Kapitalanlage Immobilien kaufen: So gehen Sie über INVESTMENT & living Schritt für Schritt vor

Kapitalanlage Immobilien kaufen: Worum es in diesem Leitfaden geht

Sie haben sich entschieden, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Damit stehen Sie vor zwei zentralen Fragen: Welches Objekt passt zu Ihrer Strategie – und wie läuft der Kaufprozess konkret ab? Genau hier setzt dieser Leitfaden an. Sie erfahren Schritt für Schritt, wie Sie über INVESTMENT & living (IL) eine Kapitalanlage-Immobilie erwerben, was Provisionsfreiheit in der Praxis bedeutet und worauf Sie in jeder Phase achten sollten.

Der Ansatz ist bewusst nüchtern. Eine Kapitalanlage ist eine unternehmerische Entscheidung mit Zahlen, Verträgen und einem klar definierten Ablauf. Wer diesen Ablauf kennt, trifft bessere Entscheidungen und verhandelt selbstbewusster.

Was bedeutet "Kapitalanlage Immobilie" konkret?

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Immobilie, die Sie nicht selbst dauerhaft bewohnen, sondern zur Vermögensbildung erwerben. Sie erzielen Ertrag aus Vermietung – langfristig oder als Ferienimmobilie – und profitieren idealerweise zusätzlich von der Wertentwicklung des Objekts.

Die wichtigsten Kennzahlen, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten:

• Bruttomietrendite: Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis.

• Nettorendite: nach Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten.

• Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete – ein Schnellindikator.

• Cashflow: was nach Finanzierung, Steuern und Kosten monatlich übrig bleibt.

• Auslastung: bei Ferienimmobilien die Belegungstage pro Jahr.

Eine ausführliche strategische Einordnung für das kommende Jahr finden Sie im Beitrag Immobilie als Kapitalanlage 2026.

Rendite und Cashflow vorab realistisch durchrechnen

Bevor Sie ein konkretes Objekt reservieren, sollten die Zahlen sitzen. Dabei geht es nicht um Maximalannahmen, sondern um belastbare Szenarien: Was passiert bei 60 Prozent Auslastung statt 75? Welche Reserve brauchen Sie für Instandhaltung? Wie verändert sich Ihr Cashflow, wenn die Zinsen um einen Prozentpunkt steigen?

Berechnen Sie Ihre persönliche Ferienimmobilien-Rendite mit dem Renditerechner von INVESTMENT & living – das Tool führt Sie durch Kaufpreis, Nebenkosten, Mieteinnahmen, Bewirtschaftung und Finanzierung und gibt Ihnen eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre Entscheidung.

In vier Schritten zur Kapitalanlage-Immobilie über IL

Der Kauf über INVESTMENT & living folgt einem klar definierten Ablauf. Sie wissen in jeder Phase, was ansteht, welche Unterlagen vorliegen und welche Entscheidung zu treffen ist.

Schritt 1: Mandat auswählen

Auf der IL-Plattform finden Sie kuratierte Mandate – also Objekte, die vor der Veröffentlichung auf Lage, Bausubstanz, Vermietbarkeit und wirtschaftliche Kennzahlen geprüft wurden. Sie filtern nach Region, Objekttyp (etwa Ferienwohnung, Apartment, Mehrfamilienhaus), Investitionsvolumen und erwarteter Rendite.

Zu jedem Mandat erhalten Sie ein Datenpaket: Grundrisse, Lagebeschreibung, Kalkulation, Bewirtschaftungskonzept und – sofern vorhanden – historische Auslastungsdaten. So entscheiden Sie auf Basis von Fakten, nicht von Bildern.

Schritt 2: Reservierung

Haben Sie ein passendes Objekt identifiziert, reservieren Sie es verbindlich über IL. Damit ist das Mandat für andere Interessenten gesperrt und Sie erhalten Zeit, die Detailprüfung abzuschließen: Finanzierungsbestätigung der Bank, juristische Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, gegebenenfalls eine eigene Objektbesichtigung.

