Der Markt spricht eine klare Sprache
2024 war das erfolgreichste Jahr in der Geschichte des österreichischen Tourismus. Laut Statistik Austria wurden 154,29 Millionen Nächtigungen verzeichnet — ein neuer Rekordwert, der das bisherige Rekordjahr 2019 um 1,0 Prozent übertrifft. Besonders bemerkenswert: Gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser verzeichneten mit 20,21 Millionen Nächtigungen ein Plus von 8,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr — und liegen damit fast 46 Prozent über dem Niveau von 2019.
Dieser Trend ist kein Zufall. Er ist die strukturelle Grundlage für eine Anlageklasse, die DACH-Investoren bisher weitgehend übersehen haben: die Ferienwohnung als Kapitalanlage — insbesondere in professionell verwalteten Resort- und Hotelstrukturen.
Was eine Ferienwohnung als Kapitalanlage wirklich bedeutet
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage ist nicht dasselbe wie ein Ferienhaus, das man hin und wieder vermietet. Der entscheidende Unterschied liegt im Modell:
Eigenregie-Vermietung (z. B. über Airbnb): Volle Kontrolle, aber auch voller Aufwand. Reinigung, Gästebetreuung, Preissteuerung, Leerstandsmanagement — das ist ein Nebenberuf.
Professionelles Pool-Management (Resort, Hotel-Branding): Ein Betreiber übernimmt die vollständige Verwaltung. Einnahmen aus einem gemeinsamen Pool werden anteilig an die Eigentümer ausgeschüttet. Kein eigener Aufwand, planbare Rendite.
Für Investoren, die Sachwert ohne Verwaltungsarbeit suchen, ist das Pool-Modell die relevante Variante — und genau das, was INVESTMENT & living kuratiert.
Die ehrliche Renditerechnung
Laut einer Analyse von Lodgify sind bei professioneller Vermarktung Renditen von 2 bis 5 Prozent realistisch. Betterhomes Österreich bestätigt: Entscheidend sind Lage, ein realistisches Renditekalkül und professionelles Vermietungsmanagement.
Eine vollständige Rechnung sieht so aus:
Beispiel: Alpine Ferienwohnung, Tirol/Salzburg
Kaufpreis: €320.000
Kaufnebenkosten (AT, ca. 5,2 %): €16.600
Gesamtinvestition: €336.600
Jahresumsatz Pool (75 % Auslastung): €22.400
Managementgebühr (22 %): − €4.900
Nettomieteinnahmen p.a.: €17.500
Netto-Rendite: ca. 5,2 % p.a. (vor Steuer, ohne Wertsteigerung)
Der ÖVI-Immo-Index zeigt zusätzlich einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 4,6 % p.a. über die letzten 10 Jahre für österreichische Ferienimmobilien in alpinen Lagen. Wer beides zusammenrechnet — laufende Rendite plus Wertsteigerung — kommt auf ein attraktives Gesamtbild.
Ferienwohnung vs. klassische Kapitalanlage: Der Vergleich
Kriterium | Ferienwohnung (Pool) | Klassische Mietwohnung | ETF |
|---|---|---|---|
Ø Rendite p.a. | 3–5 % | 2–4 % | 6–9 % |
Verwaltungsaufwand | Keiner (Betreiber) | Hoch (Mieter, Instandh.) | Keiner |
Eigennutzung | Ja (kontingentiert) | Nein | Nein |
Inflationsschutz | Hoch (Sachwert) | Hoch (Sachwert) | Mittel |
Liquidität | Gering | Gering | Sehr hoch |
Tourismusnachfrage | Strukturell steigend | Stabil | Nicht relevant |
Die Ferienwohnung als Kapitalanlage ist keine Rendite-Maschine — aber sie ist das einzige Modell, das Sachwert, laufenden Cashflow, null Verwaltungsaufwand und persönliche Nutzbarkeit kombiniert. Das ist der Grund, warum diese Assetklasse wächst.
Die 4 entscheidenden Erfolgsfaktoren
1. Lage mit ganzjähriger Nachfrage
Der größte Fehler bei Ferienimmobilien: in eine rein saisonale Lage zu investieren. Alpine Regionen wie Tirol, Salzburg oder das Tegernsee-Tal punkten mit Sommer- und Wintertourismus — zwei Hochsaisons pro Jahr statt einer. Mehr als die Hälfte aller österreichischen Nächtigungen 2024 entfielen laut Statistik Austria auf Tirol und Salzburg (zusammen 79,34 Millionen).
