobilie steuerlich absetzen: So nutzen Sie AfA, Werbungskosten und Vorsteuer

Eine Ferienimmobilie steuerlich absetzen zu können, ist einer der zentralen Hebel, der aus einem soliden Investment eine wirtschaftlich tragfähige Kapitalanlage macht. Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermietet, kann in Österreich wie in Deutschland eine Reihe von Kosten geltend machen – von der Abschreibung über laufende Werbungskosten bis hin zur Vorsteuer aus dem Kaufpreis. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen die wichtigsten Stellschrauben, vergleicht die Rechtslage in beiden Ländern und gibt Ihnen einen strukturierten Überblick, worauf es in der Praxis ankommt.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Bitte ziehen Sie für Ihre konkrete Situation einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin hinzu.

Grundprinzip: Vermietungsabsicht als Schlüssel

Damit Sie Ihre Ferienimmobilie steuerlich absetzen können, muss das Finanzamt eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht erkennen. Reine Eigennutzung ist steuerlich irrelevant – erst die entgeltliche Überlassung an Dritte eröffnet den Zugang zu Abschreibungen, Werbungskosten und gegebenenfalls Vorsteuerabzug.

Sowohl in Österreich als auch in Deutschland prüfen die Finanzbehörden, ob das Objekt mittelfristig Überschüsse erwirtschaftet. Dauerverluste ohne erkennbare Gewinnerzielungsabsicht werden als „Liebhaberei“ eingestuft – mit der Folge, dass Verluste nicht anerkannt werden. Eine saubere Prognoserechnung über 20 bis 25 Jahre ist daher in beiden Ländern Pflichtprogramm.

Drei Nutzungsmodelle, drei Steuerfolgen

• Reine Eigennutzung: keine steuerliche Absetzbarkeit.

• Mischnutzung (eigen + vermietet): anteilige Absetzbarkeit, sauber zu dokumentieren.

• Reine Vermietung: volle Absetzbarkeit nach den jeweiligen Regeln.

Die AfA: Abschreibung als langfristiger Hebel

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der größte und wichtigste Posten, wenn Sie eine Ferienimmobilie steuerlich absetzen wollen. Sie bildet den jährlichen Wertverlust des Gebäudes ab – nicht des Grund und Bodens, denn dieser nutzt sich nicht ab.

AfA in Österreich

In Österreich beträgt die gesetzliche AfA für vermietete Gebäude in der Regel 1,5 % pro Jahr auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils. Bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden, sind unter Umständen 2 % möglich. Vom Kaufpreis wird typischerweise ein Grundanteil von 20 % (in städtischen Lagen teils mehr) abgezogen, der nicht abgeschrieben werden darf.

AfA in Deutschland

In Deutschland gilt für vermietete Wohnimmobilien grundsätzlich eine lineare AfA von 2 % pro Jahr bei Baujahr ab 1925, bei älteren Gebäuden 2,5 %. Für Neubauten mit Bauantrag ab 2023 wurde zudem eine erhöhte AfA von 3 % pro Jahr sowie unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau eingeführt.

Werbungskosten: Was Sie laufend ansetzen können

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Sie mindern direkt den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Wer eine Ferienimmobilie steuerlich absetzen möchte, sollte hier besonders sauber dokumentieren.

Typische abzugsfähige Posten

• Finanzierungskosten: Zinsen für Kredite (nicht jedoch die Tilgung)

• Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung, Müll, sofern vom Vermieter getragen

• Verwaltung: Hausverwaltung, Vermittlungsprovisionen, Buchungsplattformen

• Instandhaltung & Reparaturen: laufende Erhaltungsaufwendungen

• Versicherungen: Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutzversicherung

• Reinigung & Wäsche: insbesondere bei Kurzzeitvermietung

• Marketing: Fotos, Inserate, Website, Plattformgebühren

• Reisekosten: Fahrten zur Immobilie aus betrieblichem Anlass

• Steuerberatung: Honorare für die Vermietungseinkünfte

Mischnutzung sauber trennen

Nutzen Sie das Objekt auch selbst, müssen Sie die Kosten aufteilen – in der Regel nach dem Verhältnis der tatsächlichen Vermietungstage zu den Eigennutzungstagen. Leerstandszeiten, in denen das Objekt aktiv zur Vermietung angeboten wird, gelten als vermietungsbedingt und sind voll absetzbar. Wichtig: Führen Sie ein Nutzungstagebuch oder verlassen Sie sich auf die Auswertungen Ihrer Buchungsplattform.