In dieser Phase erhalten Sie den vollständigen Vertragsentwurf des Notars sowie die wirtschaftlichen Eckdaten in finaler Fassung. Fragen können Sie direkt mit dem IL-Team klären.

Schritt 3: Notartermin

Der Kaufvertrag wird in Deutschland zwingend notariell beurkundet. Der Notar lädt Sie und die Verkäuferseite zum Termin. Vor Ort verliest er den Vertrag, klärt offene Fragen und beurkundet die Unterschriften. Anschließend kümmert er sich um die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Anforderung der Unbedenklichkeitsbescheinigung und schließlich die Eigentumsumschreibung.

Erst nach Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlen Sie den Kaufpreis. Dieses Verfahren ist gesetzlich geregelt und schützt beide Seiten.

Schritt 4: Übergabe

Mit Zahlungseingang folgt die Objektübergabe. Sie übernehmen Schlüssel, Unterlagen, Zählerstände und – bei vermieteten Einheiten – die laufenden Mietverhältnisse. Bei Ferienimmobilien wird in dieser Phase auch das Bewirtschaftungskonzept aktiviert: Buchungsplattformen, Reinigung, Gästekommunikation. Sie können diese Aufgaben selbst übernehmen oder an einen Dienstleister auslagern.

Ab diesem Moment sind Sie Eigentümer und Vermieter. Die Immobilie arbeitet für Sie.

Provisionsfreiheit: Was das bedeutet – und was nicht

Beim klassischen Maklerkauf zahlen Käufer und Verkäufer in der Regel eine Maklerprovision von jeweils rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das auf Käuferseite über 14.000 Euro – zusätzlich zu Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.

Über INVESTMENT & living kaufen Sie provisionsfrei. Konkret heißt das:

• Sie zahlen keine Käuferprovision an IL.

• Es entstehen keine versteckten Aufschläge auf den Kaufpreis durch IL.

• Die Vergütung von IL erfolgt auf der Verkäuferseite oder über das Mandat selbst – transparent im Kaufvertrag dokumentiert.

Sie sehen den vollständigen Kaufpreis im Exposé und im Notarvertrag. Es gibt keine Position "Vermittlungsgebühr Käufer". Was Sie an Nebenkosten einplanen müssen, sind die gesetzlich vorgeschriebenen Posten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls Finanzierungskosten.

Aha-Moment: IL-Direktkauf vs. klassischer Maklerkauf im Vergleich

Die folgende Tabelle zeigt die zentralen Unterschiede auf einen Blick. Berechnungsgrundlage: ein Kaufpreis von 400.000 Euro in einem Bundesland mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer.

Die Differenz von rund 14.280 Euro fließt nicht in eine Provision, sondern bleibt in Ihrer Kapitalstruktur. Bezogen auf eine Bruttomietrendite von 4,5 Prozent entspricht das mehr als drei Jahresnettomieten einer kleinen Einheit – ein Effekt, der sich über die Haltedauer hinweg in Cashflow und Tilgung niederschlägt.

Welche Unterlagen Sie vorbereiten sollten

Damit der Prozess zwischen Reservierung und Notartermin reibungslos läuft, halten Sie folgende Unterlagen bereit:

• Personalausweis oder Reisepass

• Selbstauskunft und Einkommensnachweise (für die Finanzierung)

• Eigenkapitalnachweis

• Bestehende Finanzierungsbestätigung oder Finanzierungszusage

• Steuerliche Identifikationsnummer

Wenn Sie über eine vermögensverwaltende Gesellschaft kaufen, kommen Handelsregisterauszug, Gesellschaftsvertrag und Vertretungsnachweise hinzu. Klären Sie die steuerliche Struktur frühzeitig mit Ihrem Steuerberater.

Finanzierung: Eigenkapital, Tilgung, Sicherheiten

Banken finanzieren Kapitalanlage-Immobilien grundsätzlich, prüfen aber strenger als bei selbstgenutzten Objekten. Üblich sind Eigenkapitalquoten von 20 bis 30 Prozent inklusive Nebenkosten. Die Tilgung liegt typischerweise bei 2 bis 3 Prozent, die Zinsbindung zwischen 10 und 15 Jahren.