2. Betreiber mit Track Record
Die Rendite steht und fällt mit der Auslastung. Ein professioneller Hotelbetreiber mit bewährtem Buchungssystem, Stammgästen und internationaler Präsenz erzielt strukturell höhere Auslastungen als ein unbekannter lokaler Anbieter. Internationale Brands wie Hyatt oder etablierte alpine Resorts bieten hier den stärksten Schutz.
3. Eigennutzungsmodell klar regeln
Bei Pool-Modellen haben Eigentümer typischerweise 30 bis 60 Tage Eigennutzungsrecht pro Jahr — außerhalb der Hochsaison oder innerhalb eines definierten Kontingents. Diese Regelung sollte im Kaufvertrag klar definiert sein. Ein gutes Objekt bietet Eigennutzung, ohne die Rendite zu verwässern.
4. Steuerliche Struktur vorab klären
Ferienwohnungen mit gewerblicher touristischer Vermietung ermöglichen in Österreich unter bestimmten Voraussetzungen die Vorsteuerabzugsfähigkeit der Mehrwertsteuer. Das kann den effektiven Kaufpreis um bis zu 20 % reduzieren. Dieser Punkt sollte vor dem Kauf mit einem Steuerberater geklärt werden — er ist einer der am häufigsten übersehenen Renditetreiber.
Worauf man 2026 besonders achten sollte
Der Markt hat sich verändert. Einige Punkte, die 2026 neu bewertet werden müssen:
Regulierung: Mehrere EU-Länder haben Kurzzeitvermietung reguliert oder eingeschränkt (Portugal, Spanien, Teile Italiens). Für professionell strukturierte Resorts mit gewerblicher Vermietungslizenz sind diese Regulierungen in der Regel nicht relevant — sie betreffen primär private Airbnb-Vermieter.
Klimarisiken: Reine Skigebiete unter 1.500 Meter Seehöhe verlieren strukturell an Attraktivität. Investitionen in ganzjährige Destination-Resorts mit Wellness- und Wanderangeboten sind resilienter.
Kaufpreiskorrektur nutzen: In Teilen des alpinen Markts sind die Kaufpreise 2023/24 um 5–15 % gesunken. Wer jetzt kauft, kauft günstiger als im letzten Zyklus.
Fazit: Ferienwohnung als Kapitalanlage — für wen, wann, wie
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt sich für Investoren, die Sachwert mit Eigennutzungsoption und ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen — und die einen Anlagehorizont von mindestens 7 bis 10 Jahren mitbringen.
Die Zahlen sind solide: 3 bis 5 % Nettomietrendite, plus strukturelle Wertsteigerung in A-Lagen, plus die Option, das Objekt selbst zu nutzen. Was das Modell nicht ist: ein schnelles Investment mit sofortigem Return. Die Kaufnebenkosten von 5 bis 8 % müssen erst hereinverdient werden.
Das Portfolio von INVESTMENT & living umfasst alpine Ferienwohnungen in professionell verwalteten Resort-Strukturen — von der Steiermark bis zum Tegernsee. Alle Objekte: geprüft, mit transparenten Renditezahlen, provisionsfrei für den Investor.
Der Markt spricht eine klare Sprache
2024 war das erfolgreichste Jahr in der Geschichte des österreichischen Tourismus. Laut Statistik Austria wurden 154,29 Millionen Nächtigungen verzeichnet — ein neuer Rekordwert, der das bisherige Rekordjahr 2019 um 1,0 Prozent übertrifft. Besonders bemerkenswert: Gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser verzeichneten mit 20,21 Millionen Nächtigungen ein Plus von 8,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr — und liegen damit fast 46 Prozent über dem Niveau von 2019.
Dieser Trend ist kein Zufall. Er ist die strukturelle Grundlage für eine Anlageklasse, die DACH-Investoren bisher weitgehend übersehen haben: die Ferienwohnung als Kapitalanlage — insbesondere in professionell verwalteten Resort- und Hotelstrukturen.
Was eine Ferienwohnung als Kapitalanlage wirklich bedeutet
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage ist nicht dasselbe wie ein Ferienhaus, das man hin und wieder vermietet. Der entscheidende Unterschied liegt im Modell:
Eigenregie-Vermietung (z. B. über Airbnb): Volle Kontrolle, aber auch voller Aufwand. Reinigung, Gästebetreuung, Preissteuerung, Leerstandsmanagement — das ist ein Nebenberuf.