Vorsteuerabzug: Der unterschätzte Hebel

Wer eine Ferienimmobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet – also klassisch als Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste –, kann die im Kaufpreis und in den laufenden Kosten enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Das bedeutet bei einem Neubau oft eine Liquiditätswirkung in fünf- bis sechsstelliger Höhe.

Vorsteuer in Österreich

Die Beherbergung in Österreich unterliegt dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %. Vermieter mit Vermietungsabsicht können sich beim Finanzamt registrieren lassen und die 20 % Vorsteuer aus dem Kaufpreis (Gebäudeanteil) sowie aus Renovierungs- und Betriebsaufwendungen ziehen. Voraussetzung: tatsächliche touristische Vermietung mit hotelähnlichen Nebenleistungen (Reinigung, Wäsche, Endreinigung etc.).

Vorsteuer in Deutschland

In Deutschland gilt für die kurzfristige Beherbergung ebenfalls ein ermäßigter Satz von 7 %, während die Vorsteuer aus dem Kauf mit 19 % geltend gemacht werden kann. Die Kleinunternehmerregelung sollten Sie in dieser Konstellation bewusst nicht in Anspruch nehmen, da sie den Vorsteuerabzug ausschließt.

Vergleichstabelle: Ferienimmobilie steuerlich absetzen in Österreich und Deutschland

Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede und Gemeinsamkeiten auf einen Blick – der Aha-Moment für viele Investoren liegt im Detail.

Besonders auffällig: Während Deutschland nach zehn Jahren steuerfreie Veräußerungsgewinne ermöglicht, kennt Österreich diese Spekulationsfrist nicht mehr – hier fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer an. Dafür ist die AfA in Deutschland bei Neubauten aktuell deutlich attraktiver.

Praxisbeispiel: Ferienwohnung in den Alpen

Eine vermietete Ferienwohnung mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro (netto, ohne Grundanteil) ergibt in Österreich eine jährliche AfA von rund 7.500 Euro. In Deutschland wären es bei einem Neubau mit 3 %-AfA bereits 15.000 Euro pro Jahr. Hinzu kommen Werbungskosten von typischerweise 8.000 bis 15.000 Euro jährlich (Zinsen, Verwaltung, Reinigung, Instandhaltung).

Bei einer Auslastung von 25 Wochen und einem durchschnittlichen Wochenpreis von 1.400 Euro liegen die Mieteinnahmen bei rund 35.000 Euro netto. Nach Abzug aller Posten kann der steuerliche Überschuss deutlich niedriger ausfallen als der tatsächliche Cashflow – ein Effekt, den viele Käufer in den ersten Jahren unterschätzen.

Renditeberechnung: Zahlen vor dem Kauf prüfen

Bevor Sie sich auf steuerliche Effekte verlassen, sollten die operativen Zahlen stimmen. Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living – so erhalten Sie eine realistische Einschätzung von Cashflow, Kaufpreisfaktor und Auslastungsszenarien, bevor Sie steuerliche Optimierungen einplanen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

1. Unklare Vermietungsabsicht

Wer das Objekt überwiegend selbst nutzt und nur sporadisch vermietet, riskiert die Aberkennung der Werbungskosten. Eine professionelle Vermarktung über etablierte Plattformen, ein Vermittlungsvertrag oder eine Hausverwaltung sind wichtige Indizien für die Vermietungsabsicht.

2. Fehlende Trennung von Eigen- und Fremdnutzung

Ohne saubere Aufzeichnungen wird das Finanzamt schätzen – meist zu Ihren Ungunsten. Führen Sie ein Belegungsbuch und archivieren Sie Buchungsbestätigungen mindestens sieben Jahre.