Achten Sie auf zwei Stellschrauben: die Sondertilgungsoption (meist bis 5 Prozent jährlich kostenfrei) und die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Laufzeit anzupassen. Beides erhöht Ihre Flexibilität, falls sich Cashflow oder persönliche Situation ändern.

Sondersituation Ferienimmobilie

Bei Ferienimmobilien rechnen Banken konservativer, weil die Mieteinnahmen schwankungsanfälliger sind. Plausibilisieren Sie deshalb Ihre Auslastungsannahme mit Marktdaten und – wenn möglich – mit historischen Buchungszahlen des Objekts. Eine realistische Kalkulation überzeugt die Bank schneller als eine optimistische.

Häufige Fragen vor dem Kauf

Wie lange dauert der Gesamtprozess?

Von der Auswahl bis zur Übergabe sollten Sie acht bis zwölf Wochen einplanen. Treiber sind in der Regel die Finanzierungsbestätigung der Bank und die Bearbeitungszeit des Notars bzw. des Grundbuchamts.

Kann ich mehrere Mandate parallel prüfen?

Ja. Eine verbindliche Reservierung treffen Sie aber nur für ein Objekt zur Zeit. So bleibt der Prozess für alle Beteiligten fair.

Was passiert, wenn die Finanzierung doch nicht steht?

Wenn Sie die Finanzierung trotz nachweislicher Bemühungen nicht darstellen können, lässt sich die Reservierung aufheben, bevor der Notartermin stattfindet. Anders sieht es nach der Beurkundung aus – ab diesem Punkt ist der Vertrag bindend.

Welche laufenden Kosten kommen auf mich zu?

Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Versicherungen, gegebenenfalls Bewirtschaftungsgebühren bei Ferienimmobilien und natürlich Zins und Tilgung. Eine saubere Cashflow-Rechnung berücksichtigt alle diese Positionen.

Worauf Sie bei der Objektauswahl achten sollten

Drei Faktoren entscheiden langfristig über den Erfolg einer Kapitalanlage-Immobilie:

1. Lage: Nachfrage, Infrastruktur, demografische Entwicklung. Bei Ferienimmobilien zusätzlich Saisonalität und touristische Stabilität der Region.

2. Substanz: Baujahr, Sanierungsstand, energetische Kennwerte, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.

3. Wirtschaftlichkeit: Kaufpreisfaktor, realistische Mieterwartung, Bewirtschaftungskosten, Steuerwirkung.

Lassen Sie sich nicht von einer überdurchschnittlich beworbenen Rendite leiten. Hohe Renditen entstehen häufig in Lagen mit höherem Leerstandsrisiko oder bei Objekten mit Sanierungsstau. Beides ist legitim – muss aber bewusst eingepreist sein.

Fazit: Strukturierter Kauf statt Bauchgefühl

Wer eine Kapitalanlage-Immobilie kauft, trifft eine langfristige Entscheidung. Der Prozess über INVESTMENT & living ist darauf ausgelegt, diese Entscheidung in vier klar trennbaren Schritten zu strukturieren: Mandat auswählen, reservieren, beurkunden, übernehmen. Provisionsfreiheit auf Käuferseite reduziert Ihre Erwerbsnebenkosten messbar – wie die Vergleichstabelle zeigt, bei einem Objekt für 400.000 Euro um über 14.000 Euro.

Bevor Sie reservieren, prüfen Sie die Zahlen mit konservativen Annahmen, klären Sie die Finanzierung und stimmen Sie die steuerliche Struktur ab. Dann ist der Kauf weniger ein Sprung ins Ungewisse als ein nachvollziehbarer Vorgang mit definierten Etappen.

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Bereit für den nächsten Schritt? Auf investmentandliving.com finden Sie die aktuell verfügbaren Mandate, vollständige Datenpakete und den direkten Weg zur Reservierung – provisionsfrei und mit klar dokumentiertem Ablauf.