Professionelles Pool-Management (Resort, Hotel-Branding): Ein Betreiber übernimmt die vollständige Verwaltung. Einnahmen aus einem gemeinsamen Pool werden anteilig an die Eigentümer ausgeschüttet. Kein eigener Aufwand, planbare Rendite.
Für Investoren, die Sachwert ohne Verwaltungsarbeit suchen, ist das Pool-Modell die relevante Variante — und genau das, was INVESTMENT & living kuratiert.
Die ehrliche Renditerechnung
Laut einer Analyse von Lodgify sind bei professioneller Vermarktung Renditen von 2 bis 5 Prozent realistisch. Betterhomes Österreich bestätigt: Entscheidend sind Lage, ein realistisches Renditekalkül und professionelles Vermietungsmanagement.
Eine vollständige Rechnung sieht so aus:
Beispiel: Alpine Ferienwohnung, Tirol/Salzburg
Kaufpreis: €320.000
Kaufnebenkosten (AT, ca. 5,2 %): €16.600
Gesamtinvestition: €336.600
Jahresumsatz Pool (75 % Auslastung): €22.400
Managementgebühr (22 %): − €4.900
Nettomieteinnahmen p.a.: €17.500
Netto-Rendite: ca. 5,2 % p.a. (vor Steuer, ohne Wertsteigerung)
Der ÖVI-Immo-Index zeigt zusätzlich einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 4,6 % p.a. über die letzten 10 Jahre für österreichische Ferienimmobilien in alpinen Lagen. Wer beides zusammenrechnet — laufende Rendite plus Wertsteigerung — kommt auf ein attraktives Gesamtbild.
Ferienwohnung vs. klassische Kapitalanlage: Der Vergleich
Kriterium | Ferienwohnung (Pool) | Klassische Mietwohnung | ETF |
|---|---|---|---|
Ø Rendite p.a. | 3–5 % | 2–4 % | 6–9 % |
Verwaltungsaufwand | Keiner (Betreiber) | Hoch (Mieter, Instandh.) | Keiner |
Eigennutzung | Ja (kontingentiert) | Nein | Nein |
Inflationsschutz | Hoch (Sachwert) | Hoch (Sachwert) | Mittel |
Liquidität | Gering | Gering | Sehr hoch |
Tourismusnachfrage | Strukturell steigend | Stabil | Nicht relevant |
Die Ferienwohnung als Kapitalanlage ist keine Rendite-Maschine — aber sie ist das einzige Modell, das Sachwert, laufenden Cashflow, null Verwaltungsaufwand und persönliche Nutzbarkeit kombiniert. Das ist der Grund, warum diese Assetklasse wächst.
Die 4 entscheidenden Erfolgsfaktoren
1. Lage mit ganzjähriger Nachfrage
Der größte Fehler bei Ferienimmobilien: in eine rein saisonale Lage zu investieren. Alpine Regionen wie Tirol, Salzburg oder das Tegernsee-Tal punkten mit Sommer- und Wintertourismus — zwei Hochsaisons pro Jahr statt einer. Mehr als die Hälfte aller österreichischen Nächtigungen 2024 entfielen laut Statistik Austria auf Tirol und Salzburg (zusammen 79,34 Millionen).
2. Betreiber mit Track Record
Die Rendite steht und fällt mit der Auslastung. Ein professioneller Hotelbetreiber mit bewährtem Buchungssystem, Stammgästen und internationaler Präsenz erzielt strukturell höhere Auslastungen als ein unbekannter lokaler Anbieter. Internationale Brands wie Hyatt oder etablierte alpine Resorts bieten hier den stärksten Schutz.
3. Eigennutzungsmodell klar regeln
Bei Pool-Modellen haben Eigentümer typischerweise 30 bis 60 Tage Eigennutzungsrecht pro Jahr — außerhalb der Hochsaison oder innerhalb eines definierten Kontingents. Diese Regelung sollte im Kaufvertrag klar definiert sein. Ein gutes Objekt bietet Eigennutzung, ohne die Rendite zu verwässern.