3. Vorsteuer ohne tatsächliche gewerbliche Nutzung

Wer Vorsteuer zieht, aber später überwiegend selbst nutzt oder das Objekt verkauft, muss die Vorsteuer anteilig zurückzahlen. Der Vorsteuerberichtigungszeitraum beträgt in Österreich 20 Jahre, in Deutschland 10 Jahre.

4. Liebhaberei durch zu hohe Eigennutzung

Wenn die Prognoserechnung über 20 bzw. 30 Jahre keinen Totalüberschuss zeigt, fällt die Vermietung in die Liebhabereivermutung. Planen Sie konservativ – mit realistischer Auslastung, Instandhaltungsrücklage und steigenden Betriebskosten.

Sonderfall: Vermietung über Plattformen

Bei der Vermietung über Airbnb, Booking & Co. gelten dieselben steuerlichen Grundsätze, doch die Meldepflichten sind durch DAC7 inzwischen automatisiert: Die Plattformen übermitteln Ihre Einnahmen direkt an die Finanzbehörden in Österreich und Deutschland. Wer hier „vergisst“ zu erklären, riskiert empfindliche Nachzahlungen samt Zinsen.

Tourismusabgaben und Ortstaxen

Zusätzlich zur Einkommen- und Umsatzsteuer fallen je nach Gemeinde Tourismusabgaben, Ortstaxen oder Zweitwohnsitzabgaben an. Diese sind in der Regel von den Gästen zu tragen, müssen aber vom Vermieter eingehoben und abgeführt werden – ein operativer Aufwand, der in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung gehört.

Strategische Einordnung: Steuern sind nur ein Teil der Gleichung

So wichtig die Frage ist, wie Sie Ihre Ferienimmobilie steuerlich absetzen können – sie sollte niemals die alleinige Investitionsgrundlage sein. Ein Objekt, das sich nur über die Steuerersparnis rechnet, ist selten ein gutes Investment. Lage, Vermietbarkeit, Bausubstanz und ein realistischer Businessplan haben Vorrang.

Wer den Schritt in die Ferienvermietung plant, sollte die steuerliche Optimierung als Verstärker einer ohnehin tragfähigen Kalkulation verstehen. Vertiefende Informationen zur strategischen Auswahl finden Sie in unserem Beitrag zu ferienimmobilie als kapitalanlage, der die wirtschaftlichen Grundlagen ausführlich beleuchtet. Einen breiteren Marktausblick liefert unser Artikel zur Immobilie als Kapitalanlage 2026.

Checkliste: Vor dem Steuerberatergespräch

• Kaufpreisaufteilung Gebäude / Grund vorbereitet?

• Finanzierungsstruktur (Eigenkapital, Zinsen, Tilgung) dokumentiert?

• Vermietungskonzept (Plattformen, Hausverwaltung, Reinigung) definiert?

• Prognoserechnung über 20–30 Jahre erstellt?

• Entscheidung Regelbesteuerung vs. Kleinunternehmer getroffen?

• Eigennutzungstage realistisch geplant?

• Tourismusabgaben der Gemeinde geprüft?

Fazit

Eine Ferienimmobilie steuerlich absetzen zu können, ist in Österreich und Deutschland mit klaren Regeln verbunden – und mit erheblichem Optimierungspotenzial. AfA, Werbungskosten und Vorsteuer sind die drei großen Hebel, die in Summe den Unterschied zwischen einer mittelmäßigen und einer wirtschaftlich überzeugenden Kalkulation ausmachen können. Entscheidend ist jedoch nicht die maximale Steuerersparnis, sondern die saubere, dokumentierte und nachhaltige Vermietungsstruktur.

Ziehen Sie für Ihre individuelle Konstellation unbedingt eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzu – idealerweise mit Erfahrung in der Tourismusvermietung im Zielland. Die Regeln ändern sich, und gerade bei grenzüberschreitenden Investments können kleine Details große Auswirkungen haben.

Ihr nächster Schritt

Wenn Sie konkrete Objekte, Standorte und Bewirtschaftungsmodelle für Ihre Ferienimmobilie prüfen möchten, finden Sie auf INVESTMENT & living kuratierte Investitionsmöglichkeiten und weiterführende Analysen – ruhig, faktisch und mit Fokus auf langfristige Tragfähigkeit.