4. Steuerliche Struktur vorab klären
Ferienwohnungen mit gewerblicher touristischer Vermietung ermöglichen in Österreich unter bestimmten Voraussetzungen die Vorsteuerabzugsfähigkeit der Mehrwertsteuer. Das kann den effektiven Kaufpreis um bis zu 20 % reduzieren. Dieser Punkt sollte vor dem Kauf mit einem Steuerberater geklärt werden — er ist einer der am häufigsten übersehenen Renditetreiber.
Worauf man 2026 besonders achten sollte
Der Markt hat sich verändert. Einige Punkte, die 2026 neu bewertet werden müssen:
Regulierung: Mehrere EU-Länder haben Kurzzeitvermietung reguliert oder eingeschränkt (Portugal, Spanien, Teile Italiens). Für professionell strukturierte Resorts mit gewerblicher Vermietungslizenz sind diese Regulierungen in der Regel nicht relevant — sie betreffen primär private Airbnb-Vermieter.
Klimarisiken: Reine Skigebiete unter 1.500 Meter Seehöhe verlieren strukturell an Attraktivität. Investitionen in ganzjährige Destination-Resorts mit Wellness- und Wanderangeboten sind resilienter.
Kaufpreiskorrektur nutzen: In Teilen des alpinen Markts sind die Kaufpreise 2023/24 um 5–15 % gesunken. Wer jetzt kauft, kauft günstiger als im letzten Zyklus.
Fazit: Ferienwohnung als Kapitalanlage — für wen, wann, wie
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt sich für Investoren, die Sachwert mit Eigennutzungsoption und ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen — und die einen Anlagehorizont von mindestens 7 bis 10 Jahren mitbringen.
Die Zahlen sind solide: 3 bis 5 % Nettomietrendite, plus strukturelle Wertsteigerung in A-Lagen, plus die Option, das Objekt selbst zu nutzen. Was das Modell nicht ist: ein schnelles Investment mit sofortigem Return. Die Kaufnebenkosten von 5 bis 8 % müssen erst hereinverdient werden.
Das Portfolio von INVESTMENT & living umfasst alpine Ferienwohnungen in professionell verwalteten Resort-Strukturen — von der Steiermark bis zum Tegernsee. Alle Objekte: geprüft, mit transparenten Renditezahlen, provisionsfrei für den Investor.
Der Markt spricht eine klare Sprache
2024 war das erfolgreichste Jahr in der Geschichte des österreichischen Tourismus. Laut Statistik Austria wurden 154,29 Millionen Nächtigungen verzeichnet — ein neuer Rekordwert, der das bisherige Rekordjahr 2019 um 1,0 Prozent übertrifft. Besonders bemerkenswert: Gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser verzeichneten mit 20,21 Millionen Nächtigungen ein Plus von 8,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr — und liegen damit fast 46 Prozent über dem Niveau von 2019.
Dieser Trend ist kein Zufall. Er ist die strukturelle Grundlage für eine Anlageklasse, die DACH-Investoren bisher weitgehend übersehen haben: die Ferienwohnung als Kapitalanlage — insbesondere in professionell verwalteten Resort- und Hotelstrukturen.
Was eine Ferienwohnung als Kapitalanlage wirklich bedeutet
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage ist nicht dasselbe wie ein Ferienhaus, das man hin und wieder vermietet. Der entscheidende Unterschied liegt im Modell:
Eigenregie-Vermietung (z. B. über Airbnb): Volle Kontrolle, aber auch voller Aufwand. Reinigung, Gästebetreuung, Preissteuerung, Leerstandsmanagement — das ist ein Nebenberuf.
Professionelles Pool-Management (Resort, Hotel-Branding): Ein Betreiber übernimmt die vollständige Verwaltung. Einnahmen aus einem gemeinsamen Pool werden anteilig an die Eigentümer ausgeschüttet. Kein eigener Aufwand, planbare Rendite.
Für Investoren, die Sachwert ohne Verwaltungsarbeit suchen, ist das Pool-Modell die relevante Variante — und genau das, was INVESTMENT & living kuratiert.
Die ehrliche Renditerechnung
Laut einer Analyse von Lodgify sind bei professioneller Vermarktung Renditen von 2 bis 5 Prozent realistisch. Betterhomes Österreich bestätigt: Entscheidend sind Lage, ein realistisches Renditekalkül und professionelles Vermietungsmanagement.
Eine vollständige Rechnung sieht so aus:
Beispiel: Alpine Ferienwohnung, Tirol/Salzburg
Kaufpreis: €320.000
Kaufnebenkosten (AT, ca. 5,2 %): €16.600
Gesamtinvestition: €336.600
Jahresumsatz Pool (75 % Auslastung): €22.400
Managementgebühr (22 %): − €4.900
Nettomieteinnahmen p.a.: €17.500
Netto-Rendite: ca. 5,2 % p.a. (vor Steuer, ohne Wertsteigerung)
Der ÖVI-Immo-Index zeigt zusätzlich einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 4,6 % p.a. über die letzten 10 Jahre für österreichische Ferienimmobilien in alpinen Lagen. Wer beides zusammenrechnet — laufende Rendite plus Wertsteigerung — kommt auf ein attraktives Gesamtbild.
Ferienwohnung vs. klassische Kapitalanlage: Der Vergleich
Kriterium | Ferienwohnung (Pool) | Klassische Mietwohnung | ETF |
|---|---|---|---|
Ø Rendite p.a. | 3–5 % | 2–4 % | 6–9 % |
Verwaltungsaufwand | Keiner (Betreiber) | Hoch (Mieter, Instandh.) | Keiner |
Eigennutzung | Ja (kontingentiert) | Nein | Nein |
Inflationsschutz | Hoch (Sachwert) | Hoch (Sachwert) | Mittel |
Liquidität | Gering | Gering | Sehr hoch |
Tourismusnachfrage | Strukturell steigend | Stabil | Nicht relevant |
Die Ferienwohnung als Kapitalanlage ist keine Rendite-Maschine — aber sie ist das einzige Modell, das Sachwert, laufenden Cashflow, null Verwaltungsaufwand und persönliche Nutzbarkeit kombiniert. Das ist der Grund, warum diese Assetklasse wächst.
Die 4 entscheidenden Erfolgsfaktoren
1. Lage mit ganzjähriger Nachfrage
Der größte Fehler bei Ferienimmobilien: in eine rein saisonale Lage zu investieren. Alpine Regionen wie Tirol, Salzburg oder das Tegernsee-Tal punkten mit Sommer- und Wintertourismus — zwei Hochsaisons pro Jahr statt einer. Mehr als die Hälfte aller österreichischen Nächtigungen 2024 entfielen laut Statistik Austria auf Tirol und Salzburg (zusammen 79,34 Millionen).
2. Betreiber mit Track Record
Die Rendite steht und fällt mit der Auslastung. Ein professioneller Hotelbetreiber mit bewährtem Buchungssystem, Stammgästen und internationaler Präsenz erzielt strukturell höhere Auslastungen als ein unbekannter lokaler Anbieter. Internationale Brands wie Hyatt oder etablierte alpine Resorts bieten hier den stärksten Schutz.
3. Eigennutzungsmodell klar regeln
Bei Pool-Modellen haben Eigentümer typischerweise 30 bis 60 Tage Eigennutzungsrecht pro Jahr — außerhalb der Hochsaison oder innerhalb eines definierten Kontingents. Diese Regelung sollte im Kaufvertrag klar definiert sein. Ein gutes Objekt bietet Eigennutzung, ohne die Rendite zu verwässern.
4. Steuerliche Struktur vorab klären
Ferienwohnungen mit gewerblicher touristischer Vermietung ermöglichen in Österreich unter bestimmten Voraussetzungen die Vorsteuerabzugsfähigkeit der Mehrwertsteuer. Das kann den effektiven Kaufpreis um bis zu 20 % reduzieren. Dieser Punkt sollte vor dem Kauf mit einem Steuerberater geklärt werden — er ist einer der am häufigsten übersehenen Renditetreiber.
Worauf man 2026 besonders achten sollte
Der Markt hat sich verändert. Einige Punkte, die 2026 neu bewertet werden müssen:
Regulierung: Mehrere EU-Länder haben Kurzzeitvermietung reguliert oder eingeschränkt (Portugal, Spanien, Teile Italiens). Für professionell strukturierte Resorts mit gewerblicher Vermietungslizenz sind diese Regulierungen in der Regel nicht relevant — sie betreffen primär private Airbnb-Vermieter.
Klimarisiken: Reine Skigebiete unter 1.500 Meter Seehöhe verlieren strukturell an Attraktivität. Investitionen in ganzjährige Destination-Resorts mit Wellness- und Wanderangeboten sind resilienter.
Kaufpreiskorrektur nutzen: In Teilen des alpinen Markts sind die Kaufpreise 2023/24 um 5–15 % gesunken. Wer jetzt kauft, kauft günstiger als im letzten Zyklus.
Fazit: Ferienwohnung als Kapitalanlage — für wen, wann, wie
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt sich für Investoren, die Sachwert mit Eigennutzungsoption und ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen — und die einen Anlagehorizont von mindestens 7 bis 10 Jahren mitbringen.
Die Zahlen sind solide: 3 bis 5 % Nettomietrendite, plus strukturelle Wertsteigerung in A-Lagen, plus die Option, das Objekt selbst zu nutzen. Was das Modell nicht ist: ein schnelles Investment mit sofortigem Return. Die Kaufnebenkosten von 5 bis 8 % müssen erst hereinverdient werden.
Das Portfolio von INVESTMENT & living umfasst alpine Ferienwohnungen in professionell verwalteten Resort-Strukturen — von der Steiermark bis zum Tegernsee. Alle Objekte: geprüft, mit transparenten Renditezahlen, provisionsfrei für den Investor.
Der Markt spricht eine klare Sprache
2024 war das erfolgreichste Jahr in der Geschichte des österreichischen Tourismus. Laut Statistik Austria wurden 154,29 Millionen Nächtigungen verzeichnet — ein neuer Rekordwert, der das bisherige Rekordjahr 2019 um 1,0 Prozent übertrifft. Besonders bemerkenswert: Gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser verzeichneten mit 20,21 Millionen Nächtigungen ein Plus von 8,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr — und liegen damit fast 46 Prozent über dem Niveau von 2019.
Dieser Trend ist kein Zufall. Er ist die strukturelle Grundlage für eine Anlageklasse, die DACH-Investoren bisher weitgehend übersehen haben: die Ferienwohnung als Kapitalanlage — insbesondere in professionell verwalteten Resort- und Hotelstrukturen.
Was eine Ferienwohnung als Kapitalanlage wirklich bedeutet
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage ist nicht dasselbe wie ein Ferienhaus, das man hin und wieder vermietet. Der entscheidende Unterschied liegt im Modell:
Eigenregie-Vermietung (z. B. über Airbnb): Volle Kontrolle, aber auch voller Aufwand. Reinigung, Gästebetreuung, Preissteuerung, Leerstandsmanagement — das ist ein Nebenberuf.
Professionelles Pool-Management (Resort, Hotel-Branding): Ein Betreiber übernimmt die vollständige Verwaltung. Einnahmen aus einem gemeinsamen Pool werden anteilig an die Eigentümer ausgeschüttet. Kein eigener Aufwand, planbare Rendite.
Für Investoren, die Sachwert ohne Verwaltungsarbeit suchen, ist das Pool-Modell die relevante Variante — und genau das, was INVESTMENT & living kuratiert.
Die ehrliche Renditerechnung
Laut einer Analyse von Lodgify sind bei professioneller Vermarktung Renditen von 2 bis 5 Prozent realistisch. Betterhomes Österreich bestätigt: Entscheidend sind Lage, ein realistisches Renditekalkül und professionelles Vermietungsmanagement.
Eine vollständige Rechnung sieht so aus:
Beispiel: Alpine Ferienwohnung, Tirol/Salzburg
Kaufpreis: €320.000
Kaufnebenkosten (AT, ca. 5,2 %): €16.600
Gesamtinvestition: €336.600
Jahresumsatz Pool (75 % Auslastung): €22.400
Managementgebühr (22 %): − €4.900
Nettomieteinnahmen p.a.: €17.500
Netto-Rendite: ca. 5,2 % p.a. (vor Steuer, ohne Wertsteigerung)
Der ÖVI-Immo-Index zeigt zusätzlich einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 4,6 % p.a. über die letzten 10 Jahre für österreichische Ferienimmobilien in alpinen Lagen. Wer beides zusammenrechnet — laufende Rendite plus Wertsteigerung — kommt auf ein attraktives Gesamtbild.
Ferienwohnung vs. klassische Kapitalanlage: Der Vergleich
Kriterium | Ferienwohnung (Pool) | Klassische Mietwohnung | ETF |
|---|---|---|---|
Ø Rendite p.a. | 3–5 % | 2–4 % | 6–9 % |
Verwaltungsaufwand | Keiner (Betreiber) | Hoch (Mieter, Instandh.) | Keiner |
Eigennutzung | Ja (kontingentiert) | Nein | Nein |
Inflationsschutz | Hoch (Sachwert) | Hoch (Sachwert) | Mittel |
Liquidität | Gering | Gering | Sehr hoch |
Tourismusnachfrage | Strukturell steigend | Stabil | Nicht relevant |
Die Ferienwohnung als Kapitalanlage ist keine Rendite-Maschine — aber sie ist das einzige Modell, das Sachwert, laufenden Cashflow, null Verwaltungsaufwand und persönliche Nutzbarkeit kombiniert. Das ist der Grund, warum diese Assetklasse wächst.
Die 4 entscheidenden Erfolgsfaktoren
1. Lage mit ganzjähriger Nachfrage
Der größte Fehler bei Ferienimmobilien: in eine rein saisonale Lage zu investieren. Alpine Regionen wie Tirol, Salzburg oder das Tegernsee-Tal punkten mit Sommer- und Wintertourismus — zwei Hochsaisons pro Jahr statt einer. Mehr als die Hälfte aller österreichischen Nächtigungen 2024 entfielen laut Statistik Austria auf Tirol und Salzburg (zusammen 79,34 Millionen).
2. Betreiber mit Track Record
Die Rendite steht und fällt mit der Auslastung. Ein professioneller Hotelbetreiber mit bewährtem Buchungssystem, Stammgästen und internationaler Präsenz erzielt strukturell höhere Auslastungen als ein unbekannter lokaler Anbieter. Internationale Brands wie Hyatt oder etablierte alpine Resorts bieten hier den stärksten Schutz.
3. Eigennutzungsmodell klar regeln
Bei Pool-Modellen haben Eigentümer typischerweise 30 bis 60 Tage Eigennutzungsrecht pro Jahr — außerhalb der Hochsaison oder innerhalb eines definierten Kontingents. Diese Regelung sollte im Kaufvertrag klar definiert sein. Ein gutes Objekt bietet Eigennutzung, ohne die Rendite zu verwässern.
4. Steuerliche Struktur vorab klären
Ferienwohnungen mit gewerblicher touristischer Vermietung ermöglichen in Österreich unter bestimmten Voraussetzungen die Vorsteuerabzugsfähigkeit der Mehrwertsteuer. Das kann den effektiven Kaufpreis um bis zu 20 % reduzieren. Dieser Punkt sollte vor dem Kauf mit einem Steuerberater geklärt werden — er ist einer der am häufigsten übersehenen Renditetreiber.
Worauf man 2026 besonders achten sollte
Der Markt hat sich verändert. Einige Punkte, die 2026 neu bewertet werden müssen:
Regulierung: Mehrere EU-Länder haben Kurzzeitvermietung reguliert oder eingeschränkt (Portugal, Spanien, Teile Italiens). Für professionell strukturierte Resorts mit gewerblicher Vermietungslizenz sind diese Regulierungen in der Regel nicht relevant — sie betreffen primär private Airbnb-Vermieter.
Klimarisiken: Reine Skigebiete unter 1.500 Meter Seehöhe verlieren strukturell an Attraktivität. Investitionen in ganzjährige Destination-Resorts mit Wellness- und Wanderangeboten sind resilienter.
Kaufpreiskorrektur nutzen: In Teilen des alpinen Markts sind die Kaufpreise 2023/24 um 5–15 % gesunken. Wer jetzt kauft, kauft günstiger als im letzten Zyklus.
Fazit: Ferienwohnung als Kapitalanlage — für wen, wann, wie
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt sich für Investoren, die Sachwert mit Eigennutzungsoption und ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen — und die einen Anlagehorizont von mindestens 7 bis 10 Jahren mitbringen.
Die Zahlen sind solide: 3 bis 5 % Nettomietrendite, plus strukturelle Wertsteigerung in A-Lagen, plus die Option, das Objekt selbst zu nutzen. Was das Modell nicht ist: ein schnelles Investment mit sofortigem Return. Die Kaufnebenkosten von 5 bis 8 % müssen erst hereinverdient werden.
Das Portfolio von INVESTMENT & living umfasst alpine Ferienwohnungen in professionell verwalteten Resort-Strukturen — von der Steiermark bis zum Tegernsee. Alle Objekte: geprüft, mit transparenten Renditezahlen, provisionsfrei für den Investor.
